XXXX年6月房地产区域市场月度报告_39页_高通智库

目录一、房地产市场主要指标数据3【房地产开发完成情况】3开发投资维持高位、新开工面积增速放缓3【商品房销售情况】4商品房销售增速大幅回落4二、重点城市五月楼市分析45月楼市“假回暖”、开发商打折促销力度加大4三、区域城市楼市分析5【北京】5地方政策与规划5北京商业楼盘不得设计成住宅样式出售5北京CBD将不再增建居住区6北京市土地储备年度新增2500公顷6北京城市总规划2013年将重编——重点考虑人口因素6楼市表现6北京房价结构性下调趋势正在强化6土地市场8前5月北京住宅用地成交量不到计划一成8【上海】11地方政策与规划11上海一房一价实施细则公布11世博会地区B片区拟规划建设顶级商务区11松江新城扩容、功能定位提升11浦东无线金融城建设提速11上海版个人境外直投方案已上报——允许投资房地产和股权12楼市表现125月住宅成交量处于6年来低位、外环外楼盘占主力12土地市场155月仅1宗居住用地成交、6月土地市场开闸放量15【广州】17地方政策与规划176月起广州实施新规防开发商“偷面积”17电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，系列房地产研究报告是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年6月5日区域市场月度报告（每月一次）高通智库区域市场月度报告广州规定房企不报商品房预（销）售计划不发预售许可证18广州“三规”合一打造珠三角核心18广佛肇经济圈十年内实现一体化18广州白云新城西延区拟规划建设滨水宜居商贸新区18花都区将建中轴线核心区——规划面积2.8平方公里19广州2011年住宅供地计划两成将配建保障房19楼市表现195月近郊楼盘成交放大、楼市整体量升价跌19土地市场21广州通过预申请方式大规模集中推地21【杭州】23地方政策与规划24杭州加速保障房建设——10月底前全部开工24楼市表现24“红五月”落空，库存量创近两年新高24土地市场25前五月主城区土地市场偏冷25【重庆】28地方政策与规划28重庆三方面调整土地增值税预征率——独栋别墅将上调至5%28重庆市部分银行叫停首套房贷28重庆多渠道监管预售资金、银行监管不力将被追责28楼市表现29主城区商品房成交依然低迷、库存创新高29土地市场305月经营性用地成交量环比降36%30【成都】32地方政策与规划32成都规范房产宣传营销——楼盘广告不得夸大其辞32成都部分银行首贷首付提至四成32成都国际航空枢纽综合功能区将形成千亿产业集群33成都蛟龙工业港欲打造4大板块——将建西部最大“数码港”33楼市表现335月成都楼市成交量同环比均涨、开发商促销力度加大33土地市场35成都土地市场持续放量、远郊区县地块大幅升值35区域市场月度报告一、房地产市场主要指标数据【房地产开发完成情况】开发投资维持高位、新开工面积增速放缓1-4月份，全国完成房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，商品住宅完成投资9497亿元，同比增长38.6%，占房地产开发投资的比重为73.8%。1-4月份，全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%；房屋竣工面积17127万平方米，增长14.0%，其中，住宅竣工面积13685万平方米，增长13.8%。1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。图表1：2011年1-4月全国房地产开发投资额同比增长34.3%资料来源：Wind高通智库图表2：2011年1-4月房地产市场新开工情况区域市场月度报告资料来源：Wind高通智库【商品房销售情况】商品房销售增速大幅回落1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。1-4月份，全国商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。4月单月商品房销售面积环比大幅下降23.6%，同比下降9.9%。受此影响1-4月累计销售面积仅增长6.3%，增速较上月和上年同期分别下降8.6和26.5个百分点。图表3：2011年1-4月全国商品房供求情况资料来源：Wind高通智库二、重点城市五月楼市分析5月楼市“假回暖”、开发商打折促销力度加大5月份，在我们重点监测的14个城市中，仅有青岛的成交量出现同比小幅下跌，上海成交量环比微跌，其他城市（除杭州因数据缺失外）均出现同环比上涨的局面。从数据来看，5月楼市现回暖迹象。但综合分析可见，同比上涨主要是由于去年5月恰逢史上最严厉宏观调控刚刚开始，成交量速冻，出现了超低的特殊成交行情。从近五年的平均数据来看，今年5月楼市成交量仍处于历史低位，市场总体成交仍没有摆脱低迷现象。价格涨势基本得到控制，但成交量尚未放大，整体市场量价格局未有效打破。此外，由于开发商加大了打折促销的力度，个别楼盘出现热销的局面。从一二线城市的成交来看，开盘项目多为郊区盘或老盘，推出的户型也是转向刚需一族。多数城市区域市场月度报告现局部火爆、整体平淡的局面。5月份以来，开发商的库存压力不断增加，且呈现持续增大趋势。受限购、限贷等房地产调控政策影响，短期内房地产市场成交量仍将维持在较低水平。同时开发商资金面持续趋紧，预计将在二季度末至三季度各家开发商将对楼盘销售价格进行调整，今年下半年房价的实质性下跌为大概率事件。