《宝能集团城市(区域)进入及项目选择标准指引(2014版)》

宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引（2014版）版本号：V1.0受控编号：BN-MS-I008主办部门：投资管理中心审批：邹明武2014年8月4日实施日期：2014年8月5日密级：□秘密□机密■绝密修订记录（修订要点详见末页）修订前编号/版本号修订后编号/版本号修订前总页数（含附件）修订后总页数（含附件）修订日期共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页共0页BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.0目录1.目的...........................................................................................................................................................12.适用范围...................................................................................................................................................13.术语定义...................................................................................................................................................14.职责权限...................................................................................................................................................15.主要内容...................................................................................................................................................16.相关文件.................................................................................................................................................157.其他.........................................................................................................................................................158.修订记录.................................................................................................................................................15BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.01/151.目的为规范集团城市、区域进入及项目选择，明确集团拿地标准，提高工作效率，争取做到精准拿地，特制定本指引。2.适用范围适用于城市商业综合体、旅游类项目、都市产业（科技）园、物流园、普通商住\别墅及医疗类项目等项目的城市、区域进入及项目选择标准。3.术语定义集团资金占用利息：集团为城市公司获取土地所付出的资金按照一定比例计算利息。销售净利率：即扣除集团资金占用利息后的净利润与销售收入的比率。内部收益率：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率，反映资金周转效率。现金流平衡：销售收入需覆盖项目总投资及相关税费，以保证项目的总体平衡。4.职责权限无5.主要内容5.1城市商业综合体5.1.1城市筛选标准直辖市、省会、计划单列市及其它经济总量较大城市，经济总量较大城市选择标准：硬性指标1、GDP总量不低于2000亿元，GDP增速排名全国前20名，连续三年增速不低于10%，人均GDP不低于50000元2、市区常住人口不少于100万，人口连续三年保持正增长3、全市写字楼（含商务公寓）成交量不低于50万平米，供求比小于1.5优先指标4、人均可支配收入全国排名前50名优先5、社会商品零售总额全国排名前50名优先6、人均商业面积不超过1.5且不低过0.6优先BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.02/155.1.2区域选择标准硬性指标1、城市中心CBD区或老商业中心区（旧改，净地出让）2、市政府重点规划建设的城市商务新区*3、国家重点城市规划的高铁商务区4、所在行政区甲级写字楼平均售价不低于10000元/平米优先指标5、万达、华润（万象城）已进入或即将进入城市新区优先6、规划有两条及以上轨道（地下）交通线，五年内至少开通一条优先7、区域规划或现有人口不少于30万人优先注：进入城市新区时，区域内路网需基本建成，距离主城区不宜超过10公里。5.1.3项目选择标准硬性指标1、至少有一侧临近城市次干道2、项目周边5公里范围内规划或现有人口不少于15万3、项目自身或另搭配住宅须保证项目整体现金流平衡4、项目周边市政基础设施完备（项目四至通路、通上水、通下水、电、气等）优先指标5、地铁（地下）上盖项目优先6、项目用地面积不宜小于100亩，北上广深另议7、净地出让项目优先注：首次进入城市，旧改（非净地出让）项目谨慎考虑。