赎楼业务操作规程手册

赎楼业务操作规程手册为了规范业务操作流程，加强业务管理，提高业务操作与审查效率与水平，防范业务风险，特制定本业务操作手册。二手楼赎楼担保业务从整个流程分：业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、保后管理等环节；二手楼赎楼垫资业务流程为业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、垫后管理等环节。各环节操作必须严格按公司相关规定执行，业务环节中要求由我司受托人主办的，不得交由任何其他人代理（包括业主本人、中介或其他代理人）。具体规定如下：一、业务受理环节（一）、业务受理时需核实的主要事项：1、确定业主原按揭银行，贷款金额，所赎物业贷款笔数，有无办理提前还款申请，是否可以随时办理赎楼手续，是否相关人员协助办理提前还款手续，赎楼后取证期限，是否已打印还款记录，供楼是否存在逾期情况，初步调查逾期原因及逾期款是否结清。2、落实新贷款银行是否为我司担保额度合作银行，物业名称，市值及物业成交的基本情况。3、确定业务类型：担保（一笔款、二笔款、买方一次性付款），垫资（消贷、交易垫资、贷前垫资）。4、落实贷款金额，是否涉及高贷，及实际成交价格，以及贷款真实意图。5、买卖双方有无特殊关系等，借款人与抵押人是否不一致，是否涉嫌关联交易。6、预约公证处办理，中介办理水电人员身份信息，预约办理时间。7、注意部分楼盘是发展商做按揭贷款保证人的，需要求业主去开发商处开具同意还款声明书（比较少，工行东门支行有此类业务）。8、本笔业务有无其他特殊疑难点。（二）、准备公司资料，办理委托公证及签署公司文件1、公司资料准备主要包括（1）担保类业务《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》《委托担保合同》（双面打印）5份（买方一次性付款业务需4份合同文本）《借据》、《重要事项声明书》、《温馨提示》（2）、垫资类业务《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《垫资赎楼服务合同》（双面打印）3份、《温馨提示》、《借据》、《划款委托书》（分交易与非交易2种）、《重要事项声明书》、《第三方收款声明书》、《同意抵押声明书》、《不可撤销承诺书》（涉及交易类垫资赎楼业务[分买方需按揭与买方一次性付款两种文本]）*根据不同业务类型选择不同签署文件。2、打印委托书（1）、打印公证委托书前需初步收集的资料包括：《房地产证》复印件，业主身份证复印件，中介过水电专员身份证复印件（2）、打印业主委托书需注意核对以下项目业主姓名，性别，出生年月，证件号码，物业名称，委托期限（必须一年以上）等基本信息，不得误删文字、漏打文字，否则造成委托书无效，同时需核实添加业务助理为受托人，注意身份信息核对。3、办理委托公证及签约环节（1）经办人办理委托公证前，需先审查该单是否符合我司的担保要求，主要核实以下内容：①、委托公证办理人是否为业主本人；②、业主的身份证是否有效（身份证有效期不得少于3个月），是否有变更，如有变更是否已出具了相应的变更证明，如身份证号码升级变更，姓名变更，需户籍公安机关出具相关证明文件；迁徙港澳台的，需出具律师见证书（4份原件）；③、办理完公证后需检查《委托公证书》公证员签字及盖章页是否正确，并检查所需收集的资料是否已经收集完整。（2）、签署公司文件资料①、业主面签《重要事项声明书》，并加盖右手食指红色指模，确认卖方无确认书上不能受理的情况，如供楼逾期，尾款账户，业主是否为房产有权处分人；②、业务受理时，客户需在我司经办人面前签署《客户信息登记表》；此表须由客户如实填写，原则上经办人不得代为填写；客户必须详细填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联系人资料尽量填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联系人单位、住址名称及固定电话。联系人是指申请人的其他亲朋好友的在深圳的联系方式与住址；如果申请人的单位、住址均在外地的，则必须提供深圳亲朋好友的联系方式。