九十八学年度第二学期财产税理论与制度学期报告

九十八學年度第二學期財產稅理論與制度學期報告探討國民住宅政策之適當性—以台北市為例第三組：財政四94204043林佩宜財政四95103017吳品萱財政四95502002蔡旻瑾財政三96206010余進業2010/5/12~I~目錄一、序論.....................................................................................................11.1研究動機與目的..................................................................................................................11.2研究方法..............................................................................................................................2二、國民住宅基本介紹...........................................................................22.1台灣國民住宅沿革.............................................................................................................22.2國民住宅興建方式.............................................................................................................32.3台北市國民住宅分佈概況.................................................................................................52.4台北市國民住宅推行現況.................................................................................................5三、國民住宅推行問題檢討...................................................................73.1國宅整體規劃不佳.............................................................................................................73.2國宅申購及轉售之限制寬鬆.............................................................................................83.3助長投資客之投機行為...................................................................................................103.4國宅房價不帄價................................................................................................................11四、結論與建議......................................................................................12參考文獻...................................................................................................15附件一.......................................................................................................16附件二.......................................................................................................19~1~一、序論1.1研究動機與目的在國人「有土斯有財」的根深蒂固傳統觀念下，「住者有其屋」係一般民眾的人生追求夢想，也是台灣政府長期發展住宅政策下期望達成之施政目標。台灣地狹人稠，隨著迅速的經濟發展與人口成長，住宅供需失衡的現象日趨顯著，嚴重衝擊「住者有其屋」的觀念，於此住宅問題成為民生建設上的重要課題。國民住宅係政府為補貼、協助中低收入家庭解決住宅問題而興建或貸款興建之住宅，為求增進社會福祉與安定國民生活，興建國宅成為政府推動福利政策的施政策略之一。台灣房市從SARS之後開始反彈，尤其台北市近年漲幅更甚，房價居高不下的情形也比較嚴重，現在要在台北市買到三十坪的房子，一班上班族要不吃不喝9年以上才有可能。根據內政部營建署「2009住宅需求動向半年報」1資料顯示，現在房價所得比為6.65倍、貸款負擔率為27.69%，其中又以台北市購屋負擔最重(8.89倍、33.56%)，因此我們將以台北市國宅作為主要探討的地區。在這波台北市的房市炒作中，受惠者當然也包括國宅，例如台北市精華地區的信義新城國宅，一戶要價高達3600萬元直逼豪宅。