5.1.4经济评价标准指标类型指标标准适用范围静态指标销售净利润率目标值≥20%；最低≥15%。适用于：政府洽谈项目及收购（合作）项目销售净利润率≥10%；适用于：公开招拍挂项目BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.03/15动态指标财务内部收益率IRR≥12%；另配住宅（合并）IRR≥15%适用于：政府洽谈项目、收购（合作）项目及公开招拍挂项目现金流平衡*销售收入可覆盖项目总投资及相关税费适用于：政府洽谈项目、收购（合作）项目及公开招拍挂项目注：如有持有物业，则需考虑项目现金流平衡。5.2旅游类项目5.2.1偏度假养生养老项目5.2.1.1城市筛选标准硬性指标1、北上广深等一线城市及其3小时车程内具有稀缺自然资源城市2、省会、计划单列市1小时车程内具有稀缺自然资源城市3、具有稀缺山、海、湖等资源的国际、国内知名旅游城市优先指标4、现有或未来五年内有高铁站的稀缺自然资源城市优先5、近三年平均旅游人次不少于1000万优先5.2.1.2区域选择标准硬性指标1、区域内有稀缺山、海、湖等自然资源2、区域五至十公里范围内规划有高铁站或高速出入口3、远离中心城市的（3小时车程未及），区域距机场不超过20公里4、已有其它项目的区域，区域（板块）别墅类产品供求比小于1.5优先指标5、区域内有国家4A级或以上景区优先6、已形成一定口碑的区域优先7、区域内已有其它全国性品牌开发商的优先BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.04/155.2.1.3项目选择标准硬性指标1、项目自身有稀缺山、海、湖等自然资源2、至少有一侧临近主干道，且用地面积不宜小于1000亩，项目内不得有基本农田3、项目现状范围内不得有三条及以上110KV高压线穿过4、项目建设用地不得被高速、铁路等分隔成多个难以形成规模开发的子地块优先指标5、项目位于国家4A级及以上景区内或5公里范围内优先6、项目距离高速出口入不超过5－10公里优先7、项目距离机场20公里或高铁站10公里以内的优先8、项目周边市政基础设施基本完备优先（项目四至通路，1公里内通上水、通下水、电、气等）5.2.1.4经济评价标准指标类型指标标准适用范围静态指标销售净利润率≥12%；适用于：政府洽谈项目及收购（合作）项目销售净利润率≥10%；适用于：公开招拍挂项目动态指标财务内部收益率IRR≥12%；另配住宅（合并）IRR≥15%适用于：政府洽谈项目、收购（合作）项目及公开招拍挂项目现金流平衡*销售收入可覆盖项目总投资及相关税费适用于：政府洽谈项目、收购（合作）项目及公开招拍挂项目注：如有持有物业，则需考虑项目现金流平衡。5.2.2偏主题公园的旅游项目5.2.2.1城市筛选标准硬性指标1、北上广深等一线城市及其3小时车程内具有稀缺自然资源城市2、省会、计划单列市1小时车程内具有稀缺自然资源城市3、3小时车程内可辐射5000万以上人口具有稀缺自然资源城市BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.05/15优先指标4、现有或未来五年内有高铁站的稀缺自然资源城市优先5、近三年平均旅游人次不少于1000万优先6、无明显旅游淡、旺季城市优先5.2.2.2区域选择标准硬性指标1、区域内有稀缺山、海、湖等自然资源2、区域五至十公里范围内规划有高铁站或高速出入口3、远离中心城市的（3小时车程未及），区域距机场不超过20公里4、已有其它项目的区域，区域（板块）别墅类产品供求比小于1.5优先指标5、区域内有国家4A级或以上景区优先6、已形成一定口碑的区域优先7、区域内已有其它全国性品牌开发商的优先5.2.2.3项目选择标准硬性指标1、项目自身有稀缺山、海、湖等自然资源2、至少有一侧临近主干道，且用地面积不宜小于1000亩，项目内不得有基本农田3、项目现状范围内不得有三条及以上110KV高压线穿过4、项目建设用地不得被高速、铁路等分隔成多个难以形成规模开发的子地块优先指标5、项目位于国家4A级及以上景区内或5公里范围内优先6、项目距离高速出口入不超过5－10公里优先7、项目距离机场20公里或高铁站10公里以内的优先8、项目周边市政基础设施基本完备优先（项目四至通路，1公里内通上水、通下水、电、气等）BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.06/155.2.2.4经济评价标准指标类型指标标准适用范围静态指标销售净利润率≥12%；适用于：政府洽谈项目及收购（合作）项目销售净利润率≥10%；适用于：公开招拍挂项目动态指标财务内部收益率IRR≥12%；另配住宅（合并）IRR≥15%适用于：政府洽谈项目、收购（合作）项目及公开招拍挂项目现金流平衡*销售收入可覆盖项目总投资及相关税费适用于：政府洽谈项目、收购（合作）项目及公开招拍挂项目注：如有持有物业，则需考虑项目现金流平衡。5.2.3偏商业类旅游综合体5.2.3.1城市筛选标准直辖市、省会、计划单列市及优秀旅游，优秀旅游城市标准：硬性指标1、具有稀缺山、海、湖等资源的国际、国内知名旅游城市2、近三年平均旅游人次不少于2000万，且每年保持一定量增长3、全市写字楼（含商务公寓）成交量不低于20万平米，写字楼供求比小于1.5优先指标4、现有或未来五年内有高铁站的稀缺自然资源城市优先5、无明显旅游淡、旺季城市优先5.2.3.2区域选择标准硬性指标1、老商业中心区（旧改）2、或市政府重点规划建设的城市新区*3、或国家重点城市规划的高铁商务区4、所在行政区甲级写字楼平均售价不低于10000元/平米优先指标5、万达（文化旅游城）或华侨城（欢乐海岸）已进入或即将进入城市新区优先*6、规划有两条及以上轨道（地下）交通线，五年内至少开通一条优先BN-MS-I008《宝能集团城市（区域）进入及项目选择标准指引》V1.07/157、区域规划或现有人口不少于30万人优先注：进入城市新区时，区域内路网需基本建成，距离主城区不宜超过10公里。5.2.3.3项目选择标准硬性指标1