担保类业务签署《委托担保合同》、《借据》等文件；垫资类业务签署《垫资服务合同》、《借据》、《划款委托书》、《不可撤销承诺书》、《第三方收款声明》、《同意抵押声明书》等文件，签名均需加盖右手食指红色指模。③、核实签订我司各项文件资料时需核查业主的签字是否一致，签字和指模的真实性由业务经办人负责；④、确认业主所签合同是否和我司的担保方式一致，即合同版本是否使用正确（分清一笔款还是二笔款业务）；⑤、居间合同上的约定是否符合我司的受理要求；⑥、确认房产产权人与借款人、抵押人是否一致，如不一致是否需借款人办理借款人公证委托。⑦、合同须面签。客户应在我司经办人面前如实签署相关合同；不同种类业务应使用相应的格式合同；签署合同份数应按合同要求份数提供；⑧、借款人、抵押人不同时，两者均应签署相关合同；借款人或抵押人为二人以上时（含二人），所有借款人、抵押人均应签署相关合同；⑨、印刷条款原则上不允许改动，如需增加条款，须经风控专员及风控中心审核，报公司领导批准后方可实行，合同修改后应及时到风控中心备案。⑩、需重签的合同，原合同公司领导已签字盖章的，必须签上作废字样，交公章管理人员销毁后方可签署新的合同；如重签合同确有不便，则可以修改，业务经办人电话联系合同当事人，告知修改情况，并与当事人说明赎楼前必须在合同更改处签名；征得当事人同意后，经办人修改合同并加盖校对章；三方合同修改内容凡涉及的当事方均需签名确认；赎楼前合同当事方补签字并加按指模，未签字的不予赎楼。（3）、告知上门调查事项依集团风管部审查意见，对业主开办企业，实业项目，为企业法定代表人的，受理业务存在其他疑难点的，及公司要求进行上门调查的业务，需提前告知并预约上门调查时间、注意事项，如收集公司营业执照，财务报表，审计报告，公司与公司银行账户流水等；其他资产证明文件，如机动车辆行驶证，房地产证或其他权利证明，以及其他要求提供的资料等。具体参见《资信调查制度》。（4）资料收集要求与准备对于公司各类业务，资信员需核实，并核查是否合规、合法、齐全后，处理业务报批事宜。①、担保类业务公司文件：《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《审批流程表》客户资信调查报告、风险业务审批申请表/报备表（单面打印→FAX）收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）担保合同（5份）、温馨提示银行文件：账户确认书、不可撤销保证书/不可撤销承诺书银行贷款确认书、担保业务联系函（原件）中介文件：首期款监管协议、定金收据（含转账凭证）、三方中介协议客户文件：借款借据、重要事项声明书客户征信报告(买卖双方)、身份证复印件（买卖双方）、房产证复印件业主还款明细（半年以上）、原按揭贷款合同、抵押合同公证委托书（6份）公司要求的其他资料。②、垫资类业务公司文件：《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《审批流程表》资信调查报告（交易类、消贷类）、风险业务审批申请表/报备表收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）垫资合同（3份）、重要事项声明书、温馨提示借款借据、划款委托书、第三方收款声明书、同意抵押声明书、不可撤销承诺书银行文件：银行同意贷款书/审批详情、贷款承诺书（交易类垫资业务需原件）中介文件：首期款监管协议、定金收据、三方中介协议（交易类涉及）客户文件：个人信用报告（人行、鹏元）、身份证复印件、房产证复印件还款记录清单、原借款合同、抵押合同委托公证书（4份）公司要求的其他资料。备注：报批时，需将资信调查报告电子文档发送给风控中心风控专员接收，否则，不予受理。（三）、“买方公证委托”及“首期款监管协议”等要件的要求在买方需按揭的赎楼担保业务中，原则上买方需办理公证委托，同时进行首期款监管；无论哪种操作方式的业务，原则上首期款银行监管金额应该不低于首付款的75%，具体按业务操作方式不同各有侧重：1、为买方按揭贷款担保方式操作的业务该种方式下，是用买方在银行的按揭贷款为卖方赎楼，买方已在银行签署了借款合同，不配合购房的可能性小，但从风险控制角度仍建议买方办理委托公证；但不做委托时，首期款应该在银行或者我司认可的中介做监管；如为无中介参与的自助交易业务，则首期款必须在银行做监管，否则应该以业务请示件形式报批。