(年度报告)天津市购房需求数据分析报告

2011年10月天津市购房者需求问卷调研分析报告目录一、购房人群特征分析...................................................................................................5二、购房目的和驱动因分析........................................................................................10三、购房需求特征分析................................................................................................13四、购房人群购买力分析............................................................................................18五、购房者对购房时机和投资观念的看法...............................................................23六、购房人群的预期分析............................................................................................26七、调控政策影响分析................................................................................................29总结目前市场观望气氛加剧，大量房源未能消化，刚刚结束的秋季房交会上，五日累计成交量较比去年有大幅度下滑；居民购房意愿不断降低，认为开发商采取的降价策略较为保守，进而“继续持币观望”的人群占据多数，楼市已逐渐步入买方市场。2011年天津房地产市场特征：一、新建商品住宅成交量跌价价微涨刚性需求支撑楼市10月天津市场整体呈现量跌价微涨的态势。新建商品住宅成交量为7347套，日均成交量为237套，较上月降幅18.84%；成交面积74.47万平方米，环比下降18.98%，同比去年同期有33.73%的降幅；成交均价微幅回升至9505元/平方米，环比上涨0.43%，这一均价水平同比去年有1.08%的涨幅。二、基础居住类刚需支撑市场改善型需求持续释放1）、26-30岁年龄段属于基础性刚需人群，其中部分婚房需求受政策影响甚微，近几月始终保持在3成左右。31-35岁年龄段的购房人群本月占比18.7%，较上月降低了2个百分点；35岁以上的各年龄段人群占比均有不同程度的增加。2）、本月首次置业人群的比例占比49.2%；二次置业人群占比降至38.4%；相反，三次及以上的置业意向有明显的涨幅。三、客源分布稳定本地购房者支撑天津楼市1）、市场的主力购房人群仍为本地户籍在津工作生活者，占比基本稳定在70%左右，本月降至64.3%；近几月天津户籍在外地工作的人群占比持续微幅上涨，本月增长3个百分点至8.5%。2）、外地户籍在津工作生活者作为另一重要组成部分，各月均保持在22%左右的比例，本月占比23.6%。四、总价100万元以下认可程度高房价下行预期渐强1）、本月对81-100万总价的认可程度达27.9%，处于历史地位。对101-120万元的认可程度也仅有12.4%。相反，本月对80万以下的认可程度处于32.4%的高位；2）、通常对8001-10000元单价的接受比例最高，每月占比平均达到4成左右，本月占比仅30.5%；10001-12000元的单价区间占比本月回升至平均水平。相反，8000以下的单价区间本月增加了3个百分点。五、购房者购房信心减弱入市时间有所推迟1）、一方面，打算“现在就买”的占比本月出现6个百分点的增加；相应的，计划“一年以后”和“未来半年到一年”的人群占比则有6.5%和5.9%的下降，但仍处于较高的比例。2）、认为“房地产长期总是升值的”的比例本月占比仅23%；相反，愿意“等一等再买”的人群占比与上月持平，维持在3成；值得注意的是，表示“等市场走势明朗后再购买”的人群占比本月增加了6个百分点。六、购房者预期房价“进入调整期”对调控方向的信心产生动摇1）、认为楼市“进入调整期”的购房者自2月的最高点持续波动，本月降至44%，但仍维持在高位；持“已经进入阶段性高点”的占比有所增加，同时认为“还在上升阶段”的占比维持各月的平均水平。2）、认为房价将“继续小幅上涨”的占比自调控以来持续波动，但总体为呈下降的趋势，本月继续降至低位；认为房价“小幅小调”的比例达到调控后的最高值，占比28%。七、本轮调控下观望情绪浓重试点征收房产税影响仍不明确1）关于新政各项调控手段，购房者反映差别化信贷政策、限购政策的影响最大，其次，对保障性住房的建设、公共租赁住房供应的关注也较高；2）、表示支持的购房人群比例占主体，总占比维持在5成左右，本月该比例维持在47.1%；反对的人群占比本月出现5.4%的增幅。值得注意的是，本月持反对态度，认为“政策力度过大”的占比达10.5%，自调控以来该类占比只有在2月达15.8%。3）、认为市场“影响不明显，市场维持现状”的人群占比本月降至19%；值得注意的是，认为“影响很大，市场前景不明朗”人群占比本月增至12.8%，仅低于2月水平；同时，本月认为市场走向“不好说”的人群占比较上月降低了10个百分点，维持在以往各月的平均水平。一、购房人群特征分析26-30岁基础类刚需人群为主31岁以上各年龄段人群占比减少数据显示，26-30岁和31-35岁年龄段的购房人群始终成为天津市场的主要支撑。其中，26-30岁年龄段属于基础性刚需人群，其中部分婚房需求受政策影响甚微，近几月始终保持在3成左右。