XX年11月湖南娄底商业地产调查报告_104页

0娄底商业调查报告扬子鳄(中国)市场研究中心2011年11月16日1前言娄底。湘中重镇。地处湘中交通枢纽、湖南工业重镇、国家森林城市。矿产资源丰富，商业繁荣，无处不显示着一种城市生活的活力与魅力。当我们开始把脉这座城市远景消费趋势的肌理时，现状商业研究无疑是最佳的着手点。在本次专门针对娄底市的商业市场调查报告分析中，我们在选择研究范畴上统括了娄底市当前商业的三大商业物业形态（商业零售街区、垂直商业零售物业、专业市场）和两大消费产业业态（休闲娱乐业态、酒店业态），采取一种“点线面”的调研手法，在研究步骤上从大到小、从整体到局部、由表及里层层推进，通过调查问卷，访谈，深度访谈等多调查形式对娄底各商业形态进行调查和研究。调查从11月6日始至11月15日止，共计10天，人员共20人次。希望于经过以上的努力能够在全面性、真实性、专题性上有一个广泛、清晰的认识。通过对这些物业形态和消费业态的现状描述，思考其在城市发展过程中所处的境况及面临的危机与机遇，为大家提供参考和依据。2目录：一、娄底城市概述及城市发展浅析二、城市宏观经济研究三、娄底商业发展规划研究四、娄底商业整体市场分析五、娄底商业问卷调研分析六、万豪城市广场个案例分析七、报告总结3一、娄底城市概述及城市发展浅析湘中交通枢纽、湖南工业重镇，国家森林城市。娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区。1999年1月，经国务院批准，撤销娄底地区，设立地级娄底市，辖娄星区、冷水江市、涟源市和双峰、新化二县，总面积8117平方公里，人口400万，是湘中交通枢纽、湖南工业重镇、国家森林城市。全市东西宽160公里，南北长102公里。娄底因相传是天上28个星宿中的“娄星”和“氐星”交相辉映之处而得名。截至2007年12月31日，娄底市辖1个市辖区、2个县，代管2个县级市，另设一个开发区4湘中交通枢纽、湖南工业重镇，国家森林城市。娄星区：面积353平方公里，人口40.2万人,区政府驻长青中街。冷水江市：面积439平方千米，人口36.98万,市政府驻冷水江街道办事处。涟源市：面积1895平方千米，人口111.96万。市政府驻蓝田镇。双峰县：面积1715平方千米，人口91.6万。县政府驻永丰镇。新化县：面积3642平方千米，人口131.89万。县政府驻上梅镇。人口密度大，土地面积狭小5娄底地理位置优越，交通便利，自古以来就是湖南省主要的战略腹地和南北通达、东西连贯的要衢。湘黔、娄邵铁路在这里交汇。207国道320国道与正在兴建的洛（阳）湛（江）铁路、上（海）瑞（丽）高速公路贯穿娄底，建设中的沪昆客运专线和安张娄衡铁路将使娄底成为国内少有的米字型，铁路枢纽。四通八达的公铁路构成便捷的交通网络。使娄底成为中国江南重要的交通枢纽和物资集散地。地处湘中枢纽，道路交通发达。6地处湘中枢纽，道路交通发达。沪昆高速公路与在建的二广高速公路、娄怀高速公路、长娄高速、益娄高速、娄衡高速在这里相交；空运亦相当便利，距黄花国际机场168KM。使娄底成为湖南继株洲之后的又一个重要的交通枢纽，在全国均有着重大的影响力。邻邵阳、湘潭、衡阳、怀化、益阳、长沙，区位优势明显。7长株潭3+5城市群以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内的“3+5”城市群建设，同时重视大湘西开发和湘南开放以“3+5”城市群为主体形态，带动我省区域经济的协调发展，加快形成以特大城市为依托、大中小城市和小城镇协调发展的新型城市体系，这是我省在发展布局上取得的重要认识成果。两条经济命脉洞穿城市核心，导入型经济事在必行。依托沪昆铁路、洛湛铁路经济带，北靠长株潭经济圈、南临衡邵经济圈；形成南北共进之势，区位互补共赢，有效地拉动城市经济框架。长株潭3+5城市群，发展潜力无限8娄底属中亚热带大陆性季风湿润气候区。热量丰富，温度适宜，四季分明：冬季少严寒，夏季多酷热，秋季晴朗温暖，春末夏初多雨成涝，盛夏初秋少雨多旱。全年平均气温16-17.3℃。