X年1月17日上海卓越世纪中心青浦X年度策略报告

赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】东正·颐锦园首期营销策略总纲星火燎原房地产营销机构2013年11月谨呈：东正置业赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】本报告开始之前，有几个问题我们先要审视一下：1、我们首期房源（6栋楼）的目标是什么？2、我们面临的市场情况是怎样的？3、我们的目标客户群是谁？4、我们的产品是否符合目标客户群？5、我们的要完成目标的核心问题是什么？6、我们的核心策略有哪些？7、星火燎原有哪些独特的优势？8、项目的VI延展如何表现？赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】报告结构第一部分：目标解析第二部分：3C分析第三部分：核心问题第四部分：核心策略第五部分：营销保障第六部分：VI设计赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】第1个问题：我们首期目标是什么？赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】第一部分目标解析品牌目标形象目标赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】目标界定品牌目标销售目标建立项目品牌形象，提高开发商知名度，将项目的核心价值打造的更具唯一性及排他性！以高于平台价格，去化首期6栋楼95%，实现销售额0.8亿！0.8亿赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】第二部分市场分析客户分析本体分析3C分析赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】第2个问题：我们面临的市场是怎样的？赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】1、市场分析竞争区域范围说明：本项目竞争区域锁定为：西至滨河路，北临铁路桥，南到合肥路，东沿沃尔沃路区域，以本项目为中心呈椭圆形分布。竞争区域标准说明：地理因素：该区域是规划中的经开区核心居住区域，周边配套等围绕沂河路-香港路正在成形。竞品因素：与本项目产品重合度较高的竞品项目，集中分布于该区域内。客户因素：区域内客户特点相似，对该区域认可度较高，基本覆盖本项目所有潜在客户群。本案竞争区域范围铁路桥合肥路沃尔沃路赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】景观资源：沂河、李公河等河景资源，景观资源优越。产品特征：以中低档普通住宅为主，从2012年开始，随着品牌开发商的进驻，产品逐渐丰富，洋房、别墅、精装修高层等产品大量出现，开发档次得到了提高。区域配套：生活、教育等基础配套相对落后，区域发展明显落后于主城区。客户特征：以本地居民和九县经济实力有限的年轻人为主，随着区域大型企业陆续入驻，管理层开始选择就近置业。区域职能：以居住、旅游、商贸、物流、加工制造业为主的城市综合区。区域开发特征：以河为轴，临河发展，中心集聚。项目规模较大，开发周期较长。区域特征：经济开发区依托区域企业资源以及沿河景观资源，起初以低端住宅为主，从2012年开始区域住宅品质逐步提升。冠亚星城日月城东华花园中科印象御河湾莱茵国际伊莉莎白东岸名仕雅苑金桂御景城玫瑰园元丰家园御山河赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】区域市场分析—整体市场分析—供应分析2013年上半年经开区板块总供应量为37.36万平米，同比上涨95.40%。上半年开发商快速走量，推盘节奏提前，致1-5月份月均供应量保持较高的势头，在19-29万平米之间。6月份新增供应14.83万平米为上半年最低。上半年新增供应量爆发增长，为21.88万平米，是去年同期新增供应量的3.88倍。5月份受伊丽莎白东岸、御河湾加推及清华苑新入市的影响，新增供应量达到上半年最高，为5.69万平米。赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】区域市场分析—整体市场分析—成交分析2013年上半年经开区住宅市场表现较好，品质项目的进驻，以质取胜带动市场成交量陡升，总成交面积达到26.23万平米，是去年同期总成交量的2.7倍。伊丽莎白东岸、御河湾加推及清华苑入市使5月份的成交达到上半年高峰，为6.46万平米。上半年经开区板块月均消化速度较快，成交率上升明显。其中5月份成交率为上半年高峰，为31.5%。经开区住宅整体呈现出供需两旺的态势。总供应与总成交保持平稳走势。赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】区域市场分析—整体市场分析—价格分析2013年上半年经开区板块价格涨幅明显。6月份报盘均价为3483元/平米，同比上涨7.43%，市场成交均价为3450元/平米。