2、为卖方赎楼贷款担保方式操作的业务这种方式操作的业务，是卖方在银行借款，赎楼、过户与买方毫无关系，买方未受到任何牵连，买方不购房最多损失在中介的定金，买方反悔不配合甚至买卖双方串谋的可能性都有，因此建议买方须做公证委托，同时进行首期款监管；如果不做委托公证，首期款必须在银行监管或我司认可的中介监管，并提交监管协议或我司认可的首期款证明材料。3、交易类垫资业务参照为卖方赎楼贷款担保方式操作规定执行。（四）、原按揭贷款还款有逾期情况的业务处理要求：1、客户原还款记录连续逾期期数未超过3期的，资信员应调查逾期原因并在《调查报告》中注明；2、客户连续逾期期数超过3期（含3期）的，通过《业务请示报批件》形式详细说明逾期情况，再报营销中心及相关领导审核，报公司领导批准后方可受理；3、客户有其他严重逾期情况的，通过《业务请示报批件》形式详细说明逾期情况，该业务赎楼担保费收费标准原则上不得低于赎楼金额的1.5%以上，报营销中心负责人审核，报公司领导批准后方可受理。（五）、产权资料信息查档时间规定：所受理业务，在赎楼前一个工作日内查档，有效期24小时。（六）、相关资料收集的要求：1、为个人担保业务买方一次性付款的，除将购房款中用于赎楼的款项划入我司指定的账户外，其余资金需做资金监管，可监管在银行、我公司或者我公司认可的地产中介，受理时应提交相关资料；2、为个人担保业务买方需按揭的，买方除了将借给卖方用于赎楼的款项划入我司指定的账户外，还需提供银行同意按揭贷款的承诺书；3、在非交易类垫资业务的操作过程中，客户必须提供银行贷款发放后的收款人（此收款人必须是经银行贷款承诺书或银行其他相关文件确认的收款人，且收款账户无关联的网上银行、手机银行、电话银行及第三方存管账户，以便保证我司的垫资回款安全）身份证及收款卡/存折的原件及密码，业务经办人在收取上述证件后，应在第一时间将密码交风控内务进行更改后统一保管。（七）、转委托业务的处理要求转委托业务因存在过多隐性风险，垫资业务无法申请人本人签署借据，一般不予受理；如存在特殊情况需要受理的，以报批件形式，报风控中心及公司领导审核批准后方可受理。（八）、其他财产分割业务受理要求1、财产分割业务是指正常买卖交易除外，物业的权利人发生完全或者部分变更，而由申请人向我司赎楼担保的业务；2、该类业务受理时需要提交相关的法律效应的财产分割协议或离婚协议，首期证明可适当放宽要求；如果不能提交相关法律相应的财产分割协议或离婚协议，视同一般业务，按一般业务受理要求处理；3、其他涉及房产权利人身份证号码升级变更、迁徙港澳台、国外的，权利人姓名变更以及其他登记信息变更，要求申请人提供相关公安机关出具的证件变更材料证明文件及律师所、大使馆出具的见证书（见证书至少3份）。二、业务报批环节（一）、检查收集资料，撰写及填报要求。1、《客户信息登记表》，填写是否规范，交易双方填报信息是否完整，并核实其真实性。客户需在我司资信员面前签署《客户信息登记表》此表须由客户如实填写，原则上资信员不得代为填写；客户必须详细填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联系人资料尽量填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联系人单位、住址名称及固定电话。联系人是指申请人的其他亲朋好友的在深圳联系方式与住址；如果申请人的单位、住址均在外地的，则必须提供深圳亲朋好友的联系方式。《审批流程表》、《业务承接单》，依据表格内容规定填写，复核及落实相关事项。2、资信调查报告撰写，垫资类业务一律需撰写资信调查报告，担保类业务担保金额超过300万的需撰写资信调查报告，工行先行垫资赎楼业务按垫资业务规定执行，具体参见撰写指引。3、风险业务审批申请表/报备表，注意垫资类业务，垫资金额≤100万，选用报备表，垫资金额＞100万的选用审批申请表；担保类业务，担保金额≤300万，选用报备表，担保金额＞300万，选用审批申请表。但工行先行垫资赎楼业务按垫资业务规定执行，填报方法参见教程，资信员撰写受理意见主要包括：业务类型，首期款监管情况，物业成