年平均日照时间1538小时，东部多于西部。无霜期268天。娄底境内溪水奔流，河网密布，水系完整，水量充沛。全市主要河流有：东部涟水，为湘江中游一大支流，源于新邵观音山，自西向东，流经涟源市、娄星区、双峰县，经湘乡至湘潭县河口入湘江，境内全长85.85公里，沿途纳孙水、湄江、测水等1-4级支流89条，控制流域面积3906平方公里。西部资水，由南向北，流经冷水江、新化。经安化柘溪，过益阳注入洞庭湖，贯穿境内西半部，区内流程112公里，有1-4级支流100条，控制流域面积3985平方公里地处丘陵，气候宜人，四季分明，淡水资源丰富，涟水贯穿娄底9娄底经济发展迅速，投资环境日益完善。九十年代以来，娄底工业从小到大，由弱转强，形成了以冶金、建材、煤炭、化工、电力、机械为骨干的工业支柱产业，涌现出了涟源钢铁集团、锡矿山闪星锑业有限公司、金竹山电厂等产业典型。近年来，娄底加大城市基础设施建设，兴建了日供水量总达60万吨的水厂、超高压变电站、第二煤气源厂等一大批基础设施，修建了两条高等级公路和多条市内主要交通干线，开通了40万门程控电话、20万部移动电话，建立了与全球联网的娄底信息港。娄底市中心城区已建成全国有名的森林城市经济快速发展，产业升级迅速，结构优化调整，大型工业支撑10---------以上资料均来自《娄底政务网》二、城市宏观经济研究近5年来，娄底市加快城市人居环境和公共服务体系的建设，先后投资近100多亿元加强市政建设和城市环境改造，城市环境建设得到极大提升，城市竞争力有效提高，全市人居环境、人均居住面积、人均道路面积、人均公共绿地面积和自来水普及率居全省先进行列，相继获得“省级园林城市”、“省级卫生城市”、“全国绿化模仿城市”殊荣。加强旅游开发，着力人文环境建设和城市景观打造，涌现出紫雀届秦人梯田——梅山龙宫“自然与文化遗产”、曾国藩故居“全国重点文物保护单位”和湄江风景区、大熊娄底市入选中国十大“宜居城市”，名列第8位。深圳、湛江、十堰、、许昌、黄岗、九江、牡丹江、娄底、湘潭、聊城、依次进入宜居城市的前十位。11山国家森林公园“百姓喜爱.湖南百景”等一批重点景区；打造出娄星广场、石马公园、春园步行街、万豪城市广场等一批颇具特色的城市景观。加强社会文明体系建设和区域经济发展，地方生产总值增速连续4年超过全省平均水平，广大市民的文明程度有了质的提高，娄底去年荣膺“省级文明城市”。122010年湖南省各市州GDP总量与人均GDP排行榜13地区GDP排行GDP总量同比增长增长排行长沙市13835.00亿元同比增长14.3%1岳阳市21328.31亿元同比增长13.9%3衡阳市31207.53亿元同比增长13.7%5常德市41163.02亿元同比增长11.6%13株洲市51019.36亿元同比增长13.1%8郴州市6902.77亿元同比增长14.0%22湘潭市7797.37亿元同比增长13.5%86邵阳市8681.50亿元同比增长12.5%8$10永州市9661.56亿元同比增长12.5%11益阳市10625.82亿元同比增长12.5%%12怀化市11601.33亿元同比增长13.2%7娄底市12524.17亿元同比增长12.7%9湘西州13256.89亿元同比增长08.0%14张家界14206.01亿元同比增长13.8%4从2010年各市州GDP总量来看，娄底GDP总量为680.72亿元，位于第11名，14.5%的增长率处于中等水平位于第8名，人均GDP179812元，购买力均价为4557元。2011年前三季度GDP排行位于12，总量位524.17亿元，同比增长12.7%，受港粤地区产业的转移，郴州、永州地区GDP总量有所上升，相比同等地区的怀化、湘西、张家界、娄底后期表现依然后劲十足。新成立的万宝新区、规划逐步成熟的城南新区、以及安石工业园、高桥工业园、炼钢产区、第三工业园等国家重点产业的精心布局将为娄底的经济增添一副美好蓝图。