受伊丽莎白东岸、冠亚星城、恒大绿洲等沿河项目量多价高的影响，沿河项目价格上涨趋势陡升。经开区上半年市场成交均价明显高于市场报盘均价。赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】区域市场分析—各物业类型分析—成交分析13年上半年经开区板块住宅成交以高层和多层为主，分别占总成交量的44%和41%，从成交率来看，经开区上半年住宅市场成交率为75%。高层产品成交量最大，成交11.87万平米，但市场成交率最低，仅为67%；多层成交10.75万平米，成交率为73%；小高成交2.79万平米，成交率为75%；洋房成交最低为0.97万平米，成交率却为各物业最高，为84%。赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】区域市场分析—各物业类型分析—价格分析2013年上半年经开区板块小高及多层产品保持平稳上升的态势，6月份同比分别上涨7.44%、5.22%；上半年经开区板块各物业成交均价基本与报盘均价保持一致，涨幅明显。赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】区域主要竞品扫描序号项目名称开发商位置物业类型建筑面积主力户型目前均价销售率1伊丽莎白永同昌置业滨河东路皇山公园南侧别墅，花园洋房，高层171万㎡118㎡450085%2御山河临沂假日星瀚置业临沂市滨河东路皇山公园南侧别墅、洋房33万㎡120-132㎡450075%3冠亚星城冠亚（临沂）置业有限公司沂河路与滨河东路交汇处多层、小高层、高层、商业120万㎡100-120㎡420080%4东华花园临沂东华置业有限公司河东路与香港路交汇处洋房多层26万㎡90-110㎡370075%5幸福小镇农工商集团—临沂明丰置业有限公司沂河东路与香港路交汇处洋房16.6万㎡88-123㎡390090%6元丰家园元丰置业沂河路与香港路交汇处东300米洋房8万㎡80-100㎡//7御河湾临沂富泰房地产开发有限公司沃尔沃路与长安路交汇处高层花园洋房60万㎡92-120㎡400090%赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】地理位置沂河路与滨河东路交汇处开发商冠亚（临沂）置业有限公司规模占地700亩，总建面120万㎡容积率2.88物业类型多层、小高层、高层、商务综合体开发周期目前项目开发到四期销售情况在售房源为三期10、11、12、13号楼余下的20%和四期3、4号楼价格均价4200元/平米冠亚星城呈线形前后错落布局，由南向北形成梯次过渡，使楼体间产生和谐韵律感和空间层次变化。冠亚星城冠亚星城户型配比较为合理，刚需改善客户兼顾。7-8层电梯洋房；11款艺术户型产品；79-86㎡阳光两房、116-127㎡舒畅三房、147㎡奢阔四房；全明设计，南北通透。户型配比户型多层两室多层三室高层两室高层三室总计面积76-92100-12077-9298-130套数625客户分析：经济开发区30%、兰山20%、河东区20%、县城（郯城、临沭）30%项目卖点优质配套：临沂一中、临沂三十二中、临沂外国语学校、开发区实验一小、临沂市第三人民医院、临沂市妇幼保健院、万和广场、九州超市、麦德龙超市、开发区办公大楼、新时空大厦、云龙国际大厦高智社区：社区周边有直达火车站、人民广场、临沂汽车站的多路公交线路。赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】伊丽莎白伊丽莎白·东岸是河东经济开发区地块少有的大型项目，其项目在去年一期主推高层和别墅，二期主推花园洋房。地理位置滨河东路皇山公园南侧开发商永同昌置业规模占地700余亩，总建面积171万㎡容积率3.0物业类型别墅，花园洋房，高层开发周期项目已开发三期，一期别墅销售状况不佳已封盘，二期花园洋房推出336套，三期主推高层。销售情况2012年8月至2013年2月每月加推，共推出洋房264套，销售火爆；2013年3月和2013年5月各推一栋高层，去化80%左右。2013年6月-9月五栋洋房，年底加推3栋180㎡沿河大户型景观房。价格六层洋房均价4600元/平米，九层洋房均价4200元/平米，高层127#均价3800元/平米，高层126#均价4150元/平米。项目卖点强势资源：社区体验中心打造精致，品质感强，洋房产品稀缺，户型设计合理；优越地理位置：项目西邻沂河，背倚小皇山，环境优美，交通便利强势品牌：永同昌集团，品牌开发商，专注的建筑团队户型优劣势分析优势：户户露台设计，劣势：户型进深长，面宽窄，采光度低，动静分区不明显，舒适度低。赢在执行，使命必达！《2014房地产营销策划大全》【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】地理位置河东路与香港路交汇处开发商临沂东华置业有限公司规模占地面积362亩、建筑面积26万平米容积率1.25物业类型板式小高层开发周期一期已经售完，项目二期共有房源30栋，现在在售20#、21#、22#三栋。销售情况11月16日开始20#、21#、22#选房价格多层均价3700项目二期共有房源30栋，产品为普通多层，7月11日，开