南宁春江明月户型定位报告终(XXXX0417)

共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER南宁･春江明月项目户型定位修改（2016年4月17日）共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER户型调整背景及户型调整建议首次定位报告户型结论二三南宁市场分析一共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER一、项目概况项目位于南宁市五象新区核心区，为南宁市未来发展重点之一。项目地处市主干道位置，西临平乐大道，东、南及北面均为规划道路，周边商业和公建等各种基础建设正日趋完善，使得本项目具备较高的升值潜力。项目规划用地71034.758㎡，总建筑面积347994.77㎡；原定容积率3.718；建筑密度27%（含水面率7%）；绿地率35.02%。住宅底层为架空层，完全人车分流，园区通过建筑围合形成1个中心绿化空间，设4个出入口，其中北面一个机动车和行人出入口，西侧两个机动车和行人出入口，一个行人出入口。项目通过全部布置点式住宅，形成围合性强的小区建筑群体，即有适当开放性又有归属感的亲切的园区。共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER二、项目周边配套（现状）4KM灞河2.75KM广西民族博物馆万象城壮锦广场客运中心良庆区政府广西体育中心江滨医院南宁市五象小学广西医科大学青秀山风景区成熟生活区0.5KM2KM共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER三、项目周边配套（未来）东盟国际物流基地（保税物流中心）已建成1年内建成3年内建成台湾健康产业城（路网）序号名称1南宁博物馆2五象小学3广西体育中心4广西美术馆5五象湖公园6市青少年活动中心7五象岭森林公园8广西规划馆9第二十六中学五象校区10南宁三中五象校区11滨湖路小学12万科大厦宝能环球金融中心五象航洋城海尔青啤联合广场大唐总部1号1234576891011序号名称13绿地中心五象总部大厦富雅国际总部基地恒大国际中心永恒智慧广场宁泰新港湾龙光国际南宁京华广场中国移动、中国联通、南方电网、交行、兴业、邮储、民生、太平、前海14三美中学15广西医科大附属口腔医院16广西国际壮医医院17民主路小学18衡阳路小学19五象湖小学20十四中五象校区21广西文化艺术中心12131417181920211516共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER四、项目周边现状南宁春江明月共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER五、项目SWOT分析SWOT优势（S）地块规整，易于规划，商、住、公建配套互补，有助于提升整体居住氛围紧邻南宁大桥，双地铁及双大道环绕，交通优势异常显著地块占尽板块内区位优势，北有邕江、青秀山，西有五象岭、艺术中心，东有体育中心、博物馆，南有总部基地威胁（T）五象湖周边楼盘凭借更优的教育资源，更强的品牌实力，更全的生活配套，分流客户近两年品牌房企集中出售刚需产品，新区成交均价一路下降，造成客户对区域整体均价认知偏低劣势（W）项目周边缺乏教育配套资源，五象小学生源复杂，区域内幼儿园暂未开放梦之岛商业项目进展缓慢，菜场项目仍处规划，轨道交通需再等四年，公交站点相距数百米，三年后周边生活配套仍相对缺乏内部多条道路泥泞扬灰，路旁绿化稀疏残败，周边环境尚需整治机会（O）众多品牌房企合力开发五象新区，吸引全城购房注意力，区域认可度提升周边项目陆续交付，部分业主均已入住，区域居住氛围逐渐形成总部基地写字楼群在未来1-3年内逐步投入使用，将产生新的地缘性需求地块占据区位和交通优势，具备打造高品质住宅区基本条件共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER六、首次定位报告户型结论：依据南宁市场数据及客户访谈分析，同时结合委托方对去化速度和价格的预期，本项目首次户型配比思路遵循：顺应市场、控面积控总价和户型创新的原则。户型面积（㎡）占比备注三房两厅一卫2+1≤10020%紧凑型三房三房两厅两卫3≤11520%舒适型三房四房两厅两卫3+1≤12030%紧凑型四房四房两厅两卫4≤14025%舒适型四房五房两厅两(三)卫4+1/5≤1605%五房合计100%100㎡以内紧凑型三房，竞争刚需客户中追求品质生活和具备一定资金实力的客群；115㎡舒适性三房，顺应市场主流需求，提供高性价比的品质产品；120㎡3+1四房，创新户型，通过控面积控制总价区间，获得更多四房客群；140㎡舒适性四房，通过提升居住舒适度，争取更多改善型客群；160㎡五房，提升项目整体调性，作为高端改善型客群需求的补充。共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER户型调整背景及户型调整建议南宁市场分析一三首次定位报告户型结论二共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER一、南宁市区住宅房销售情况近三年市区年均去化约647万㎡（485亿元），整体成交量逐年递增，2015年呈现出量升价跌的特点；市区近三年供销整体平衡，市区存量房源逐步上升，截止2015年底，存量共计742万㎡，去化时间约13.7月（按近三年成交均值计算）。单位：万㎡单位：万㎡单位：亿元592.33697.09880.71543.37583.36813.941.091.191.081.021.041.061.081.101.121.141.161.181.201.220.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.001000.002013年2014年2015年供应面积成交面积供求比2013-2015年市区住宅供销情况401.44443.53605.637388760374417250730073507400745075007550760076500.