XXXX年3月苏州市第30届房产交易会报告_21页

1/212010年3月28日苏州市第30届房产交易会报告2/21前言2010年的新年钟声敲响，苏州楼市度过09年的“火热”市场，经过春节淡季后一直上扬无力，楼市渐趋滑入低谷。对楼市政策的观望愈显紧迫，存量房源成为市场“主粮”，政府大力扶持保障性住房进入市场，来拉动成交量，但目前供需矛盾未能得到缓解。“两会”的举办，又把更多对楼市未来的走向以及预期推向舆论的焦点，政府把加快保障性住房、经济适用房建设重点提到议程上，没有像人们预期的对楼市有过多的调控。第一季度成交量上扬无力，自2月下旬至3月底金阊区保障性用房有大量成交体现，致使整个成交量上升，而价格随之下挫。受市场政策不明朗影响，买卖双方在第一季度动作均显谨慎，随着存量房源的减少，大量开工的新房源预计至年中才会集中地进入市场。目前人类面临全球变暖的危机，对房地产开发迎来了一次象征意义的“改革”，其中“低碳”住宅成为地产业的热点词汇。苏州第30届房产展示交易会于3月26-29日在三香路体育馆举办，此次展会是以“春之序曲、乐业安居”为主题。作为传统春季房展会，是进入新年的“第一展”，继三月房交会开展后，紧接着四五月份也将进行楼盘展示，在沉寂了一个季度后，第二季度有种蓄势待发的力量来拉动成交市场。春江水暖鸭先知，我们作为专业研究人员用新春第一次房交会作为“温度计”，测量市场的温度。通过房交会实地的感悟和调研，了解苏州区域、产品、客户需求、营销等方面的动态，来挖掘目前市场的风云变化。我们借本篇报告对本次房交会期间苏州楼市状况和展会本身的分析，且对苏州楼市未来走势有个大致的预判，促进行业思考和交流之用。3/21第一部分苏州楼市动态一览一、第一季度市场动态苏州各区域推案一览区域楼盘名称日期所推产品所推面积(㎡)成交价格（元/㎡）套数当天去化率园区环球1881月1日精装公寓81-157280001260%太阳城1月3日高层61-68100008950%万科本岸1月16日叠加250-270160001265%3月20日-21日叠加120-270160002458%星湖名轩1月16日高层50-129㎡830015080%水墨江南3月6日联排250180003090%亿城左岸香颂3月6日高层88、9993005210%海尚壹品3月21日高层66-1221150024998%水墨三十度3月28日高层96-1238900（折实价）9675%新区理想城1月23日高层58-12668004050%山水映象3月20日多层76-12688008470%吴中区新城金郡1月1日多层11078002080%星屿仁恒1月10日精装小高层126-1531450010030%中海独墅岛2月3日联排、独栋联排240-389；独栋485联排20000；独栋380005490%太湖纯水岸3月27日叠加、联排、小高层联排284-288；叠加187-289；小高层75-134联排1.1-1.3万；叠加1万；小高层900024730%嘉盛花园3月28日小高层75-117㎡460022190%4/21相城区合景峰汇国际1月24日高层90-13610000（折实价）9630%派客公寓3月20日多层50-6085006440%a.第一季度开盘有16个楼盘进行推案，且主要以园区为主，占据半壁江山，吴中区次之，新区和相城区推案极少，中心城区第一季度推案处于空白期。b.从推案时间段来看，主要集中在1月和3月，2月受传统春节的影响以及楼市淡季的来临，仅有中海独墅岛进行内部客户的认购。c.第一季度楼盘更多的是处于“消极”阶段，岁末年初密集出台的政策，再加上传统淡季，所推楼盘大都以老盘加推的形式，且以小批量推出为主，3月推出的楼盘销量要好于1月。d.价格较高的楼盘以海尚壹品表现为佳，该盘推出249套，销量高达98%，其当天推出最高累计350元/㎡的优惠，折实价为11000元/㎡，当天去化仅剩三四套，大大提升楼市信心！