XXXX年2月郑州幸福港湾项目监测报告_22页_易居

幸福港湾项目监测报告中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司2011-２此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。1/22绝对保密目录第一部分郑州整体市场分析...........................................................................................................21、郑州商品住宅市场概览................................................................................................................31.1郑州市商品住宅供求分析.......................................................................................................31.2郑州市商品住宅成交结构分析...............................................................................................41.3郑州市商品住宅各区域供求分析...........................................................................................61.4郑州市商品住宅成交量排行榜...............................................................................................62、郑州市商业市场分析....................................................................................................................82.1郑州市商业市场供求分析......................................................................................................82.2郑州市商业市场供求区域分布图..........................................................................................92.3郑州市商业物业成交量排行榜............................................................................................10第二部分区域市场供求状况分析.................................................................................................111、管城区商品住宅市场概览..........................................................................................................121.1管城区商品住宅供求分析.....................................................................................................121.2管城区商品住宅成交价格分析.............................................................................................131.3管城区商品住宅成交结构分析.............................................................................................131.4管城区商品住宅成交量价排行榜.........................................................................................15第三部分项目竞品市场分析.........................................................................................................161、区域竞品月度市场表现..............................................................................................................172、区域竞品营销活动状况..............................................................................................................212/22绝对保密第一部分郑州整体市场分析3/22绝对保密1、郑州商品住宅市场概览1.1郑州市商品住宅供求分析郑州市10年2月-11年2月商品住宅供-销-价走势图28.5767.4527.0651.340408012016010.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0111.02单位：万㎡02000400060008000单位：元/㎡预售面积销售面积销售均价数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）2月，郑州市商品住宅新批预售量为28.57万㎡，环比下降57.6%，同比下降20.8%；剔除经济适用房和定向开发房，商品住宅新批预售量为7.5万㎡，环比下降84.6%；2月，郑州市商品住宅成交量为27.06万㎡，环比下降47.3%，同比下降41.5%；剔除经济适用房，商品住宅成交量为23.08万㎡，环比下降48.5%；2月，郑州市商品住宅成交均价为6423元/㎡，环比下降2.2%，同比上涨22.7%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为7087元/㎡，环比下降1.1%；2月，郑州市商品住宅供求比1：0.95，本月市场表现为供略大于求。供应量2月份全市商品住宅新增供应28.57万㎡，环比、同比双双出现下调，其中经适房和定向开发共计21.07万㎡。由于春节长假原因，本月仅有5个项目有新增供应，其中二七区亚新地产的青秀佳苑7.62万㎡、中联创的天擎花园10.15万㎡，均属于经济适用房；郑东新区厚河园2号院3.29万㎡，属于定向开发项目；金水区恒大名都3万㎡和管城区新天地三期4.5万㎡属于普通商品房。随着调控的深入，潜在供应量虽然仍不少，但开发企业会调整策略，适度放缓开发节奏，预计普通住宅供应量会维持在一个相对平稳的水平，同时随着保障住房的大规模投入建设，2011年市场“保障房”将成为主题。毕竟，今年保障房的任务是1000万套，这将是我国有史以来最大规模的保障性安居工程。成交量2月份郑州市商品住宅成交量为27.06万㎡，环比、同比双双下降四成以上，从历史同4/22绝对保密期看，仅次于08年2月份的19.12万㎡历史最低点。成交量下跌一方面与春节长假有关外，还与1月份以来国家和郑州市陆续出台的限购令有关。随着限购令的全国化和严格执行，以及全面提高首付和加息，多重政策叠加效应促使成交量下滑在所难免。需要企业充分做好应对准备，坚持“现金为王”的王道策略——适当控制开发节奏，加大促销力度，有效控制成本，确保现金流顺畅。成交价格2月份郑州市商品住宅成交均价为6423元/㎡，环比下降2.2%，同比上涨22.7%；扣除经济适用房因素，2月份商品住宅销售均价为7087元/㎡，环比下降1.1%；是半年多来连续两个月出现价格小幅回调现象，宏观政策调控下我市房价已经表现出趋稳的迹象。1.2郑州市商品住宅成交结构分析成交面积段10年12月-11年2月商品住宅（不含政策房）成交面积段套数占比走势图0%10%20%30%40%3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170170-180180-20020012月份1月份2月份数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看，主要首置产品80-90㎡面积段成交依然比例最高，达到了22.7%，较上月下降了近4个百分点，90㎡以下户型成交量则占到49.1%，和上月基本持平，但与新“国十条”(9.29)升级版出台前的10年9月份相比，回落了近20个百分点，其中占比呈逐月下降趋势，这一现象反映出，由于政策全面提高了首付门槛，导致首置型需求明显受到抑制，另外随着限购令的出台，也使得投资性的小户型需求被挤出。而90-140㎡改善性户型成交占比达到36.2%，较10年9月份的22.5%高出了13.7个百分点，140以上的品质性改善户型成交量占比较10年9月份高出了6.5个百分点。5/22绝对保密成交单价段10年12月-11年2月商品住宅（不含政策房）成交单价段面积占比走势图0%10%20%30%3000以下3000-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-80008000-1000010000以上12月份1月份2月份数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交单价段结构看，总体上和上月基本一致，由于经过09年以来的价格不断攀升，6000元以上单价段成交面积成为市场主流，达到了73.6%，较1月份上升了近4个百分点。近期依然主要受中原万达广场、恒大名都、中原新城、联盟新城等品质、大盘支撑，市场基本面稳定，价格依然保持坚挺，但上涨势头有所放缓。成交总价段10年12月-11年2月商品住宅（不含政策房）成交总价段套数占比走势图0%5%10%15%20%25%2020-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-10010012月份1月份2月份数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交总价段结构看，随着成交面积结构和价格段的变化，总价段也相应的有所变化。本月60万元以上总价段成交套数占到57.9%，和10年“9.29新政”前的9月份相比，则大幅提高了24.2个百分点，但近几个月的占比趋于平稳。6/22绝对保密1.3郑州市商品住宅各区域供求分析2011年2月商品住宅各区域量价走势图02040单位：万㎡0500010000单位：元/㎡预售3.003.294.500.0017.770.00销售8.231.871.107.326.092.45价格6582106306850588050317559金水郑东管城中原二七惠济金水郑东管城中原二七惠济预售13.810.666.7223.636.2316.41销售18.055.141.5612.139.075.39价格6856100586098537654976888050001000002040单位：元/㎡单位：万㎡2011年1月商品住宅各区域量价走势图数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）2月份，商品住宅供应主要集中在二七区且以经济适