2011年前三季度湖南各市州GDP指标14房地产的投资近两年出现井喷，刚性需求、投资需求的拉伸使娄底的房地产市场正在酝酿一场变革；娄底市2005年-2011年前三季度房地产投资走势图01020304050200520062007200820092010201160亿元40亿元20亿元0房地产开发投资额度逐年上升娄底房地产投资走势处于不断上升的阶段，虽然在08年受宏观经济的影响，投资增长比例有所下滑，但仍处于增长阶段；到2010年，五年的时间娄底的房地产投资由05年的8.88亿直线飙升到40.98亿，投资额足足翻了4.6倍；房地产投资方向也由原来的纯住宅投资开发还是转向商业地产开发。15三、娄底商业发展规划研究规划目的：立足娄底，辐射湘中，逐步成为长株潭经济圈的主要组成部分。融入泛珠三角经济圈建设以实体产业为支撑的新型工业化城市基本上奠定以信息产业和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，使娄底成为湘中地区的“物流中心”。融入泛珠三角经济圈、辐射湘中、打造湘中地区的“物流中心”16城南商圈、市中心商圈、涟钢商圈三大主流商圈涟钢商圈中心商圈城南商圈涟钢商圈：以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、建材家居、等功能为主。主力业态为中小型百货店、超市、专业店、专卖店、便利店。配置专卖店、专业店等新型业态。中心商圈：打造以购物、休闲、文化娱乐、旅游为主的综合性商业中心，规划成为城市综合生活服务和商贸集聚的核心区之一，辐射湘中地区及本市的消费者。娄底市商业中心。城南商圈：功能定位以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、市政办公服务等功能为主。主力业态为大型购物中心、大型超市、专业店、专卖店、便利店、国有企事业单位。配套行业应大力发展餐饮、文化娱乐、图书报刊及邮电业。17行政中心南迁到南城板块商业潜力陡然增加三大主商业板块，对娄底市区成连贯长方形，以市中心商业区为中心，辐射全市，两个区域商业在满足片区消费的同时，与中心板块区遥相呼应。商业未来发展的重点一是中心板块区的升级改造，特别是打造一批大型主力店、购物中心形成点式辐射、核心凝聚力；二十南部新区的建设，力在打造南部新的核心商业圈，商业体量大，品牌档次高是其追求的重点。行政中心的南迁使得南城板块商业潜力巨大。18娄底市商业网点布局在老城区建设1处市级商业中心;在城南、城北和开发区共建3个大型物流园区；在中心区、城北区、南部新区各建1个区域商业中心;在城区建设10条各具特色的商业街；按照人口分布建设5个社区商业中心;形成“1核、3心、5区、10街、多面”的商业体系。区位功能规模主力业态市级商业中心清泉广场为中心控制范围约1.5平方公里城市综合生活服务和商贸集聚的核心区控制在1.5平方公里内百货店、大型超市、超市、专业店、专卖店、便利店。配套的网点以文化娱。中心区商业中心城南商贸区、钢城商贸区、仙人阁商贸区、万宝商贸区、江龙滩商贸区等五个区域突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能8-10万平方购物中心、百货店、大型超市、专卖店，文化以商贸、金融、服务为一体的，8-10万平方米娱乐及餐饮、休闲。社区商业中心社区配套为社区服务消费的配套商1.5-2.5万平方米小型超市、便利店、菜场、餐饮店城南商业中心育才路、新星南路、湘中大道会展为主要特色的商贸区8-10万平方购物中心、百货店、大中型超市、专卖店，文化以商贸、金融、市政办公服务为一体形成“1核、3心、5区、10中心、多面的商业体系19城北商业中心香茅街、仙桥街、娄星北路，为城市涟钢区服务的区域性商业中心5-8万平方购物中心、百货店、大型超市、专卖店、便利20目前商业主力店、主力街布局图TOP尚都商业广场康星百货21娄底的商业步行街，前期规划较为盲目，人为布控较为明显，大多经营不理想；后期随着周边城市区域消费的聚集，城市区域消费特征习惯的逐渐成熟，以及后期规划的消费群体、服务业态的合理定位；商业街的功能逐渐得以体现。春园步行街就是一个成功的案例：名称规模店铺经营现状主力品牌消费服务定位业态规划春园步行街全长1200米，店铺达800多家很好，人流量较大沃尔玛、KF