XXXX年9月全国房地产市场指数评估报告_23页

《动力中国房地产市场月度监测报告》之深度篇2010年9月刊全国房地产市场“动力指数”评估报告ChinaResidentialPOWER+Index■全国房地产市场“动力指数”评估体系‹“动力100”土地市场指数评估‹“动力30”房地产市场指数评估■杭州市房地产市场“动力指数”评估体系1本期导读金九成色十足，终招致二次调控。杭城商品房价格全面上涨，市场活跃异常。房企资金链趋好，调控异常艰难。2楼市寄语二次调控终于落地。但令人失望的是，此次出台的所有政策都是初次调控的翻版。调控又“炒冷饭”。专家的解释是，此次调控重在落实。但从初次调控的执行效果来看，政策落实很难落到实处。对于这样的态势，国土部相关人士也承认，压力很大。一、次次调控次次涨，此番调控难作为。这次调控与以往不同：一、调控力度最强。一方面是因为目前中国的房地产已经不仅仅是经济问题，更是民生问题、政治问题。已经关系到国家信用。另一方面，早在2009年的飙涨时，就为此次调控买下伏笔。轻描淡写的政策根本无济于事。楼市12年，随着调调控控，早已练就金刚不坏之身。比如9月27日，国土部、住房和城乡建设部联合发出通知：业闲置土地一年将禁止再次竞买。其实类似这样甚至比这更严厉的政策一直都不缺，但房价纹丝不动，投机依旧我行我素。二、调控时期最长。8月份，作为传统“金九银十”的前奏，土地市场和楼市就已跃跃欲试，土地价格和房价双双出现攀升趋势。这也引发了对“二次调控”的诸多猜想。而在此之前，国务院副总理李克强8天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。从李克强讲话释放的信号来看，房地产调控不会就此而放松。种种迹象表明，此轮调控有可能成为史上最长的调控。基于以上两点，我认为后期一定会出台调控政策。而十月份是关键点。我本人见证了中国楼市的成长历程。以我的经验，每年的4、5月份和9、10月份是楼市最为敏感的时期。通常也是调控政策出台的时机。对于再次出台调控政策的效果，预计短期难以奏效。二、调控改变楼市轨迹，“小周期”调成“大周期”此次调控将持续很长时间，而目前的楼市又非常坚挺。各方的博弈非常激烈。这就使得房地产市场将在一定时期（至少在2011年上半年前）保持调整状态。成交量变动幅度会非常明显。而成交价格将持续在高位震荡。从市场周期来看，此次调控与以往的“小周期”不同。这次调控将以年为单位计算。此次调控周期必定会延续到下届政府。主要依据是：一、经济因素。国内经济依然震荡运行。发展前景不够明朗。房地产作为支柱产业，其作用不言而3喻。因此，此次调控仍将本着经济发展的宗旨，进行有保留的调控。难免会投鼠忌器。二、行业发展因素。为避免房地产行业硬着陆，从而导致经济衰退，后期调控肯定不会是疾风骤雨式的，而更可能是以和风细雨的方式循序渐进。三、博弈因素。在与调控政策的博弈上，地方政府是主力。即使面对全国人民的质疑，也会以种种“出人不出力”的伪调控方式消极对待。也在很大程度上消弱了调控效力。也导致调控周期延长。从产品角度来看，市场调整期内，两种产品仍将保持良好的发展势头：1、价格合理、性价比较高的产品。杭州的一直以来都不缺少需求。只要价格合理，产品较好，需求自然旺盛。2、大品牌商开发，前景较好的高端楼盘。这样的产品一直都是全省甚至全国高端消费者关注的焦点。而且这样的产品抗跌性很好。动力（中国）地产机构总经理陈中文4报告说明—“动力指数”评估体系综述“动力指数”评估体系是一套以指数形式全面反映全国房地产市场运行状况和发展趋势的指标体系和分析方法。该体系覆盖全国100多个主要城市，涵盖了土地供应、销售、价格以及房地产市场中开发商资金回流速度、供应、销售和价格等所有内容，综合反映国内房地产投资与开发的景气度，堪称全国房地产市场的“晴雨表”和引导投资的“风向标”。—“动力指数”评估体系的先进性最具专业性：指数评估体系的宗旨不在沽名钓誉，而在于通过指数反映事物发展变化的本质。这是与目前其他类似指数的本质区别。最具权威性：动力（中国）地产机构作为享誉盛名的咨询机构，其数据来源于对权威部门的时时监测。为全力打造该指数评估报告，该机构组织大量人力、物力和财力，并聘请国内知名学者作为顾问。最具深入性：该指数评估报告在利用指数全面分析市场发展趋势的基础上，通过对综合指数的因素分析，深入研究指数变动的内因。最具全面性：该指数评估体系包括土地市场和房地产市场，指标体系涵盖了供应、销售、价格等所有内容。最具及时性：数据的时时监测和更新，资深人士的倾力打造和著名学者的专业指导，保证了信息披露的及时性。最具前瞻性：在通过指数反映事物发展变化本质的基础上，对后势做出精准预测。—“动力指数”评估体系重点解析“动力100”土地市场指数：选取全国100个重点城市作为样本，全面评估土地市场。“动力30”房地产市场指数：选取全国30个重点城市作为样本，全面评估房地产市场。LASPEYRE成交量指数：即拉氏指数，采用基期同度量因素（权数）的指数。PASSCHE价格指数：即派氏指数，采用报告期同度量因素（权数）的指数。可变构成指数：即报告期总平均数与基期总平均数的对比值，反映商品房均价的变动程度。固定构成指数：将各类物业的构成固定在报告期计算的总平均指标指数。该指数消除了结构变动的影响，用以反映各类物业价格水平变动对商品房均价变动的影响。结构影响指数：即报告期加权平均数与基期加权平均数之比。结构影响指数可以从动态变化的角度评判各类物业结构变化对商品房价格水平的影响。***报告中如未注明，则指数均为环比指数，定基指数以2010年1月为基期。