五粮神品牌建设之路(doc39)(1)

南昌楼市监测报告南昌楼市监测报告（4.15-5.15）共读地产2010年5月南昌楼市监测报告第一部分政策回顾南昌楼市监测报告当央企退市要求发出以后，央企频拿地王，市场还在怀疑政府的决心和力度。如果说前期的政策更多只是指导，那么四月的时候，政府用最强的力度，密集的政策将：“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无疑。从温家宝主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔了一天的“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应，直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业政策频出，调控密集度和力度实属少见。南昌楼市监测报告时间部门政策名称内容影响4.2财政部财政部通知对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策抑制投机4.7发改委社会发展工作重点进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序增加有效供给4.11银监会刘明康发言要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平收紧信贷4.14国务院国四条要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款风险。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度4.15国务院国四条（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。4.15国土资源部国土资源部发言公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,增加供应政策回顾南昌楼市监测报告时间部门政策名称内容影响4.17国务院新国十条实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。停发第三套房贷款遏制外地炒房者物业税渐行渐近问责制强化执行力4.18国务院控制贷款商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.三套房的贷款发放4.19住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。规范房地产市场政策回顾南昌楼市监测报告差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。为1998年房改以来，最严格的房贷政策可停发第三套房贷款遏制外地炒房者。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数物业税渐行渐近。上海物业最早或在世博会后开始征收。问责制进一步强化执行力。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房银监会对房地产收紧政策重点南昌楼市监测报告第二部分市场表现南昌楼市监测报告市场观察态势1：博弈开发商与客户之间的博弈阶段。卖方试图通过依旧坚挺的价格表现其对市场和产品的信心，指导购买者出手。实际底气不足，对后续楼市并不乐观。买方试图通过“罢市”迫使开发商下调房价。实际，多数客户对楼市走向无判断，随波逐流，当前关注点从楼市转移。南昌楼市监测报告市场观察态势2：快跑能走的开发商都想跑起来。约20个楼盘提前开盘或加快推盘节奏。如：奥克斯盛世经典、绿地香颂、水榭尚都、联发广场、罗马假日少数价格低于市场价楼盘取得不错销量。如：名门世家（5500元/㎡）、京东国际花园（5500-6000元/㎡）、南昌楼市监测报告市场观察态势3：收敛大众媒体的狂轰滥炸告一段落，传播渠道变为内敛的小众传媒。报广投放量降低约40%，多数楼盘开始减低报广投放。报社赠送版面和小版面投放量增大。网络广告锐减，网站首页广告位多为万科、保利、新地、联泰、世纪等名企。短信投放量激增，增幅超过100%。南昌楼市监测报告市场观察态势4：冷清多数楼盘来访量大幅减少，预计降幅达70%。与整体市场相比，部分项目受新政影响较小。首次置业的刚需，价格较低，可下调空间小。如：象湖新城区域楼盘，品质高、价格低，吸引大量首置刚需。豪宅市场，针对人群购买力极强，价格、利率等影响较小。如：万科青山湖、保利高尔夫、新地阿尔法商业项目，住宅投资热钱的好去处，首付、利率收政策影响较小。如：小商品城、世纪风情南昌楼市监测报告市场观察态势5：倒挂南昌县新房成交量大于南昌市。政策前，南昌市新房成交量远大于南昌县。新政对南昌市房屋成交量影响程度远大于南昌县。4月下旬，两地新房成交量开始接近（950：769）。5月上半月，南昌市新房成交量仅为南昌县的60%（512：857）。南昌楼市监测报告市场观察态势6：抛盘新政调控，物业税临近，房东开始大量抛售持有房源。鸿基房产数据显示，该机构周末房源更新量可达1500套/日。少量房源低于市场价，如：鹿璟名居18F江景房源5100元/㎡4月下半月，全市新旧房源成交量接近（1884：1743）。5月上半月，全市新房成交量仅为二手房的63%（512：815）。