房地产估价理论与实务(第二版)郭斌18819课件

房地产估价理论与实务2020/7/22共136页第2页第1章房地产估价概述1.1房地产估价的概念1.2房地产估价的要素1.3中国房地产估价业发展现状2020/7/22共136页第3页1.1房地产估价的概念专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估价和判定的活动。2020/7/22共136页第4页1.1房地产估价的概念估价与评估的含义估价的含义就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估，更加精准、明确、具体。评估的不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等，含义很宽泛。估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。2020/7/22共136页第5页1.1房地产估价的概念估价准确性的认识即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。所有的评估价值都会有误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。2020/7/22共136页第6页1.1房地产估价的概念房地产估价的限制性条件土地使用制度对房地产估价的限制性作用国有土地制度和集体所有土地制度的并行存在对房地产估价的限制性作用土地和房产分别管理制度对房地产估价的限制性作用新颁布的《物权法》和现有法律法规在具体条款上的差距对房地产估价的限制性作用居民社区共同房产的所有权不是十分清晰土地使用权续约问题影响着房地产的估价在住宅建筑变为商业用房时政府所规定的限制条件也具有不确定性2020/7/22共136页第7页1.1房地产估价的概念房地产估价的限制性条件多用途土地估价的限制性条件划拨土地估价的限制性条件房屋拆迁估价的限制性条件教育等公共福利用地的限制性条件2020/7/22共136页第8页1.1房地产估价的概念房地产估价的限制性条件限制性条件在房地产估价中不能被正确反映的原因土地使用制度和房地产政策的弱相关性隐藏的限制性条件给房地产市场价格带来的巨大风险对房地产非法活动的惩罚力度不够2020/7/22共136页第9页1.2房地产估价的要素1.2.1估价当事人1.2.2估价对象1.2.3估价目的1.2.4影响估价对象价值的因素1.2.5估价时点1.2.6估价依据1.2.7估价假设1.2.8估价原则1.2.9估价程序1.2.10估价方法1.2.11价值的测算与判定2020/7/22共136页第10页1.2.8估价原则最高原则：独立、客观、公正原则1）合法原则2）最高最佳使用原则3）替代原则4）估价时点原则5）公平原则2020/7/22共136页第11页1）合法原则合法产权以房地产权属证书和有关证件为依据房屋权属证书土地权属证书关于拆迁估价的规定一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定，从其规定拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可以依据协商结果评估拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积不能协商一致的，可以向城市规划行政主管部门申请确定性质、房屋面积鉴定机构申请鉴定面积2020/7/22共136页第12页1）合法原则合法处分以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据法律法规规定不得抵押的房地产符合一定条件才能转让的房地产，评估抵押价值应符合转让条件评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的低压价值时，不包含土地使用权出让金评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，应扣除拖欠工程款评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的担保价值应扣除已担保债权后的余额部分2020/7/22共136页第13页合法使用以城市规划、土地用途管制为依据其他方面评估结果必须符合国家的价格政策经济适用房农地征收和城市房屋拆迁估价廉租房1）合法原则2020/7/22共136页第14页2）最高最佳使用原则标准：法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化经济学原理的支持收益递增递减原理：确定最佳集约度和最佳规模均衡原理：确定最佳集约度和最佳规模适合原理：确定最佳用途在估价报告中的说明保持现状前提装修改造前提转换用途前提重新利用前提组合（3）和（2）2020/7/22共136页第15页3）替代原则房地产估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格类似房地产是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内同一供求范围是指与估价对象具有一定替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围2020/7/22共136页第16页4）估价时点原则估价时点是评估房地产价值的时间界限估价时点与所对应的估价对象状况与房地产市场状况的关系有以下几种：估价时点为过去的情形，估价对象与房地产市场状况均为过去估价时点为现在，估价对象为历史状况下、房地产市场状况为现在的情形估价对象为现在，估价对象为现实状况下、房地产市场状况为现在的情形，最常见最大量的估价时点为现在，估价对象为未来状况下、房地产市场状况为现在的情形，评估预售价格、拆迁中产权调换的房地产价格估价时点为未来的情形，估价对象和房地产市场状况为未来2020/7/22共136页第17页1.2.8估价程序（1）获取估价业务（2）明确估价基本事项（3）拟定估价作业方案（4）搜集估价所需资料（5）实