XXXX年中国房地产市场回顾与XXXX年展望报告_39页_世联

1/38深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2011WORLDUNIONAllRightsReserved政策向右，市场向左——2010年中国房地产市场回顾与2011年展望世联研究深圳世联地产顾问股份有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2011WORLDUNIONAllRightsReserved目录2010年：五大看点...............................................................................................................................................................3看点一：千家与千亿......................................................................................................................................................................3看点二：规划与房价......................................................................................................................................................................3看点三：通胀与楼市......................................................................................................................................................................4看点四：忽悠的政策......................................................................................................................................................................4看点五：最后的法宝......................................................................................................................................................................52010年：楼市回顾...............................................................................................................................................................6综述：不平凡的2010...................................................................................................................................................................6政策：史上最强调控......................................................................................................................................................................6市场：房价涨势趋缓区域市场分化........................................................................................................................................11开发商：业绩亮眼拿地积极....................................................................................................................................................19总结：政策向右市场向左........................................................................................................................................................242011年展望：不好，也不坏的市场...................................................................................................................................25世联眼中的楼市新政............................................................................................................................................................28世联评论之二十三：监管办法全而不细发挥效力尚待细则..............................................................................................28世联评论之三十：增加土地供应调控房价短期内难奏效..................................................................................................29世联评论之三十一：中国楼市：购房者年龄与房价共进退................................................................................................31世联评论之三十二：史上更严调控尚待执行证明...............................................................................................................32世联评论之三十九：市场分化严重调控难度加大...............................................................................................................34附录1：世联新政研究系列.................................................................................................................................................36附录2：2010年不同城市商品房成交情况........................................................................................................................36关于世联地产.......................................................................................................................................................................373/38深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2011WORLDUNIONAllRightsReserved2010年：五大看点看点一：千家与千亿2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。这一年，出现了三个“超千”的标志性事件：进入中国房地产的外资开发商数量超千家；万科年度销售金额超千亿；北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。外资房企数超千家：据商务部统计，2010年新设或增资的外资房企数量突破1000家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示，2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。年销售金额超千亿：2011年1月4日晚间，万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积898万平方米，销售金额1082亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。土地出让金超千亿：据世联监测数据统计，2010年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为2010年出让金最多的城市，金额为1629亿元；接下来依次是上海：1513亿元；大连：1158亿元。不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件，也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地地价及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用，促进房地产开发质量和管理理念的提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作用，原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速行业的整合，提高行业的规模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。2010年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下，居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参与者依然看好中国的房地产市场发展前景，同时也表明目前政府宏观调控的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左”的矛盾，重塑政府在市场的威信，应是今后政府努力的方向。看点二：规划与房价金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成的区域规划，在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上，呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009年，国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等9个区域规划。2010年则延续了2009年的火热，1月4日，海南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、