31-35岁年龄段的购房人群本月占比18.7%，较上月降低了2个百分点；同时，本月25岁以下的人群比例回升至16.1%的占比。值得注意的是，35岁以上的各年龄段人群占比均有不同程度的增加。高学历购房人群成为房地产消费的源动力天津的购房人群中本科学历通常占到近五成的比例，是绝对的中坚力量，侧面的说明目前社会普遍受教育程度较高，也反映了越来越多的高学历人才愿意在津安家置业。但本月本科、硕士和博士及以上的人群占比均有明显的降低，本科生占比降幅近10个百分点；相反，本月大专和高中、中专及以下学历，占比均有不同幅度的上浮。天津市场客源分布稳定本地购房者支撑天津楼市天津房地产发展仍然比较健康，市场客源分布稳定，购房消费趋于理性。目前组成天津购房市场的客源分布上，以本地户籍人口为主，占比基本稳定在70%左右，近几月这一比例有持续下降的趋势，本月至64.3%；外地户籍在津工作生活者是天津购房市场的另一重要组成部分，这部分比例各月均保持在22%左右，本月占比23.6%。值得注意的是，近几月天津户籍在外地工作的人群占比持续微幅上涨，本月增长3个百分点至8.5%。“国字头”员工为主高公积金优势仍在天津购房群体职业分布结构长期以来比较稳定，私营企业购房者占比最多，新政下波动不大，2、3月出现明显波动，本月回升至3成以上。长期来看，在国家机关事业单位工作的购房者比例基本维持在18%左右；在国有或国有控股企业工作的购房者比例基本维持在20%左右，本月“国字头”企业的购房者保持在37.7%的占比。普通员和中层管理者置业意愿走低天津购房人群职位构成相对稳定，鉴于刚需仍为主要的驱动因，故普通员工作为市场需求主体占比基本维持在45%左右，近3个月占比不足4成，处于低位；本月中层管理置业意愿也降低了近4个百分点；相反，本月企业主置业意愿有2个百分点的增加。三口之家购房需求最为强烈改善型需求有所增长天津购房人群的家庭结构仍以的三口之家比例为主，本月“夫妻+孩子”和“夫妻+孩子+老人”的家庭结构占比均有不同程度的增长，这与前面得出的结论相符。本月“夫妻二人”和“单身+老人”的家庭结构的占比亦出现了不同幅度的降低，这与市场刚性需求选择观望相关。中高收入群体仍为购房市场消费主力5000-10000元的月收入家庭占多数天津购房者家庭收入的分布在新政下有所变化，中高收入群体仍为购房市场消费主力，5000-10000元的月收入家庭占多数。3月高峰值出现之后，各月均表现平稳，本月降至最低点32.1%；数据显示，5000元以下的家庭收入平均占比维持在20%-25%，本月占比27.9%；相反，15001元以上各区间的家庭收入占比均有不同幅度的增长。二、购房目的和驱动因分析基础居住类刚需、改善型自住需求齐降低相对于本轮调控之前的大幅度变化，投资或资产保值需求自3月开始一直处于低位，接近去年11月调控后的水平，本月维持在1成的占比。基础居住类需求自2月最低点起，波动性的增长。8月后，基础居住类需求始终未超过4成；相应的，为提高品质的改善性需求在3月达到最低，涨跌持续波动，本月维持在45.6%的较低占比；相应的，选择“其他”的购房者占比有所增加。首次、二次置业意愿明显降低三次及以上置业意愿有所提高整体来看，购房客户的置业次数分布基本稳定，市场主要由首次置业和二次置业主导。通常情况下，首次置业人群的比例占到5成左右，自3月起置业意愿达最高，本月占比49.2%；二次置业人群占比降至38.4%；相反，三次及以上的置业意向有明显的涨幅。婚房、改善型刚需和资产保值类三大需求为主改善型自住需求阶段性入市天津不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群。购房市场仍是以改善型刚需、婚房和资产保值三大需求为主。总体来看，改善型刚需自7月达到峰值后，此购房者观望情绪更为浓重，近几月持续下降，本月回落至24.3%；婚房需求近几月持续释放，本月占比稳定在2成的较低水平；资产保值类需求在3月降至历史最低，此后始终维持在25%左右的占比，本月维持在近2成的比例。三、购房需求特征分析两室为主三室为辅的户型需求结构纵观天津市场，主要以刚性需求和改善型需求为主导，故两室和三室户型仍然是购房者的需求热点，其次为三室以上户型，被关注最少的是一室户型，尤其是在调控政策持续收紧的情况下，选择小户型的购房者甚至为少。本月，两室和三室的需求保持稳定；一室户型的需求占比6%；三室户型需求本月减少了3.2个百分点，占比30.8%。购房面积需求主要集中在70㎡-130㎡之间，面积区间印证户型需求与购房者户型需求达成一致的是，70-90平米和91-110平米的小户型需求仍是需求热点，其次为110-130平米户型。本月较为明显的变化是71-90平米的面积需求与上月持平。本轮调控以来，对于各面积区间的需求始终处于大幅波动的状态。别墅产品最被认可高层、小高层需求占比减少随着住宅产品的结构优化以及新政下购房需求的转变，天津购房者对于高层和小高层产品的认可度正逐步提高，使其成为主要的购房需求形式。调控期间，购房者对洋房的接受程度一度出现下滑趋势，而近几月稳定在3成左右。相应的，由于市场供应的不断调整，本月对小高和高层的接受程度均有微幅的降低；相反的，部分高端需求对别墅产品的认同程度有所提升，本月占比14.1%。限购令下市内六区为首选环城四区热度不减天津的购房者对于房屋的位置的要求始终较高，配套齐全、交通便利的市内六区历来都是天津大多数购房者的首选区域，但是近两年，随着城市土地稀缺性的加剧、城市轨道交通的建设和规划，以及城市化进程的推进，使得天津的住宅建设逐渐向城市外围蔓延。数据显示，希望能在市内六区买房的人群每月基本维持在70%左右的高比例，本月降至65.9%，其次，津南区、西青区的关注度也较高，占比分别达18.7%和14.7%。此外，本月塘沽区在购房区域意向关注度降低了近10个百分点。位置、价格、生活设施成为首要关注点购房者对楼盘综合素质更为看重由于天津购房者对于房屋位置的要求较高，因此区域位置是其首要关注因素，该因素在4月关注度最高，