XXXX年1月西安商品房市场月度分析报告_57页

西安商品房市场月度分析报告----2011年1月份西安房地产信息网数据研究中心2011-022目录一、宏观运行背景1.1政策法规1.2规划建设1.3热点动态二、土地市场2.1土地供应分析2.2土地成交分析三、商品房市场3.1本月市场销售特征3.1.1各物业销售情况3.1.2各物业销售排行3.2各物业价格表现3.3商品房40指数四、分城区商品房市场4.1城南区4.1.1各物业价格表现4.1.2各物业销售情况4.1.3普通住宅销售情况4.1.4城区营销情况4.1.5城区新盘介绍4.1.6城区动态4.1.7典型楼盘介绍4.2城北区4.2.1各物业价格表现4.2.2各物业销售情况4.2.3普通住宅销售情况4.2.4城区营销情况4.2.5城区新盘介绍4.2.6城区动态4.2.7典型楼盘介绍4.3城西区4.3.1各物业价格表现4.3.2各物业销售情况4.3.3普通住宅销售情况4.3.4城区营销情况4.3.5城区新盘介绍4.3.6城区动态4.3.7典型楼盘介绍4.4城内区4.4.1各物业价格表现4.4.2各物业销售情况4.4.3普通住宅销售情况4.4.4城区营销情况4.4.5城区新盘介绍34.4.6城区动态4.5高新区4.5.1各物业价格表现4.5.2各物业销售情况4.5.3普通住宅销售情况4.5.4城区营销情况4.5.5城区新盘介绍4.5.7典型楼盘介4.6城东区4.6.1各物业价格表现4.6.2各物业销售情况4.6.3普通住宅销售情况4.6.4城区营销情况4.6.5城区新盘介绍4.6.6城区动态4.6.7典型楼盘介绍五、分物业市场5.1商服用房5.1.1价格表现5.1.2销量走势5.2普通住宅5.2.1价格表现5.2.1销量走势5.2.3购买年龄分布情况5.2.4普通住宅分面积段销售情况5.2.5普通住宅分户型销售情况5.2.6普通住宅分价格段销售情况5.2.7普通住宅购买人群来源情况5.3写字楼5.3.1价格表现5.3.2销量走势5.4别墅5.4.1价格表现5.4.2销量走势六、本月新开盘项目简介4一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响1.15加息人民银行人民银行昨晚宣布，从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是人民银行2011年的首次货币政策动作。人民银行日前公布的数据显示，2010年我国全年人民币各项贷款增加7.95万亿元，超出年初制定的7.5万亿元新增信贷规模4000多亿元。同时，截至2010年12月末，我国广义货币供应量(M2)余额高达72.58万亿元，同比增长19.7%，增幅超过年初预定17%的目标。1.23新拆迁条例公布国务院国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。条例规定自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。条例则明确“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。1.25《房地产经纪管理办法》住建部、发改委、人保部1月25日，住建部、发改委、人保部近日联合出台《房地产经纪管理办法》，将于4月1日起实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。《办法》明确指出，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。1.26新“国八条”出台国务院国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措施(以下简称“新国八条”)，其中，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。1.2规划建设时间主题内容及影响1.5西安未来5年5万贫困户住新房影响中低价位房源今后5年内，西安市将计划新建经济适用住房约16.65万套（不考虑单位集资建房），建筑面积约1000万平方米。西安市廉租住房保障分为实物配租和租金补贴两种形式，未来新建和配建250万平方米，5万套廉租住房。同时，今后5年内计划建设公共租赁住房343万平方米，9.95万套。51.9我省将建设45万套保障性住房据了解今年，我省将建设45万套保障性住房，其规模大致为去年的2.5倍。1.11西安经济蓝皮书:“十二五”建设国际化大都市为目标2011年西安市发展和改革工作会议召开，会上发布了《西安市经济社会发展蓝皮书（2006-2015）》，提出“发展民生”将成为西安市“十二五”期间全力投入的发展核心。全市预计全年生产总值达到3100亿元，增长14%以上。1.112011年我国保障性住房目标为1000万套1月11日，住房和城乡建设部发布消息称，2011年我国保障性住房建设的目标为1000万套，相比2010年的580万套增长近一倍。根据估算，这1000万套保障房的建设资金将突破1.3万亿元。1.14今年西安将建2.1万套公租房在1月14日召开的西安市住房保障和房屋管理局2010年度目标责任考评工作大会上，该局明确提出今年通过政府和各类企业、机构投资建设的形式，将建设公共租赁住房70万平方米、2.1万套。1.30今年西安城建将投资235亿西安市建委主任张永安在西安市建设工作会议上指出，作为“十二五”的开局之年，今年西安将投资235亿元加快城市建设发展，缓解城市交通拥堵被列为首要解决的民生问题。