XXXX年广州市房地产市场年度分析报告_31页

2010年广州市房地产市场年度分析报告经历了2009年房地产市场的高涨，2010年开年伊始广州市房地产仍承接其发展趋势，处于高位运行状况。尽管2010年开年国家出台了一系列房地产土地调控政策，试图使高温发展的房地产市场缓慢降温，步入健康平稳的发展轨道，但由于近期国内经济表现稳定，且人民对未来收入预期的乐观，消费意愿强烈，为房地产交易奠定了良好的基础。通货膨胀、人民币升值等经济因素都推动了资产价格的上涨。在这种社会总体经济宏观背景下，房地产市场快速升温，量价齐升，创造了城市房价新的高点。为了遏制房地产市场价格的过快增长，国家出台了一系列政策打击投机、投资者，广州市10月份也出台了“限购令”，对新购商品住宅户籍及社保、缴税年限都有一定的限制，以及二套房、三套房贷款利率等的限制，力图减缓房地产市场快速上涨的势头。但从目前房地产市场的发展来看，房价仍处于快速上涨趋势，预计未来政府将会出台更加严厉的调控政策来遏制房地产市场的快速发展。一、2010年1～11月广州市十区商品房市场分析1、2010年1-11月各月供求情况（1）供求情况2010年1-11月总新增供应量为864.83万平方米，比2009年同期减少了5.08%；总成交量709.76万平方米，同比减少了38.59%，总供求比为1.22，整体呈现供过于求的局面。从2010年各月的新增供应情况来看，9月新增供应量达最高，5月、10月单月新增供应也超过了100万平方米，主要是由于5月、9月和10月都是传统的推盘旺季，且2010年房地产市场交投两旺，也是推盘旺季大幅度推盘的一个原因之一。2月主要是受传统春节的影响，供应面积有所减少，而11月份受广州10月15日出台的“限购令”的影响，新增供应数量大幅度减少，部分开发企业放缓了推盘的速度，寻找更好的推盘时机。成交量方面，从统计数据来看，每个月的成交量都较为平均，集中在60万平方米左右，个别月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2010年开年后政府就采取了相应的稳定房地产市场的一系列措施，但房价依然居高不下，处于快速上涨的势头，市场预期的明朗程度不够。2010年1-11月广州市商品房各月供求情况一览表单位：万平方米月份新增供应成交量供需比2010.167.2271.340.942010.239.4063.500.622010.341.3774.800.552010.440.0763.520.632010.5113.0065.451.732010.672.3264.101.132010.794.8450.271.892010.870.3458.971.192010.9156.6665.242.402010.10120.7969.111.752010.1148.8263.460.77合计864.83709.761.222010年1-11月广州市商品房各月供求情况图（2）成交价格成交价格方面，各类型物业价格都有较大幅度的上涨，住宅于10月均价达到15072元/平方米，商业则自8月开始突破了2万大关，但成交均价受成交区域的影响较大，如办公物业8月突破了2.2万元/平方米，主要是由于珠江新城广州银行大厦写字楼成交量大增，一次性成交了一半以上的物业，导致该月份写字楼物业成交量激增，也拉动了该月份写字楼的成交均价。2010年1-11月各用途物业成交价格一览表单位：元/平方米时间住宅商业写字楼工业别墅停车场其它2010年1月1157712498138494021145741095489912010年2月1196313019150925212108661637441732010年3月108581546216192436399481660727212010年4月1151111174183112812133821505599562010年1295111148121107128938845月5631898572010年6月1256016638196464891——1448476912010年7月118921286814889——719711663181422010年8月11946206712272138003386013596133302010年9月1161021635177657831——15429113922010年10月1507221274169516831——14916162652010年11月138472055216994——————14885（数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，同致诚评估整理）2、2010年1-11月商品住宅成交情况（1）2010年1-11月商品住宅成交情况供求情况从2010年1-11月商品住宅的新增供应量来看，全年新增供应量700.53，与去年同期相比略微下降了2.29%，从成交量为555.94万平方米，总供需比为1.26，供过于求的局面基本与商品房持平。从2010年各月的供求情况来看，商品住宅的供应量在9月和10月达新高，这也是“金九银十”的体现，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月和4月供应量较少，导致该月份出现了供不应求的局面，其余各月基本保持平稳。2010年1-11月广州市商品住宅供求情况一览表单位：万平方米月份新增供应成交量供需比2010.163.9557.991.102010.233.1251.870.642010.336.2862.350.582010.428.3653.660.532010.580.3654.861.462010.651.9652.520.992010.775.2537.522.012010.846.3341.391.122010.9139.5946.832.982010.10110.9553.272.082010.1134.3843.680.79合计700.53555.941.26（2）2010年1-11月各区供求情况从2010年1-11月广州市各区新增供应情况来看，花都、番禺新增供应居于首位，占全市供应的57.42%，主要是由于前几年番禺、花都大幅度土地出让造成的；其次白云、荔湾、海珠、天河、南沙等也均有一定数量的新增供应情况，黄埔区作为传统的老工业区，功能一直未能转变过来，因此，居住用地供应有限，造成供应量持续居全市最低。