南昌楼市监测报告市场观察态势7：观望购房者对楼市的观望无需多言。开发商的观望情绪浓厚，包括对政策、对客户和对竞争对手的观望。新政过后的细则不断出台，组合拳似乎未停，开发企业提心吊胆过日子。部分楼盘通过优惠力度的增加（如恒大85折、奥园96折）和少量房源的入市（如：万科青山湖）试水市场。新政后，全市房地产的业内沟通和交流大幅增进，希望能了解对手的举动。南昌楼市监测报告市场观察态势8：等跌购房者在等待房价下调。开发商在等待房价下调的领跑者。当前各案来访客户主要分为两类，2008年，奥园以10%的幅度带头降价，市场一呼百应。2010年，名门世家低于市场价开盘，奥园96折，绿地香颂降价100元/㎡加推。楼盘影响力和降价幅度的因素，此波降价未能蔓延。业内在等待名盘的大度降价，关注点放在了绿地、万科等急需现金流的名企。南昌楼市监测报告市场成交量供求走势02040480049005000510052005300540055005600供应量（万㎡）20.835.4116.3537.99成交量（万㎡）21.59.820.0435.5均价（元/㎡）50695232549952432010年1月2月3月4月除2月春节期间外，今年其余月份成交量保持平稳。供应量4月大幅增加。4月，单位房溪湖春天成交量备案近10万㎡，均价不足3000元/㎡，在拉低全市均价的同时增加了成交量，加上备案时间的滞后，故上表未反应出新政后的楼市变化。南昌楼市监测报告市场成交量从新政出台当周至5月15日，共五周时间（4.12-5.15），房屋成交情况为：南昌市新房：2919套南昌市二手房：2857套南昌县新房：2515套成交量走势（套）050010001500南昌市新房1345679441236218南昌市二手房712690640362453南昌县新房762573445480255第一周第二周第三周第四周第五周南昌楼市监测报告楼市关注度项目名称均价（元/㎡）新政后来访情况新政后成交情况备注世纪风情6000未大度减少5.1后未成交住宅商铺客户居多保利高尔夫独栋：18500降低40%8套左右皇冠国际12000降低60%10余套恒茂英伦国际5100降低80%不足10套魏玛峰尚5300降低75%不足10套罗马假日64005.1后降低70%5.1开盘8套联发广场90004.18开盘80套开盘之后基本未成交幸福时光3750蓝天郡住宅：7900公寓：6659降低65%12套5.1后未成交房源南昌楼市监测报告个案表现●绿地香颂开盘日期：4月17日均价：5500元/㎡房源数量：154套主力户型：103㎡三房、144㎡四房优惠：2000抵10000开盘成交：成交140套加推日期：4月27日均价：5400元/㎡房源数量：94套主力户型：103㎡三房、144㎡四房优惠：2000抵10000开盘成交：成交30套点评：1、品牌优势、户型优势。2、新政后马上开盘，客户对政策不敏感时期抢得成交量。3、受政策影响，加推效果一般。南昌楼市监测报告●景城名郡开盘日期：4月17日均价：3500元/㎡房源数量：199套主力户型：65-87㎡两房、87-110㎡三房优惠：5000抵10000，98、99折开盘成交：成交120套点评：1、小户型，低总价，典型首置产品。2、前期低价入市，创造销售有利条件。3、“蜜糖”调性符合青年职业群体。个案表现南昌楼市监测报告●小商品城开盘日期：4月18日均价：4200元/㎡房源数量：130套主力户型：130-140㎡商铺优惠：5000抵10000，每日增值188元开盘成交：成交100套点评：1、住宅投资受限，商铺投资受益。2、前期招商工作到位，旗舰效应突出。3、外地行销拉升成交量带动本地客户。个案表现南昌楼市监测报告●奥克斯盛世经典开盘日期：4月20日均价：5500元/㎡房源数量：170套主力户型：86㎡两房，114-141㎡三房、四房优惠：VIP5000享受首付减免15000，98、99折开盘成交：30套（关系户占一半）点评：1、改善型需求为主，受新政影响较大。2、绿地香颂的开盘分流大量客户。3、奥克斯在南昌品牌未树立，项目抗风险性较弱。个案表现南昌楼市监测报告●联发广场内部认购：4月18日均价：9100元/㎡房源数量：190套主力户型：40-70㎡公寓优惠：1万元抵3万元开盘成交：80套开盘日期：4月24日均价：9100元/㎡房源数量：60套主力户型：40-70㎡公寓优惠：1万元抵3万元开盘成交：40套点评：1、政策刚出便内部认购，抢占成交量。2、地段、产品优势，形象已塑造。3、受新政影响大，现来访成交惨淡。个案表现南昌楼市监测报告●丰和新城开盘日期：4月23日均价：6300元/㎡房源数量：102套主力户型：85㎡两房，114㎡三房开盘成交：17套点评：1、地段优势明显，中小户型。2、在市场上沉寂较长时间，加推未形成热度。3、受新政影响，成交量一般。个案表现南昌楼市监测报告●锦桂华庭开盘日期：4月25日均价：6000-6300元/㎡房源数量：97套主力户型：53㎡一房，88-92㎡两房优惠：5000抵20000，98、99折开盘成交：90套点评：1、老城区，配套齐全、交通便利。2、区域可选房源较少，地源客户的区域认可度高。3、价格适中，性价比高。个案表现南昌楼市监测报告●紫金城开盘日期：4月25日均价：6500元/㎡房源数量：194套主力户型：51㎡一房，123-138㎡三房，181㎡四房优惠：98、99折后再98折开盘成交：90余套点评：1、城北滨江地标楼盘，区域内暂无竞争，区域客户购买能力极强。2、地段优势明显，江景资源，自身配套完