XXXX年11月青岛房地产市场报告_40页_地平线

11月份青岛房地产市场报告地平线地产顾问机构|Tel：[phone]Fax：[phone]Email：[e-mail]2目录背景篇...........................................................................................3第一部分本月全国政策解读...............................................................................3第二部分全国房地产新闻链接............................................................................6第三部分本月岛城政策解读...............................................................................8第四部分岛城房地产新闻链接............................................................................9土地篇.........................................................................................10第一部分土地供应...........................................................................................10第二部分土地成交...........................................................................................17商品房市场篇..............................................................................23第一部分市场综述.........................................................................................23第二部分市场存量分析...................................................................................24第三部分成交量分析......................................................................................26第四部分各区域成交分析...............................................................................27商品住宅市场篇...........................................................................28第一部分市场综述...........................................................................................28第二部分住宅市场供求关系分析.......................................................................29第三部分区域住宅存量分析..............................................................................30第四部分月成交量分析....................................................................................31第五部分项目解析...........................................................................................35热盘品鉴篇..................................................................................37海信〃凤凰金岸................................................................................................37中海〃清江华府................................................................................................3811月份青岛房地产市场报告地平线地产顾问机构|Tel：[phone]Fax：[phone]Email：[e-mail]3背景篇第一部分本月全国政策解读购买三套及以上住房公积金贷款被叫停住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确要求：1.用公积金贷款购买首套房，套型建筑面积在90平方米以上的，首付比例不得低于30%。2.购买第二套房用公积金贷款的，首付至少五成，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。3.购买第三套(及以上)房的停发公积金贷款。【地平线观点】虽然十月份国家出台各项政策调控房价，但是成交量依旧上升，国家为进一步打击投机性购房，全面叫停购买三套及以上住房公积金贷款，此通知是楼市调控新政的后续发力，对公积金贷款购房的“改善型”需求进行一定的控制，“改善型”需求将会有所下降，也将减缓首套房的刚性需求。从而对房价的过快增长也有一定的抑制作用。11月份青岛房地产市场报告地平线地产顾问机构|Tel：[phone]Fax：[phone]Email：[e-mail]4央行9天内第二次上调存款准备金率0.5个百分点距离上次宣布上调存款准备金率仅9天后，央行再次祭出调控巨斧，年内第五次上调存款准备金率。央行宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。同时，9天内两度宣布上调，间隔时间为历史最短。【地平线观点】央行宣布加息以来，从金融机构传出的信号已经非常明显，调控将不会仅仅停留在房屋买卖的规则层面，在金融信贷——即“银根”方面同样不会放松。从今年的调控政策中不难看出，国家非常重视银行在房地产市场上的地位和作用，并将抑制投资需求控制房价的希望寄予差别化的信贷政策上。利率政策也将作为调控政策与房地产问题战略性的挂钩。政府将会以提高利率和出台更多房地产调控措施来抑制房地产价格的涨势。11月份青岛房地产市场报告地平线地产顾问机构|Tel：[phone]Fax：[phone]Email：[e-mail]5限购令扩张将覆盖30城市二线城市被重点监测限购令的队伍必然要继续壮大，据悉，初步计划不少于30个城市。重庆、武汉及西安等二线城市也将被住建部重点监测。“限购令”当道，似乎仍未能阻挡住房地产市场努力“向上”的劲头，这令政府不得不考虑继续扩大“限购令”的执行范围以及加大落实力度。【地平线观点】目前实施“限购”的城市主要集中在东部经济较发达、房价上涨过快的城市。“限购令”从需求端入手，严厉遏制了投机投资购房，迅速在市场上收到明显成效，但由于只在部分城市实行，未达到整体调控效果。因此政府决定扩大其执行范围并加大落实力度，这将使房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。青岛出台“限购令”的可能性也随之进一步加强，在其出台之前个别投机性需求的购房者仍会趁机行动，但具有一定的风险性。11月份青岛房地产市场报告地平线地产顾问机构|Tel：[phone]Fax：[phone]Email：[e-mail]6第二部分全国房地产新闻链接一、11月百城住宅价格深圳最高据中国地产指数系统百城价格指数日前对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。深圳以24601元/平方米继续排名第一。淄博上涨幅度最大，为2.50%；昆山下跌幅度最大，为0.57%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有55个。二、限购令将到期地王潮来袭厦门、福州、海口等多个城市的限购政策将在12月31日到期，房地产税仍未落定，而多地楼市却出现量价止跌回升的现象，温州、广州、武汉等市则再现“地王。不过地王潮未能阻止各地国土部门继续推地的热情，北京、深圳、武汉12月份都将大量供地。有评论称，政府使尽了十八般武艺，还是没能调控住房地产市场的高热。三、华人富豪组团看房震动纽约美国纽约日前举行了一次专以华人富豪为目标的“看楼团活动”，推销曼哈顿上西城的新建豪宅。活动吸引了200多名华人报名参加。最后到场也有150人，协办活动的地产商表示，这是公司有史以来看楼人数最多的一次，大大出乎11月份青岛房地产市场报告地平线地产顾问机构|Tel：[phone]Fax：[phone]Email：[e-mail]7他们的意料。今年3月，一名华裔商人以3320万美元买下曼哈顿一套豪宅，创今年豪宅价格之最。四、外资再涌入中国楼市央行数据显示，10月新增外汇占款激增，以5190.47亿元创下2008年4月以来的单月新增之最。而楼市成为外资的主要聚集之地。商务部数据显示，11月份以来，全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家，而整个10月份只有42家。今年前10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，仅10月份增加的外资就高达87亿美元。五、2011年房价或出现20%的下滑中国人民大学经济研究所等机构11月20日发布的一项研究报告表示，在楼市新政持续的基础上，货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。11月份青岛房地产市场报告地平线地产顾问机构|Tel：[phone]Fax：[phone]Email：[e-mail]8第三部分本月岛城政策解读预售监管“青三条”11月14日，在全市房地产交易市场监管工作会议上，市国土资源和房屋管理局公布了青岛楼市细则——《青岛市商品房预售备案管理暂行规定》、《青岛市商品房预(销)售信息公开管理办法》和《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销房预告登记有关问题的通知》3个规范性文件。今后开发商涨价需要提前申报，否则只能按原价销售，签订阴阳合同将背信用污点。其中，《青岛市商品房预售备案管理暂行规定》中的这条“商品房项目一般以同期取得的《建筑工程施工许可证》载明的范围为单位申办预售许可，不得分层、分单元或套为单位申请。商品房项目中自留房源数量一般不得超过项目总套数的5%。”【地平线观点】细则矛头直指开发商的捂盘惜售。这也将缓解开发商人为制造的购房恐慌气氛，同时挤出一部分一直被开发商保留在手中的房子。时隔多日，青岛楼市再一次重申和强调调控的政策和细节，可见市场已经步入了一个密集调控的阶段。在限购令传的沸沸扬扬的时候，没有等来限购令却等来了“青三条”。相比于限购令来说，预售监管更加严格。“限购令”只限制了