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002013年2014年2015年成交金额成交均价2013-2015年市区住宅成交金额561.04674.76741.530.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.002013年12月2014年12月2015年12月2013-2015年历年年末住宅存量共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER二、南宁市区住宅成交面积段分析54,9%217,37%84,14%108,19%43,7%20,4%14,2%44,8%2014年各成交面积段分析80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200及以上63,11%221,41%77,14%100,18%31,6%11,2%9,2%32,6%2013年各成交面积段分析成交总量：543万㎡近三年80-100㎡的产品市场成交占比最高，平均每年稳定在40%左右；120-140㎡的产品紧随其后，市场占有率稳定在19%左右；100-120㎡在2015年的市场占比有所上升，从2014年的14%上升到了2015年的17%；140-160㎡每年的市场占比在6%左右。单位：万㎡70,9%320,39%135,17%159,19%48,6%31,4%11,1%41,5%2015年各成交面积段分析成交总量：814万㎡成交总量：583万㎡共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER三、南宁市区住宅成交总价段分析单位：万㎡近三年成交总价在100万以下的产品市场成交占比最高，每年稳定在75-80%，该总价段2015年市场成交面积为642万㎡；100-120万的产品次之，市场占有率稳定在7-9%左右，并略有上升的趋势；其余总价段总共占市场12%的份额。642,79%73,9%25,3%13,2%10,1%8,1%44,5%434,80%36,7%19,3%12,2%10,2%5,1%27,5%438,75%51,9%21,4%15,2%11,2%7,1%40,7%100以下100-120120-140140-160160-180180-200200以上2015年各成交总价段分析2014年各成交总价段分析2013年各成交总价段分析成交总量：814万㎡成交总量：583万㎡成交总量：543万㎡套均价63万套均价63万套均价60万共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER四、良庆区住宅房销售情况近三年良庆区年均去化约91万㎡（64亿元），整体成交量逐年递增，2015年呈现出成交量暴涨，成交均价略有下降；近三年良庆区供销整体平衡，良庆区存量房源逐步上升，截止2015年底，存量共计126.67万㎡，去化时间约16.7月（按近三年成交均值计算）。单位：万㎡单位：万㎡单位：亿元2013-2015年良庆区住宅供销情况2013-2015年良庆区住宅成交金额2013-2015年历年年末住宅存量46.51127.08193.3840.9679.34153.671.141.601.260.000.200.400.600.801.001.201.401.601.800.0050.00100.00150.00200.00250.002013年2014年2015年供应面积成交面积供求比27.2258.97107.22664674326977620064006600680070007200740076000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002013年2014年2015年成交金额成交均价39.2186.96126.670.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002013年12月2014年12月2015年12月共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER五、良庆区商品住宅成交面积段分析4.78,12%21.81,53%5.02,12%5.22,13%3.22,8%0.47,1%0.18,0%0.27,1%2013年各成交面积段分析4.71,6%37.34,47%11.79,15%11.69,15%8.70,11%0.51,0%3.22,4%1.48,2%2014年各成交面积段分析80以下80-100100-120120-140140-160160-180180-200200及以上7.42,6%59.31,46%18.54,14%33.30,26%6.30,5%1.54,1%1.29,1%2.03,1%2015年各成交面积段分析单位：万㎡近三年80-100㎡的产品区域市场成交占比最高，平均每年近50%；120-140㎡的产品占比呈现上升趋势，2015年区域市场占有率26%，全市该面积段成交总面积131万㎡，该区域成交占比25%；100-120㎡区域市场占比保持在15%。共同创造城市的美丽MAKEOURCITYMOREBEAUTIFULTOGETHER六、南宁市区各面积段存量去化情况单位：万㎡，月从上图可知，若明年能保持今年的去化速度，除80㎡以下与200㎡以上产品去化周期较长外，剩余产品去化时间均较短，其中80-100㎡面积段存量去化仅半年，100-140㎡与160-180㎡面积段去化时间也在1年以内。69.87319.66134.97158.9848.0430.5910.8341.0197.11172.4595.39136.6158.3228.5213.23139.92176810151115410510152025303540450.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.0080以下80-100100-120120-140140-160160-180180-20