苏州各区域项目动态表现区域楼盘名称时间动态表现园区新鸿基湖东项目1月15日举行奠基典礼青湖语城1月16日-23日业主幸运大抽奖雅戈尔太阳城2月23日推出太阳乐章系列样板房恒润后街2月28日元宵节业主联欢九龙仓国际金融中心3月2日项目奠基典礼中央景城3月6日二期和域正式对外预约环球1883月8日“国际视野藏品生活”3月21日“地标风水”讲座九龙仓国宾1号3月10日市区接待中心公开新区鑫苑国际城市花园1月31日举办“金钥匙交付工程之家装知识讲座”2月7日猜谜送“福”业主活动3月20日携手鑫苑万豪名家举办“国际视野藏品生活”活动吴中区阳光水榭1月7日举办圣诞活动暨阳光生活广场开街仪式5/21合景领峰1月31日项目现场举办了动工仪式黄金水岸1月31日新春业主联谊会新城金郡3月20日“新城金郡周末乐翻天”的新春茶道品茗会相城区香城花园1月4日热送500“福”字合景峰汇国际1月16日新年联谊会环球奥食卡2月6日恐龙安装仪式举行a.从区域来看，第一季度主要以园区和吴中区楼盘动态最为活跃，园区新鸿基湖东项目和九龙仓国宾1号进行亮相，吴中区新盘合景领峰开始动工。相城区和新区活动较少，但虽如此，鑫苑国际城市花园活动显得频繁，出镜率相当高。中心城区为空白期。b.从活动举办的形式来看，相互雷同的除了元宵活动或联谊会。整体的营销打造表现略显低调，虽然活动雷同较少，但从创新上还是比较单一，有待于往更成熟的模式发展。二、第二季度市场动态苏州各区域预估推案一览区域楼盘名称面积段(㎡)销售均价（元/㎡）预计开盘时间中心城区南山金城195880-877700三期4月湖山新意96-124110004月10日世茂运河城97-18011000-12000三期4月园区金域缇香电梯多层17022000-240004月新区丹景廷小高层90；多层106-130小高层7300；多层82005月水秀坊（小）高层90-140；别墅280-360价格未定4月推别墅；5月推（小）高层鑫苑国际城市花园65-155120004月6/21吴中区越湖家天下82-125待定5月新城金郡89小高层7000-78004月初推119#中海独墅岛联排240-400；独栋600联排20000独栋380004、5月开盘招商小石城937800-80004月17日国香园75-12180004月3日山合院别墅220-270独栋200万5、6月推别墅a.据不完全统计，截止到3月底楼盘的公开信息来看，预计今年第二季度将有以上房源推出，其中新盘山合院、金域缇香、越湖家天下等将在此期间进行首次开盘。b.开盘时间主要集中在4、5月份，目前6月份的开盘信息基本还未出来。二季度将是楼市2010年来首次集中性的一次放量，成为上半年楼市运行最为关键的时期。第二部分2010年苏州第30届房交会概述作为进入今年“金三银四”的首场房交会，2010年苏州第30届房交会节三香路体育馆盛大开幕。此次房交会由苏州市住房和城乡建设局主办，苏州房地产行业协会协办，苏州房地产市场管理处和苏州显辉展览有限公司联合承办，在开幕之前就备受瞩目。房交会以“春之序曲、乐业安居”为主题，作为苏州市开春第一展，为苏城楼市带来第一阵春风。2010年的本次展会，既是对过去苏城楼市的总结，也是对未来房产动态的展望。一、2010年苏州第30届房交会综述展出时间：2010年3月26日－3月28日展览场地：苏州市体育中心7/21地产项目参展规模：本次购房节参展开发商有60多家，集中亮相的商品房项目近90个。二、参展楼盘一览表1、中心城区（1）参展项目简析：中心城区有6个楼盘参展，只有中海一家大品牌开发商。南山金城1958在今年继续参加房交会。本次房交会，中心城区无新盘推出。该区域主要项目特色是：南山金城1958、湖山新意和世茂运河城将在今年4月推出，本次房交会的亮相，主要是为了积累客源。（2）区域预测：a.古城区土地稀缺，住宅项目极其稀少，本次房交会，中海胥江府凭借着古城区优质地段和开发商品牌的号召力，房交会当天去化量较快。大观名园本次也亮相了房交会，无新推户型。b.