5目录一、全国房地产市场“动力指数”评估体系...................................................5（一）动力100”土地市场指数评估.....................................................5（二）“动力30”房地产市场指数评估..................................................11二、杭州市房地产市场“动力指数”评估体系................................................15（一）土地市场指数评估体系..........................................................15（二）房地产市场指数评估体系........................................................17动力月评................................................................................21一、全国房地产市场“动力指数”评估体系（一）动力100”土地市场指数评估在全国土地利用计划的压力、新政对市场各方的冲击、逆势抄底的内在动力和长时间政策真空导致6的市场预期不稳以及由此酿成的市场各方博弈的全面展开等情况并存的形势下，土地市场推出情况在4月急转直下之后，推出量基本维持在一个相对稳定的水平，大规模的土地出让并未如预期般在第三季度上演。1、动力100土地供应指数9月，全国100个城市共推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3500多万平方米。同比增加不足5%。图1：动力100住宅类用地供应指数050010001500200025003000350040001月2月3月4月5月6月7月8月9月0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%住宅用地出让面积定基指数环比指数环比指数显示，9月份住宅类用地供应在新政后出现首个高峰，出让面积略低于新政前的3月份。定基指数则显示7、8月份供应均低于1月份水平，9月份则大大高于年初水平。总之，新政出台5个月之后，土地市场影响非常明显。但效果昙花一现。表1:2010年9月重点城市住宅用地供应指数（部分）指数体系重点城市环比指数定基指数昆明60800.0%3040.0%青岛34233.3%933.6%济南1750.0%291.7%南京684.6%156.1%大连536.9%212.7%7天津496.4%397.1%郑州450.0%630.0%上海287.6%308.0%哈尔滨248.5%157.7%西安221.4%119.2%广州192.0%1600.0%杭州119.1%40.0%福州100.0%长沙91.9%425.0%重庆90.8%348.6%南昌90.0%180.0%厦门87.9%宁波71.7%72.9%武汉68.5%18.1%沈阳49.7%284.0%长春35.6%433.3%太原33.3%1.0%北京17.3%63.6%无锡7.5%苏州7.6%东莞72.9%成都195.0%2、动力100土地成交指数新政对于土地市场交易的冲击直接体现在成交量上，在三个月连续冲高之后，自4月起，全国105个城市住宅用地成交量持续走低，除7月成交量略高于1月以外，其余各月成交量均低于第一季度各月8水平，但前7个月的成交量均高于去年同期。9月，全国105个城市共成交住宅用地2100多万平方米，同比下降18%，成交量远低于上年同期水平。图2：动力100住宅类用地成交指数050010001500200025003000350040001月2月3月4月5月6月7月8月9月0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%住宅用地成交价格定基指数环比指数从指数变动来看，4、5月份受土地供应限制，成交明显锐减。新政出台仅2个月后，6月份调控的负面作用显现，土地市场明显活跃。随着政策的继续深入，近两个月无论环比指数还是定基指数均出现明显下滑，且明显低于年初水平。调控政策的效果开始在土地市场显现。但是随着金九银十的到来，9月份住宅类用地成交量又回到6、7月份的水平。指数显示环比大增，但定基指数显示，本月份土地市场依然远远低于新政前的3月份。尽管数据显示，土地市场出现回暖趋势，但随着二次调控尘埃落定，银十能否如期而至，还难以判定。表2:2010年9月重点城市住宅用地成交指数（部分）指数体系重点城市环比指数定基指数昆明60900.0%3045.0%青岛41233.3%2061.7%济南8600.0%武汉1577.8%107.6%9福州1300.0%重庆1278.9%675.0%哈尔滨804.0%成都537.5%93.5%南京440.9%606.3%上海435.1%150.5%广州247.8%北京137.0%108.8%沈阳117.2%295.7%洛阳90.5%南昌90.0%180.0%厦门84.8%杭州79.7%71.1%天津72.1%288.2%宁波71.7%97.7%苏州33.3%4.3%西安30.4%30.4%长春23.7%366.7%长沙13.3%2000.0%太原-25.0%无锡52.2%东莞89.7%大连313.0%郑州2333.3%3、动力100土地价格指数9月，全国100个城市住宅用地平均楼面地价2700多元/平方米。连续三月冲高，已经明显超过新政前水平。创年初以来最高峰值。10从指数变动趋势来看，6月份新政压力显现，但是经过昙花一现的休克期之后，7、8月份土地价格出现连续反弹。但定基指数显示，住宅类用地楼面价格低于4月份及之前的水平。可以说，调控产生明显效果，但调控压力依然不小，政策有待继续深化。从楼面价格走势来看，以3、4、5月份为拐点，1~9月份土地价格呈“W”型轨迹发展。而3~5月份正是调控关键点。“W”型发展轨迹一方面说明市场不断震荡。另一方面可以看出，调控政策效果难以持久发力，市场与政策呈“敌退我进，敌疲我扰”的博弈态势。图3：动力100住宅类用地价格指数0500100015002000250030001月2月3月4月5月6月7月8月9月0%20%40%60%80%100%120%140%160%住宅用地成交价格定基指数环比指数9月份重点城市土地价格均大幅增加。比如北京住宅用地楼面价已经突破万元。其他