XX年7月中强集团-商丘中州路项目定位报告

2011年7月中强集团·商丘中州路项目定位报告《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：总目录第一部分：商丘市场分析第二部分：产品定位第三部分：我司优势第一部分：市场给我们的启示目录商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析新国八条2011年国务院出台新国八条房地产调控政策房地产分析2011年1月27日2011年1月26日2011年2月8日2011年2月9日2011年1月14日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。要求各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。2011年4月6日2011年5月1日2011年4月17日2011年2月18日中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。2011年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国家发改委规定，5月1日开始一二手房销售单位在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。房地产分析小结：受调控政策影响，预计对房地产市场发展产生如下影响：•1、抑制了投资及改善性需求；•2、虽市场需求强劲，近两三年仍处于上升周期，但上升的幅度会趋于平稳温和。•3、建议在项目产品设计中，应加大商业部分比例，住宅产品中搭配满足首次置业的刚性需求产品以应对市场风险。房地产分析Contents商丘市房地产市场现状商丘商业地产分析1234房地产政策分析5商丘写字楼市场分析商丘小户型市场分析GDP发展稳步增长(数据来源：商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP增长幅度一直保持了较高增长率，受2008年的经济危机影响近两年经济发展，有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。从2005-2010年商丘人均GDP平稳持续增长经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础房地产市场现状2005-2008年商丘市人均GDP图表020004000600080001000012000单位：元人均GDP687979519309112272005年2006年2007年2008年020040060080010001200200520062007200820092010GDP同比增速单位：亿元城镇化率加速发展商丘市城镇化率接近27﹪，低于全省、全国平均水平。但近几年的高速发展已经接近全省平均水平，这说明商丘近年城市化率正在加速。城镇化率的加速将有利于商丘房地产的发展。房地产市场现状城市化进程可观按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的低速增长期，城市化发展的不断演化，带动房地产市场的发展发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速增长期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移房地产市场现状小结：商丘经济发展进入加速期，虽目前人均收入偏低，消费力有限，但从中长远发展来看发展势头仍就可观。商丘市是一个农业型向工业型过渡的城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。按照规划和定位，随着商丘城市发展，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。房地产市场现状商丘房地产市场板块分析房地产市场现状城市发展格局及规划道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”南扩东进西移商丘房地产市场现状板块划分为更好对商丘市场发展趋势进行分析，将城市分为道北板块（陇海线北）城西板块（梁园区政府周边）老城区板块（中心城区）。神火大道板块（神火大道两侧）、经济开发区五个区域来进行分析研究。神火大道版块城西版块经济开发区道北版块老城区房地产市场现状商丘目前主要在售项目一览上东一品建业桂园东方豫园东方兰亭苑天明第一城联盟新城上海城市花园汇豪天下盛大世纪城水木清华海亚春天富饶新城国际普罗旺斯帝和水上乐园华联商贸国际天秀城书香人家0370金地绿洲景苑目前在售项目主要集中在神火大道板块经济开发区城西板块房地产市场现状神火大道板块项目分布房地产市场现状神火大道板块项目分析项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体均价备注帝和水上乐园9036-48㎡一房96-120㎡两房105-145㎡三房165㎡四房投资客、改善住房群体3800现只有三期四十多平方一室一厅户型，一梯十二户东方兰亭苑1069㎡一房93-103㎡两房125-145㎡三房160㎡四房学校老师、投资客、首次置业者3000水木清华12100-109㎡两房133-159㎡三房165-175㎡四房投资客、改善住房群体对房屋品质要求比较高的富有人群5000新城国际4640-60㎡一房94—110㎡两房117-140㎡三房62㎡LOFT改善性住房；企业、政府管理层3200目前三期差不多已卖完，只剩下部分复式楼房地产市场现状项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