古城区以外多为高层产品，其中最具代表性的为金城1958。金阊区项目比较少，近期开盘的金城1958受到购房者青睐，该项目前期推出高层产品取得楼盘名称开发商建筑形态面积段(㎡)销售均价（元/㎡）备注南山金城1958南山置业多层、（高）层80-876000-80003期4月开盘大观名园广源投资高层、别墅高层119；别墅173-284高层1万；别墅1.6-2万/胥江府中海地产高层88-2461.1-1.6万16套特价房湖山新意汇成房地产高层、小高层96-124110004月10日开盘亿象城华成投资商铺20-150待定开盘时间未定（推1#-5#）世茂运河城世茂置业高层、小高层在售：62100004月开盘三期，面积97-1808/21热销。南山金城1958、湖山新意以及世茂运河城这些项目在下月将会有一次加推，本次房交会起到积累客户的作用。2、工业园区楼盘名称开发商建筑形态面积段(㎡)销售均价（元/㎡）备注中海国际社区中海地产高层、小高层84-1231.1万-1.2万3月27日开盘6、7、8#万科金域缇香万科房地产高层、小高层、多层170待定4月开盘（电梯多层）（1）参展项目简析：由于园区开发商普遍将参加2010园区举行的购房节，所以市区房交会并不太重视。本次购房节亮相的园区楼盘不多，优惠很少，新盘是万科金域缇香，将在4月开盘，推出精装房源。（2）区域预测：a.从报价上看，在售房源相比房交会前有较大增幅，近期这一趋势仍将持续。b.在本月，参展的两个园区楼盘都选择这阶段放量，满足了大量购房需求。3、高新区楼盘名称开发商建筑形态面积段(㎡)销售均价（元/㎡）备注山水华庭广远置业多层、小高层、高层90-120多层9000；小高层8300/诚河新旅城诚河置业高层、小高高层：99；小高层：76、90高层7800-8800；小高层8000-9000/山水映象中锐地产小高层95-127100003月26日开盘新创理想城新创建设高层86-1327200/9/21新创大河山新创建设电梯多层、联排、双拼公寓87-175；别墅189-253公寓9000-9500；别墅11000/丹景廷新景天商务地产小高层、多层、花园洋房、别墅小高层90；多层106-130预计小高层7300；多层8200；叠加93005月开盘太湖锦绣坊永新置地别墅、商铺别墅400；商铺200-400别墅300万/幢；商铺8000剩一套别墅，主要产品为商铺水秀坊永新置地小高层、高层、别墅小高层、高层90-140；别墅280-360价格未定4月推别墅，5月推出小层、高层鑫苑国际城市花园鑫苑置业高层65-155均价10000-11000；加推120004月加推65-110(10套特价房)汇金新地中锐地产商铺公寓50；商铺100-250未定公寓推出时间未定，商铺12、16#将于4月份推枫桥丽舍东渡国际集团商铺40-105预计精装12000-17000/上城鑫康房产小高层47-859500/锦泽苑新绣地产别墅300-360联排190万/套；双拼250-260万/朗地·蓝山郡朗地置业小高层、花园洋房花园洋房74-143；小高层85-128待定7月开盘长江壹号福鑫商品房开发商铺40-5020000/荣尚花苑永华房地产多层、小高层80-140待定5月面世浒新·158生活广场浒新置业商铺、酒店式公寓公寓56-100待定/（1）参展项目简析：高新区有17个项目参展，因城市规划要求，住宅项目以小高和高层为主，别墅供应量一般不大。展会上有大量商铺推出，有长江壹号、汇金新地和太湖锦10/21绣坊，新推出的酒店式公寓和商铺为浒新·158生活广场。（2）区域预测：a.高新区中心区域发展较为成熟，可开发地块日渐稀少。随着轻轨和城际铁路带来利好，新区的价格也在不断升高。b.浒新·158生活广场作为新项目展现在房交会上，既有酒店式公寓，又有商铺，提升了整个板块的居住环境，完善板块内的配套，将吸引更多的开发商进行投资。4、吴中区楼盘名称开发商建筑形态面积段（㎡）销售均价（元/㎡）备注石湖华城吴中地产集团小高层