图表4：重点监测城市2011年5月份成交量(截止到5月31日)区域城市月成交注释（平方米或套）5月4月环比变动同比变动4月环比变动4月同比变动环渤海北京6196275803626.77%18.85%25.90%-50.23%期房住宅签约面积天津80881345827676.49%27.41%-23.31%-57.72%住宅成交面积济南3420219056.14%103.69%84.03%14.72%住宅成交面积青岛64474358019211.13%-0.36%16.77%48.81%住宅成交套数平均51915140525528.10%15.05%4.14%-38.64%长三角上海15935041603392-0.62%40.20%10.06%-19.88%住宅成交面积南京31687721183449.59%38.05%-1.17%-68.89%住宅成交面积杭州-282790--28.47%-72.49%商品房成交面积苏州39391234149415.35%148.38%45.77%-53.45%住宅成交面积平均7680987189076.84%51.13%18.22%-47.41%去除杭州影响珠三角广州80922456045744.39%81.17%11.23%-12.67%住宅签约面积深圳27442217989352.55%139.91%-28.79%-38.24%商品房成交面积东莞5433535389460.82%126.37%24.99%17.16%商品住宅成交面积平均54233342643227.18%103.10%7.71%-8.17%中西部重庆10470771181630-11.39%12.84%17.76%-56.40%商品房成交面积成都39267434136215.03%32.31%15.02%-55.59%商品住宅成交面积长沙60977437147464.15%18.70%-13.54%-64.70%商品住宅成交面积平均6831756314898.18%19.04%9.52%-58.19%数据来源：Wind高通智库整理三、区域城市楼市分析【北京】地方政策与规划北京商业楼盘不得设计成住宅样式出售5月16日，北京市住建委、市发改委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，明确规定商业、办公类的商品房项目不得采用单元区域市场月度报告式或住宅套型式设计。6月1日起，北京将全面叫停“商改住”项目。本次政府出台政策，主要目标是限购以后仍然热销的“商改住”楼盘，并防止一些开发商把酒店、写字楼、公寓等概念与住宅混淆，使购房者因缺乏鉴别能力而蒙受损失。禁止“商改住”项目将给商业地产乃至楼市带来一系列的影响，其中之一就是郊区商业地产开发可能会受到一定影响。一旦“商改住”彻底遭禁，开发商在开发郊区商业用地时的风险和成本都将急剧上升，未来企业在获取郊区商业地产用地时可能会更加谨慎，将来也难免不会出现郊区商业用地流标的现象。北京CBD将不再增建居住区5月19日，北京市规划委公示《北京商务中心区控制性详细规划》中近期将进行调整的部分，绿地规划和住宅密度是主要调整方面。CBD地区的居住类用地的建筑密度由原本的25%更改为30%。由于目前居住密度已经达到30%，意味着该地区不再增建居住区。北京市土地储备年度新增2500公顷北京国土局联合发改委、规划委及财政部联合下发《北京市2011年度土地储备开发计划通知》。通知显示，今年全市土地储备年度新增2500公顷，其中，居住用地占70%，商服及其他用地占30%。其中，首都功能核心区、城市功能拓展区和城市发展新区不低于80%，生态涵养区不高于20%。年度新增项目以土地储备机构实施为主，政府主导比例不低于总量的80%。今年北京市将进一步加大六大高端产业功能区、北部研发和高新技术产业聚集区、轨道交通沿线、规划新城、重点小城镇等区域的土地储备开发力度；重点支持通州核心区、门头沟S1线、首都新机场、丽泽商务区等项目建设等。北京城市总规划2013年将重编——重点考虑人口因素北京城市总体规划2013年将进行重新编制。目前，北京城市总体规划中两个最主要的指标已被突破。一是人口，第六次全国人口普查结果显示，北京市常住人口为1961.2万人，提前10年突破了2020年常住人口总量控制在1800万人的目标。另一个是人均GDP指标，城市总体规划里是2020年人均达到1万美元的GDP指标，但在2009年时就已达到。北京市规划委有关负责人表示，鉴于两大指标已经突破，这将是一次大修编。规划部门现在起对人口问题进行充分研究，把空间、资源、设施、产业等有机衔接起来，为总体规划修编打基础。同时，还要引导发展方式转变。楼市表现北京房价结构性下调趋势正在强化区域市场月度报告套，环比4月下跌了1.3%；签约均价为19710元/平米，环比下跌3.8%，再次跌到2万元以下。5月北京住宅市场开盘均价为23467元/平方米，比4月下跌7.19%，同比2010年5月下跌21.09%。5月北京新发住宅项目预售证17个，获批预售住宅房源套数5846套，环比4月上涨5.73%，这已经是连续4个月上涨。其中除了大兴君安国际、朝阳一瓶四合院户型为100平方米以上的大户型外，其余均以90平方米左右，及90平方米以下的小户型为主。5月共有7个项目签约量超过100套，其中共有4个项目签约均价不足2万元。其中，限价商品房长阳国际城位列签约榜首位，签约647套，签约均价12495元/平米。5月成交商品住宅中，一居室成交占比高达37.2%，创今年前5个月的新高。分析认为，随着调控的逐步深化，北