地查勘估价对象（6）选定估价方法计算（7）确定估价结果（8）撰写估价报告2020/7/22共136页第18页1.3中国房地产估价业发展现状我国当前房地产评估行业在发展中存在的问题分析我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展第一种是政府独立管理体制第二种是以政府为主的管理体制第三种是以行业自律为主的管理体制法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展在评估机构和从业人员准入制度上存在问题房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题2020/7/22共136页第19页1.3中国房地产估价业发展现状国外估价行业发展情况美国估价行业介绍政府对不动产评估的行政管理1989年颁布了《不动产评估改革》设立了评估委员会评估行业自律性管理发达的组织体系严格的会员管理良好的职业道德要求：行为、管理、保密和档案保管2020/7/22共136页第20页1.3中国房地产估价业发展现状国外估价行业发展情况香港估价行业介绍机构分两类：政府部门或者隶属于政府部门的评估单位或部门；非政府的测量师行专业测量师共分五个级别：产业测量、建筑测量、工料测量、土地测量及规划与发展创造和探索出了符合香港实际的五种方法:比较法、投资法、承包者法、利润法和剩余法2020/7/22共136页第21页1.3中国房地产估价业发展现状发展估价行业的对策完善我国房地产评估行业管理体制；改变现有的管理模式，推进以人员管理为主的管理模式；完善法律法规体系的建立，并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展；提高房地产评估从业人员的准入壁垒，并且要严格执行准入方面的制度；借鉴和引入国际先进的经验和管理理念。2020/7/22共136页第22页第2章房地产与房地产价格2.1房地产的含义与特性2.2房地产的价格与影响因素2.3房地产价值和价格的种类2020/7/22共136页第23页2.1房地产的含义与特性2.1.1房地产的概念2.1.2房地产的三种存在形态2.1.3房地产的特性2020/7/22共136页第24页2.1.1房地产的概念指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。实物：有形的实体、质量、功能权益：权利利益收益区位：地理坐标位置、可及性与便捷性、与重要场所的距离、景观与环境2020/7/22共136页第25页2.1.2房地产的存在形态房地产的三种存在形态：土地建筑物房地2020/7/22共136页第26页土地的概念房地产估价中的土地定义地面地上空间地下空间土地利用所受到的限制土地权利的设置以及形式的限制房地产相邻关系的限制土地使用管制容积率=总建筑面积/土地总面积=建筑密度×建筑层数建筑密度（建筑覆盖率）=建筑物基底总面积/土地总面积=建筑物最大水平投影面积/土地总面积对一宗土地的基本认识2020/7/22共136页第27页建筑物的概念独立共有（包括按份共有和共同共有，转让共有房地产时应该经其他共有人数面同意）区分共有（是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合型的权利，包括专有部分的所有权、共用部分的持份权、因共同关系所产生的成员权）2020/7/22共136页第28页2.1.3房地产的特性不可移动性独一无二性供给有限性寿命的长久性用途多样性相互影响性易受限制性价值高大性流动性差保值增值性2020/7/22共136页第29页保值增值性对房地产本身进行的投资改良通货膨胀（房地产保值）需求增加导致稀缺性增加外部经济或相互影响2020/7/22共136页第30页2.2房地产的价格与影响因素2.2.1房地产价格的概念房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格（对于我国来讲应该是土地使用权价格）的综合货币表现。2020/7/22共136页第31页2.2房地产的价格与影响因素2.2.2房地产价格的影响因素一般因素行政因素、经济因素、市场因素、人口因素、社会因素、国际因素和心理因素、环境因素等区域因素繁华程度、交通条件、交通设施个别因素位置、地质条件、土地面积和形状2020/7/22共136页第32页2.3房地产价值和价格的种类使用价值和交换价值原始价值、账面价值和市场价值市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值成交价格、市场价格、公开市场价值、清算价值和评估价值市场调节价、政府指导价和政府定价基准地价、标定地价和重置价格土地价格、建筑物价格和房地价格总价格、单位价格和楼面地价所有权价格、使用权价格和其他权益价格实际价格和名义价格期房价格和现房价格买卖价格、抵押价值、租赁价格、保险价值、典价、课税价值和征用价值标价、起价、成交价和均价起拍价、保留价、应价和成交价招标价格、拍卖价格和挂牌价格补地价2020/7/22共136页第33页2.3房地产价值和价格的种类租赁价格：折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租、利润商品租金=成本租金+某房地产单价为5000元/㎡，在销售中采用如下分期付款方式：首付20%，余额在两年内付清，每年末付40%，利率为5%，此房地产的实际价格是多少元/㎡？2020/7/22共136页第34页2.3房地产价值和价格的种类期房价格=现房价格-预计从期放达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿补地价：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权（4）出让的土地使用权期满后续期的。后两者直接补交全部土地出让金某土地价格为1000元/㎡，容积率为3，开发商在不违反城市规划的情况下，将容积率扩大到3.6，并获得主管批准，此时，开发商需补地价（200）元/㎡2020/7/22共136页第35页第3章市场法3.1