X年7月德州武城冠城一品项目营销策划报告

7第一部分：市场分析篇第二部分：项目定位及产品建议篇第三部分：项目推广篇第四部分：视觉表现篇2、武城房地产行业概况3、典型项目分析4、武城需求市场分析1、武城县整体概况武城经济分析武城城区发展概况近年房地产政策5、市场研究结论第一部分市场分析篇武城县位于山东省西北边陲，鲁西北平原，京杭大运河东岸，隶属德州市。东经115°51'-116°17'、北纬37°03'-37°23'之间。发展思路：依托济南都市圈,确立与周边城市互补的具有自己特色的产业经济发展模式,立足当地自然资源和环境,促进区域内城乡协调发展。东西宽27公里，南北长33公里，面积748平方千米。城市职能：1、冀鲁两省交界地区山东省的门户；2、德州市向河北产生辐射带动的重要力量；3、武城县域的政治经济和文化中心；4、德州工业发展重要的组成部分。综合实力较强、功能完善、社会协调发展、环境优美的现代化文明小城市武城县辖武城镇、老城镇、鲁权屯镇、郝王庄镇、李家户乡、甲马营乡、杨庄乡、广运街道办事处等4镇3乡1个街道办事处，267个行政村（社区），6个居委会。一心三轴三片一个中心:以中心城市（武城城区）为核心三条轴线——德武路发展轴（主发展轴）、临武路发展轴、郑夏路发展轴三个片区——武东片区、武北片区、武西片区四镇三乡一个街办以城区为核心，重点城镇为动力，一般乡镇为基础，公路为发展轴线的结构多元、间隔分布的网络型城镇体系空间布局以发展玻璃钢、农副产品深加工和商贸产业为主的工贸城市。综合型城镇武城县城工业型城镇鲁权屯镇、滕庄镇工贸型城镇老城镇、郝王庄镇甲马营、杨庄农业型李家户（1）加快乡村公路的建设速度，做到乡乡直通，村村都通。（2）坚持经济合理，适度超前和先重点、后一般原则，逐步对现有公路交通体系进行改造。（3）合理布局对外交通设施，加强对外交通设施与市内道路系统的衔接，提高交通的综合效率。（4）洪区内的断头路与外围路网连通，保证滞洪区内每一村庄都有便捷有效的道路与滞洪区的干线连接。2、武城房地产行业概况3、典型项目分析4、武城需求市场分析1、武城县整体概况武城经济分析武城城区发展概况近年房地产政策5、市场研究结论第一部分市场分析篇城市空间发展方向:东进、南扩、西展、北控功能格局：一心两轴两带五区一心武城县城中心片区两轴古贝路和振华街两条城市经济发展轴两带青龙河景观公园、顺河公园五区县城中部的商业、商务、行政办公服务区；外围的居住及生活配套服务区；县城东部的工业生产区；县城西南的商贸活动区；县城西北的文教科研区“东进、西展、南扩、北控”的城市空间发展战略项目所处振华路和公园路交汇处，县城中部的商业、商务、行政办公服务区，其城市核心区域价值不言而喻。主干道：三横五纵一环城市绿地系统布局结构：网络连接、点轴结合、多层渗透三横历亭街、振华街、北方街五纵德商路、运河路、古贝路、向阳路、兴武路一环城市外环三横沿六六河绿化带、顺河公园、沿南环河流绿化带三纵沿西环河绿化带、青龙河景观公园、赵庄沟绿化带六点除顺河公园和青龙河景观公园外规划确定的城市公园、苗圃本案对面状元公园、状元湖更是众多景观中的重点，也是最早进行建设的景观之一近期建设发展方向：向东发展工业区，向西、向南扩展城区城区远景发展构想：将武城建成济南、德州都市圈新兴的中等城市根据城区远期用地发展方向的综合评价，可以认为城区向东、向南进一步发展是城区远景用地发展的主要方向，其次是向西发展从上图可以看出本项目不管是现在还是将来都位于城市核心地段近期建设发展方向远景发展构想2、武城房地产行业概况3、典型项目分析4、武城需求市场分析1、武城县整体概况武城经济分析武城城区发展概况近年房地产政策5、市场研究结论第一部分市场分析篇《北京市地方税务局关于个人非住房出租税收管理工作的通知》《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》《〔2008〕131号文件—15条优惠政策》《关于开办二手房个人住房组合贷款业务有关问题的通知》国务院常务会议：研究完善促进消费的若干政策措施《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》12月1月2009年主要政策《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》11月2月4月5月5月9月9月《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》10月《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》7月政策试探性出台,先松后紧，打击投机,支持保障房2010年主要政策上调金融机构存款准备金率0.5个百分点《关于促进房地产健康发展的通知》（国十一条）关于加强房地产用地供应和监管的有关通知（国十九条）《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点1月2月3月4月5月新政接连出台坚决遏制房价过快上涨《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁版新政）6月时间出处政策名称内容作用4-2财政部财政部通知财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策抑制投资的政策4-7发改委国家发改委2010经济社会发展工作重点进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序供给政策调整4-11银监会刘明康发言银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平银监会对房地产收紧4-14国务院国务院常务会议（“国四条”）(二)要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款风险。