体目前均价备注联盟新城29113-143㎡三房170-298㎡四房别墅追求高品质住宅，对生活要求非常高的高端消费群体洋房5000别墅7000销售一次性98折汇豪天下1296-110㎡两房117-157㎡三房145-152四房对生活品质讲究的高端消费群体6000采用地源热泵、天棚辐射、新风置换等系统，打造就是恒温恒湿科技豪宅上海城市花园17104㎡两房127-143㎡三房看好该地段的投资客、商人，改善性住房客户3800二期由五栋高层组成共三百套，已基本售完盛大世纪城1153-55㎡一房94㎡两房108-154㎡三房155-166㎡四房改善住房条件，公司管理层，投资客5000最后一栋，一次性98折海亚春天5556㎡一房96㎡两房118-132㎡三房153㎡四房中档消费群体改善性住房，周边企事业单位员工35001期差不多售完，一次性90折按揭92折房地产市场现状项目数量是全市最多，平均规模也是全市最大。此区域项目发展出现两个极端趋势，一是趋于规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”。二是趋于个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技豪宅，联盟新城打造的是中式低密度宽景豪宅。从价格上来看均价在4千左右，但是特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，在售项目水木清华达到了五千，成为目前价格最高项目。房地产市场现状序号项目名称户型配比公寓面积配比一房面积配比两房面积配比三房面积配比四房以上配比1帝和水上乐园00%4812%9612%130-14964%14314%2东方兰亭苑00%6920.9%93-1036%124-14559.7%16013.4%3水木清华00%00%100-10926%133-15948%165-17526%4新城国际62loft10%45-9520%94-11025%117-14045%00%5联盟新城0%0%0%113-14355%170-29845%6汇豪天下00%00%96-11020%117-15745%145-15335%7上海城市花园00%00%10710%127-14070%17020%8盛大世纪城00%53-5510.73%945.36%108-15470.5%155-16613.4%9海亚春天00%5611%9625%118-13246%15318%主力户型面积区间分析从户型上看，目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之。三房的主力面积区间为115㎡-145㎡，两房的主力面积区间为90㎡-100㎡。房地产市场现状建筑风格对比项目名称建筑风格项目名称建筑风格项目名称建筑风格帝和水上乐园现代简约新城国际现代简约上海城市花园欧式风格东方兰亭苑中式风格联盟新城中式风格盛大世纪城现代水木清华欧式风格汇豪天下西班牙欧式风格海亚春天现代简约建筑风格的个性化有助于提升项目的品质，在规模化的基础上提高个性化的建筑园林风格能够提升项目的核心竞争力，也更加能准确的把握住项目本身的目标客户群。房地产市场现状项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场游泳池休闲设施帝和水上乐园★★★★★－★★★东方兰亭苑★★★★★－－—★水木清华★★★★★－－★★新城国际★★★★★－-－★联盟新城★★★★★★★★★汇豪天下★★★★★★-★★上海城市花园★★★★★-★★★盛大世纪城★★★★★--★★海亚春天★★★★★★★★★细部特征分析本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的.房地产市场现状区域客户群体置业动机投资、改善居住条件、享受高品质生活客户构成商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县市定居商丘人群房地产市场现状小结:有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大，房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。民主路至北海路段的项目基本都是以18层以上高层为主，销售价格在4000-5000元/㎡，是市区房价最高的区域。该片区由于项目档次较高，住宅开发项目较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。此区域的楼盘注重楼盘品质的打造，无论是从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，项目规格也都是全市最高，此区域引领整个商丘房地产市场方向。房地产市场现状经济开发区项目分布房地产市场现状经济开发区板块项目分析项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体均价备注建业桂园1555.42一房85-86两房109-135三房189四房226五房投资客，高速路管理局工作人员，学校老师4000开盘当天一次性89折按揭92折，开盘当天销售率达到75%左右东方豫苑970-103两房120-140三房160四房周边首次置业工薪阶层3500一期已经销售完毕上东一品789-104两房120140三房160四房公路管理局职工、周边居民改善型住房以及看好此区域的投资客3800楼盘销售已经进入尾盘天明第一城2055一房89-93两房114-139三房145-163四房136-163复式周边企事业单位人员，工薪阶层3800三期推出大概三百套，有