1.3热点动态时间主题内容及影响1.1胡锦涛：切实抓好保障性住房建设胡锦涛希望各级党委和政府高度重视、切实抓好保障性住房建设，进一步加大资金投入，增加用地供应，确保工程质量，建好配套设施，搞好管理服务，向低收入群众提供更多实用价廉的住房。1.1《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》出炉2011年1月1日，发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。其中，万科继续稳坐第一，恒大地产销售面积位居第二。1.4京沪广深等多城市楼市限购令延续执行各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市限购令将加强，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。1.72010年中国卖地收入2.7万亿增幅超70%去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”国土资源部部长徐绍史7日在北京举行的全国国土资源工作会议上指出。1.28上海、重庆开征房产税上海、重庆27日晚分别宣布自28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。国家相关负责人表示，试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。6二、土地市场2011年1月21日国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，条例规定自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。第十一条规定：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。第二十七条实施：房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，新国八条出台。第五条规定：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。从国土资源部公布的2010年住房用地供应计划执行情况来看，虽然全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)实际完成住房供地12.54万公顷，同比增长64.1%，其中保障性住房用地同比增加了124.5%。但是从计划完成情况看，全国住房供地计划实际完成67.9%；其中，保障性住房用地实际完成计划的65.2%。虽然西安去年的土地供应量明显上涨，但是面对城市扩容，人口增加的现实压力，预计今年的土地供应量仍将上涨；将优先保证保障房，中小普通商品房以及廉租房的土地需求。2.1土地供应1月份全市共挂牌出让13宗土地，包含住宅、商业、工业和教育科技用地；其中个别出让的单宗土地包含了住宅、商业或者教育科技用地，所以按用途统计挂牌宗数为18宗。面积合计488715.8平方米，环比上涨44.1%。其中住宅用地供应5宗，合计254103.4平方米，占土地供应总面积的52%；商业用地供应6宗，面积102910.1平方米，占土地应总面7积的21%。2011年1月土地市场分用途供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）住宅5254103.4商业6102910.1工业597900.3科技教育233802总计18488715.81月份全市各城区供应的土地中：长安区用地供应4宗，合计320618.4平方米，占土地供应总面积的66%；城东区用地供应5宗，面积97900.3平方米，占土地供应总面积的20%；高新区用地供应3宗，面积39229.5平方米，占土地应总面积的8%；城南区用地供应1宗，面积30967.6平方米，占土地应总面积的6%。2011年1月土地市场分城区供应统计类别挂牌宗数土地出让面积（单位：平方米）长安4320618.4城东597900.3高新339229.5城南130967.6总计13488715.882.2土地成交1月份全市土地市场共成交15宗土地，成交总面积为677801.09平方米，环比上涨4242.79%；成交总价为345825万元，环比增加3592.74%；其中长安区成交土地5宗，成交面积460748.99平方米，占土地成交总面积的68%；高新区成交土地5宗，成交面积150120.8平方米，占土地成交总面积的22%；城东区成交土地2宗，成交面积42213.2平方米，占土地成交总面积的6%。此外城南、城内和阎良也成交了少量的土地。2011年1月土地市场分城区成交统计城区成交宗数成交面积(平方米)成交价（万元）长安5460748.99268000高新5150120.857220城东242213.28950城南115607.59365城内14118.91970阎良14991.7320总计15677801.0934582591月份从全市成交的土地用途来看：住宅用地成交12宗，面积合计631572.5平方米，占土地成交总面积的79%，成交总价为222087万元；商业用地成交6宗，面积110012.7平方米，占土地成交总面积的16%，成交价为95936万元；教育科技用地成交2宗，面积33802平方米，占土地成交总面积的5%，成交价为27802万元。2011年1月土地市场分用途成交统计用途成交宗数成交面