(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度4-15国务院国务院常务会议（“新国四条”）（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。4-15国土资源部国土资源部发言公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上增加供应近期政策回顾近期政策回顾时间出处政策名称内容作用4-17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）（三）实行较为严格的差别化住房信贷政策。买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷款首付比例不得低于30%；贷款买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；贷款买第三套及以上住房，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。（六）调整住房供应结构。（七）确保完成2010年建设保障性住房300万㎡、棚户区改造住房280万㎡的工作任务。1停发第三套房贷2遏制外地炒房者3物业税渐行渐近4-18国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可跟据风险状况,暂停发放.第三套及以上住房贷宽;,不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷宽.强调第三套房的贷款发放4-19住建部《关于进一布加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源公布房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价等。规范市场正常持续4--.21银监会二套房以住房套数为准，不在以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。强调新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。改变以往二套房判定方法5--2央行央行年内第三次上调存款准备金率5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。抑制流动性过剩6-18省政府《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》一是增加面向城市普通居民的住房供应；二是深入推进保障性安居工程建设；三是切实加强房地产市场监管；四是合理引导住房消费.增加住房供应山东房地产市场从09年10月份—10年4月初，房价一直保持较快速度上涨。从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣誓了控制房价的决心，整体房地产价格调整已不可避免。此次政策出台预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却，总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。从主流市场来看此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制了各种改善名目的炒房和投机购房，按揭业务将承压，有效遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。当然随着市场的演变成交量下跌必然造成价格下调，本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有较大的影响，未来一段时间房地产很有可能进入到价格调整，和成交量较大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。虽然新政在武城的执行力度有限，但整体市场调整必然造成本县购房者观望情绪的滋生，对项目的销售也会造成一定影响。新政小结武城人均收入水平良好，消费能力尚可，对住宅类物业的需求大玻璃钢、农副产品深加工和商贸产业为主的工贸城市劣势县城人口较少，总需求量有限县城经济发展及城市化进程速度较慢。振华路整修必然升级振华路交通条件，强化振华路交通要道地位。状元广场、状元湖修建，将进一步提升项目居住环境及片区的地段价值。旧城改造大量的拆迁户会对项目销售带来一定机会。新政出台以后，市场成交量有所萎缩，本项目也难免受新政影响周边各项目尚有部分存量，对项目的销售存在一定威胁。武城概况小结总体来说武城经济发展还有较大空间，各类型的物业市场相对来说发展相对滞后，在房地产开发时可以充分借鉴先行者的经验和教训机会优势威胁2、武城房地产行业概况3、典型项目分析4、武城需求市场分析1、武城县整体概况5、市场研究结论第一部分市场分析篇一、供应市场项目分布图东方家园国泰名都祥云庄园时代花园浩天家园美林家园盛泰庄园滨湖丽都金马商城锦绣园在售项目列表项目名称开发商位置建筑类型金马商城德州天宇房地产开发公司，德州东海房地产开发公司武城升平广场南侧小高层、高层祥云庄园山东浩科置业有限公司武城文化街中段偏东多层东方花园德州华都置业有限公司振华街东首路北多层国泰名都武城国泰置业有限公司武城文化街东首多层浩天家园山东贝州房地产开发有限公司武城县北方街南，古贝路东多层锦华锦绣园德州锦华房地产开发有限公司武城县人民医院北邻多层美林花园德州金源房地产开发有限公司武城县漳南街12号多层、小高层盛泰名都武城国泰置业有限公司文化路以北青龙河以西多层滨湖丽都德州华天房地产开发有限公司武城县振华街西首多层畅和园山东东山置业有限公司武城县交警大队对过中医院南邻多层武城在售项目分布不是很均匀，主要分布于城区中部和东部，项目所在区域已然形成一个居住聚集区，居住氛围浓厚。供应