成交情况来看，番禺、花都由于供应量较大，成交数据也名列全市首位，而海珠、白云、天河成交量也较大，主要是由于其位于老城区，受土地供应量的限制，造成新增供应量的减少，进而对成交面积有一定的限制，但由于其优越的地理位置和成熟的配套环境，都造成了其成交面积较大，供不应求局面加剧，特别是海珠区和天河区。2010年1-11月广州市商品住宅各区供需情况一览表区域新增供应成交量供需比越秀18.5117.851.04荔湾48.3543.121.12海珠36.4463.080.58天河40.4174.140.55白云89.2884.681.05黄埔0.275.340.05番禺152.4083.871.82花都223.62136.731.64南沙35.1835.590.99萝岗10.3711.210.932010年1-11月广州市商品住宅各区供需情况图成交价格方面：天河持续处于领先优势，并突破了均价2万/平方米的大关，越秀、荔湾、海珠等老城区新建商品住宅依然高企，已经高达16000-17000元/平方米；黄埔区由于地铁5号线的开通运营，加之所推楼盘较为稀少，房价也快速上升，均价突破1万元/平方米；番禺区则由于亚运会大多数会场大多位于番禺，基础设施不断利好，环境得到了极大的改善，且不少大盘推出，高档楼盘不断推向市场，成交均价得到拉升，反超了黄埔和白云区的成交均价；花都区由于地铁九号线在建，利好因素带动了房价的上涨；萝岗方面，由于推盘数量较少，其成交价格主要体现在几个预售楼盘上。3、广州市商品住宅市场的发展趋势及展望（1）2010年广州楼市运行特点跟随2010年中国楼市整体向上的大势洪流，广州楼市也在2010年上演了一出恢宏大戏。概括来讲，2010年的广州楼市表现出以下一些特点：政策年的体现新政下，房地产面临空前考验。从楼市供应到品牌房企推盘动态，无论是开发商还是购房者，都试图寻找中国楼市的大致轮廓。房价飞涨，新“国十条”横空出世，在房价持续走高的背景下，国务院出台了“国十条”调控政策，直接针对目前的房地产市场泡沫，2010年房地产市场体现出“政策年”的发展态势。房价上涨迅速，自住、投资两旺延续2009年房价快速上涨的趋势，2010年开年伊始，房价以迅猛上涨的势头持续快速上涨，尽管两会以后国家出台了一系列政策抑制房价的过快上涨，如“国十条”、“粤4条”、“国五条”、“限购令”、“二套房”、“三套房”等政策的出台，希望能稳定房地产市场，促进其健康稳定的发展。但从下半年房价的涨势来看，政策并没有成为楼市冷却的主因，反而楼市出现持续、快速上涨趋势；在楼市快速上涨的势头上，越来越多的自住型、改善性需求和投资性需求入市，成为市场的主力。二手房市场异常火爆自今年年初开始，二手房持续交投两旺，特别是市内六区二手房进入新一轮火爆交易场面。成交量节节攀升，更在自住客、住房改善、投资客的带动下，急剧膨胀的成交量保持所向披靡的势头。（2）2011年广州楼市展望随着2010年楼市政策的调整，银根缩紧、二套房、三套房贷款的缩紧和停贷、限购令等政策，以及对土地闲置的查处力度和加大保障性住房建设等，特别是国际、国内增发货币，通货膨胀席卷全球。金融危机还在持续，国内经济面临着通胀压力。都预示着2011年楼市都面临这一定的调整。房价不会出现较大跌幅。受通胀治理、货币政策调整、和区域新政等综合影响，较2010年比较，新一年的楼市热度会出现一定降温，但基于稳健货币政策依旧较为温和，市场流动性相对会保持充裕，央行全年信贷额度依旧持续保持一定的稳定额度，楼市预期不会出现根本性改变，房价小幅震荡后依旧会保持稳定；由于2010年持续上调存款准备金和存贷款利率，势必造成融资门槛增加，预计实力一般的开发企业将加大对已建成物业的销售力度，迅速实现资金的回笼；新增供应方面：2009年土地市场的异常火爆，2010年上半年土地市场虽然冷清，但下半年地王频现，如果按照一定的建设工期来看，预计2011年有大量的楼盘推向市场，供应量较为充足；成交方面：市内十区受“限购令”的影响，自2010年11月份开始成交量有所下跌，如果“限购令”持续起到限购的作用，那么成交量将持续低迷；销售价格方面，2010年延续了2009年房地产销售价格的疯狂上涨，不仅超出了大部分购房者的心里预期，价格也实现新高。但随着下半年政府频频出台相应的房地产、土地、金融货币等政策，试图稳定当前的房地产市场，使房地产价格回到合理的价格区间，但鉴于目前通胀情况仍较为严重，购置房地产物业作为抵消通胀的一大途径使得房地产成为投资首选，因此综合上述种种，如果没有更严厉的房地产调控政策和房地产金融政策，房地产市场将趋于平缓，房价保持较慢的平稳增长；如果后续还有相关调控政策的出台，房地产市场观望气氛加强，预计未来房价将会出现小幅下跌的趋势。二、广州市商业物业市场分析1、2010年1-11月商业物业成交情况统计数据显示，2010年1-11月份，广州新增商用物业批准预售面积为70.55万平方米，同比增长26.43%；成交量为66.66万平方米，同比增长34.99%，这说明2010年的一手商用物业销售呈现出更好的供求两旺态势，市场消化情况较好，空置率持续下降。由于广州市出售的商铺多以商业裙楼为主，纯商业广场出售较少，因此，成交方面，成交量主要集中在裙楼商业。虽然商业物业风险较高，但市民对商铺的投资热情不减，高风险带来的高回报是一个吸引原因；另一个原因是由于通货膨胀预期带来的，在通胀预期面前，大家都纷纷选择投资，加上广州近几年来可卖的商铺多是风险相对较低的裙楼商铺，大家购买的欲望自然高涨。而市场上，则频频出现尚未面市便宣告“无铺可买”热销局面。白云万达广场的散铺基本不入市，据说已经早被“关系客户”抢夺一空。万科天河御品的裙楼商铺，据说概不对外发售，除“VIP”客户勿扰。天河的时尚天河项目，尚未