坐落於精華區的國宅即使屋齡達二十多年，但因停車方便和優質學區的加持而導致價格也跟著飆漲，也使得國宅整體漲幅已達86.4%。且國民住宅條例第十九條中對於國宅政策轉售的限制寬鬆，使國宅承購人實際居住一年後，即可轉售不具國宅承購資格之民眾，使國宅性質與一般住宅無異，已失去政府原先興建國民住宅是為了照顧中低收入戶的美意。自從國宅政策施行以來，其施工品質長期為人詬病，且南北部的國宅市場差異甚大，中南部國宅滯銷，相對於台北市國宅卻成為投機客為賺取高額價差而出手的標的，也因為經過多次轉手，國宅價格漲好幾倍，反而使真正的中低收入戶無法住進國宅。再者，相較於鄰近先進國家的國民住宅比率：香港占50%，新加坡85%，反觀台灣僅3.5%，明顯不足，加上遇上房價過高的事實，因此在國宅停建10年後，台北市政府是否要重1內政部營建署、財團法人國土規劃及不動產資訊中心（2009）。~2~新興建一批新的國宅已經開始被提出來討論。本文研究之目的，乃先透過回顧台灣國民住宅政策的總體發展沿革，瞭解其中變革，進而以台北市執行國宅政策之情形為例，分析政策之具體內涵與現存問題，並就實施政策之弊端加以探討，以評估國宅政策在台北市的適當性與可行性。1.2研究方法本文以台北市國民住宅政策為研究對象，首先由回溯台灣國宅政策的沿革發展為研究起點，藉此對整體的國宅政策如何因應年代變遷與運作模式有初步的認識。在瞭解國宅政策在台灣的運作模式後，本文將以台北市國宅政策為例，透過一連串的文獻回顧，瞭解台北市國宅政策的執行概況，並彙整過去針對此議題所做出的研究看法，從中探討國宅政策實施成效與其中利弊，以作為最後結論的參考依據。二、國民住宅基本介紹2.1台灣國民住宅沿革國民住宅是政府為了照顧收入較低家庭，改善居住環境，而由政府興建或低利貸款人民自建，或鼓勵民間公司投資興建，用以出售或出租給較低收入家庭的住宅，以提高生活品質，安定國民生活、增進社會福祉。實施國民住宅政策以來，總計已協助39萬餘戶家庭解決居住問題。除了確實執行國民住宅年度計畫外，政府也積極修訂國民住宅條例及住宅相關法令，以落實國民住宅照顧對象並健全住宅相關法令制度。自政府辦理國民住宅迄今，大致分為四個時期2：(一)民國65年至70年度－政府直接興建時期。(二)民國71年至78年度－政府直接興建、貸款人民自建、獎勵民間投資興建時期。2財團法人國土規劃及不動產資訊中心，內政部營建署。~3~(三)民國78年度以後－政府直接興建、貸款人民自建、獎勵民間投資興建、輔助人民貸款自購時期。(四)民國88年度以後－貸款人民自建、輔助人民貸款自購時期。民國64年訂頒「國民住宅條例」，規定國民住宅由政府直接興建；71年修正「國民住宅條例」，興建方式除「政府直接興建」外，另增列「貸款人民自建」協助偏遠地區民眾興建國宅；73年度開辦「獎勵投資興建」方式，獎勵民間投資興建國宅，亦即透過民間參與方式，協助政府解決土地取得困難等問題；79年度開辦「輔助人民貸款自購住宅」，以利息補貼方式協助收入較低家庭購置自用住宅。89年起，因國內住宅供給過剩，停止辦理「政府直接興建」及「獎勵投資興建」；91年爲落實「健全房地產市場措施」，停辦「貸款人民自建」1年；92年因為有其他替代優惠貸款，停辦「輔助人民貸款自購」1年；94年及95年因有其他替代優惠貸款，停辦「貸款人民自建」及「輔助人民貸款自購」；96年因有住宅補貼方案替代優惠貸款，停辦「輔助人民貸款自購」；自97年起停辦「貸款人民自建」及「輔助人民貸款自購」。自民國65年至97年底止，辦理「政府直接興建」、「貸款人民自建」及「獎勵投資興建」之國民住宅及輔助人民貸款自購住宅複審合格核定戶數，累計達54萬671戶。2.2國民住宅興建方式(一)政府直接興建自65年至88年度止，政府直接興建國宅已完工戶數計有17萬4,891戶，其中65年度至70年度之國民住宅六年計畫，計6萬8,045戶，71年度至74年度四年計畫計興建2萬6,748戶，75年度至88年度計興建8萬98戶。其中台灣省21縣市計興建10萬715戶，台北市興建5萬2,735戶，高雄市興建2萬1,441戶，而金門縣及連江縣並無辦理政府直接興建國宅業務。(二)貸款人民自建自65年至97年度止，貸款人民自建國民住宅已辦妥簽約貸款戶數計辦理4萬7,407~4~戶，其中台灣省21縣市4萬4,751戶，金門縣及連江縣2,656戶，而台北市及高雄市並無辦理貸款人民自建國民住宅業務。(三)獎勵投資興建政府於73年度開辦「獎勵民間投資興建國宅」，惟適逢房地產市場不景氣，至76年度起始有民間申請案件。自76年至88年度止，獎勵民間投資興建國民住宅計6萬7,479戶，其中台灣省21縣市5萬8,026戶，台北市710戶，高雄市8,743戶，金門縣及連江縣並無辦理獎勵投資興建國民住宅。(四)輔助人民貸款自購住宅截至97年底止，「輔助人民貸款自購住宅」計核定25萬0,894戶，其中實際辦妥簽約貸款戶數計12萬314戶，其中台灣省21縣市6萬5,029戶，台北市4萬7,568戶，高雄市7,717戶，金門縣及連江縣並無辦理輔助人民貸款自購住宅。表1政府辦理國宅情形概況表3(單位：戶)總計政府興建國民住宅輔助人民自購國民住宅政府直接興辦貸款人民自建獎勵投資興建總計410,091174,89147,40767,479120,314台灣省268,521100,71544,75158,02665,029台北市101,01352,735071047,568高雄市37,90121,41108,7437,717金馬地區2,65602,65600【資料來源：內政部營建署】3政府直接興建國民住宅係統計已完工戶數，貸款人民自建國民住宅係統計已辦妥簽約貸款戶數，獎勵投資興建國民住宅係統計核發證明戶數中已完工部分，輔助人民自購國民住宅係統計已辦妥貸款戶數。~5~2.3台北市國民住宅分佈概況台北市的國民住宅依種類可以再細分為九種：一般國民住宅、專案國（住）宅、華江一期都市更新、帄價住宅、貸款機關興建軍公教住宅、整建住宅、貸款市民自建住宅、獎勵投資、合作營建4。「一般國民住宅