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宝山月浦新城地块前期研究报告宝山月浦新城项目前期研究报告中原地产2012.12面对地块数据中原该如何思考??金地艺境&旭辉澜悦湾我们首先想到的是两个同类案例地块位置东至规蕴川路,南至月巷路,西至规划月富路,北至规划月盛路出让面积约6.6公顷容积率C-2-A:R≤1.4C-2-B:R≤1.6住宅建筑面积85975㎡商业住宅面积5600㎡绿地率40%建筑密度按已批规控执行≤25%楼板价3721元/㎡备注•90㎡以下住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的20%,计17195㎡;•全装修住宅建筑面积占总住宅面积的30%,计25793㎡;•经济适用房建筑面积不低于地块住宅总建筑面积的5%,计4298㎡;•六层以下(含六层)住宅,应统一设计安装太阳能热水系统;宝山月浦新城地块前期研究报告时间段成交均价成交套数价格浮动比例2011年7到9/24日21554元/㎡4352011年9/24至10/617072元/㎡375下跌21%2011年10/7至10/3118680元/㎡210上升9%2011年10/31至2011年底17208元/㎡375下降8%均价&合计套数18823元/㎡1395套2011年上海销售神话至11年年底共回笼资金27.79亿中原销售业绩占总量65%项目情况与本项目类同宝山边缘\远离地铁\周边无完善配套宝山月浦新城地块前期研究报告2012年年初热销项目全年共回笼资金8.8亿中原销售业绩占总量75%项目情况与本项目类同宝山外延\远离地铁\现状无规划无配套第一次开盘当日完成销售率85%第二次开盘当日完成销售率80%第三次开盘当日完成销售率90%……成交日期成交套数成交总价(万)成交均价2012年2月11888419339元/㎡2012年3月209166109339元/㎡2012年4月8571999552元/㎡2012年5月126108409857元/㎡2012年6月1391246710037元/㎡2012年7月102944910113元/㎡2012年8月1141058410342元/㎡宝山月浦新城地块前期研究报告两个项目都是宝山外围板块项目在他们开盘前当地项目只能吸引本地及周边客群都创造了当时的销售奇迹都成功导入了外围市中心客群都以低开高走的均价走势达成开发商利润目标他们的共性是价格+渠道+适度的产品力宝山月浦新城地块前期研究报告沿着成功经验,我们回到项目本体值得关注的一个数据项目住宅容积率:1.4宝山月浦新城地块前期研究报告C-2地块中小体量住宅容积率在1.4自身配有5600㎡社区商业配套面积扬尘大卡车货车充斥道路污染工业多西南角安息陵园周边高架线老公房为主本案沈巷社区成熟月浦中心镇德都路2公里左右月浦生活配套主要集中成熟的月浦中心镇区主干道德都路;地块所处沈巷社区,仅有基本的日常生活配套,档次较低,生活需要通过中心镇区配套来完善;地块距离月浦镇中心约2公里。宝江集贸市场惠民小学华联超市沈巷小学现阶段周边工业形象严重,居住环境欠佳宝山月浦新城地块前期研究报告指标等级诠释属性区域属性区位/交通三级属于上海远郊地段,与市区联动性较弱目前交通方式为公路和轨道+公交,短期内出行状况难以有效改善月浦板块将发展为以宝钢为主的产业配套区,沈巷将建设成为板块第一个实现居住功能转移的居住区城市远郊外围区域具备一定交通导入功能产业配套+居住功能转移区域配套四级目前仍只能主要依靠老镇配套,有一定距离配套滞后环境四级目前工业厂房、高压线、民房形象影响严重整体规划较好,具备一定卖点,但短期内形象大幅度提升有难度中低端居住区发展三级典型的城市外围较封闭区域,有区域客源支撑,并有向泛区域客源发展趋势发展处于起步阶段,供应规模不大,需求较旺盛价格处于低洼层级,具备一定上涨空间沈巷目前为月浦房地产开发重点区域半封闭成长型区域小片区为当前开发重点区域周边区位/配套/环境/发展规划四大指标,皆处于三四级阶段宝山月浦新城地块前期研究报告①全多层(6F)--中低端刚需市场②小高层+花园洋房--中端刚改市场③小高层+花园洋房+联排&叠加--中高端市场由1.4的容积率,我们先预判产品类型宝山月浦新城地块前期研究报告本报告解决问题问题一:这样的地理环境,我们该占位何种市场问题二:客户在哪里,是否有升级和外延的可能性问题三:根据容积率推断产品,对应市场适合做哪类产品问题四:如何确保项目销售速度与利润市场认识,解构竞争格局KEYWORD:板块认知&市场竞争宝山月浦新城地块前期研究报告区域市场初判除杨行、张庙板块外,全宝山均处于供不应求的状态,同时月浦明显处于价格洼地罗径月浦杨行罗店顾村淞南高境淞宝张庙大场大华罗径板块2012年公寓市场供应:7.6万方,占比11.6%成交:8.6万方,占比10.2%供求比:1:1.1均价:9792元/㎡价格水平:0.9-1.0万/㎡库存:1.7万方,占比2.7%月浦板块2012年公寓市场供应:4.0万方,占比6.1%成交:6.0万方,占比7.0%供求比:1:1.5均价:12238元/㎡。价格水平:1.2-1.3万/㎡库存:11.5万方,占比18.5%罗店板块2012年公寓市场供应:11.0万方,占比16.9%成交:16.4万方,占比19.3%供求比:1:1.5均价:16458元/㎡价格水平:1.2-2.4万元/㎡库存:14.4万方,占比23.3%淞宝板块2012年公寓市场供应:0万方,占比0%成交:0.04万方,占比0.05%供求比:—均价:21490元/㎡。价格水平:2.0-2.3万/㎡库存:0.04万方,占比0.06%顾村板块2012年公寓市场供应:7.6万方,占比11.7%成交:13.0万方,占比15.3%供求比:1:1.7均价:17288元/㎡。价格水平:1.2-1.9万元/㎡库存:3.1万方,占比4.9%大场板块2012年公寓市场供应:7.4万方,占比11.4%成交:15.8万方,占比18.6%供求比:1:2.1均价:19558元/㎡。价格水平:1.7-2.3万元/㎡库存:3.6万方,占比5.8%淞南高境板块2012年公寓市场供应:9.8万方,占比15.1%成交:11.2万方,占比13.2%供求比:1:1.1均价:22928元/㎡。价格水平:2.1-2.6万/㎡库存:6.1万方,占比9.9%张庙板块2012年公寓市场供应:2.7万方,占比4.2%成交:2.1万方,占比2.4%供求比:1:0.8均价:22774元/㎡。价格水平:1.9-2.7万/㎡库存:2.9万方,占比4.6%杨行板块2012年公寓市场供应:15.0万方,占比23.0%成交:11.8万方,占比13.9%供求比:1:0.8均价:15497元/㎡。价格水平:1.4-1.9万/㎡库存:17.3万方,占比28.0%大华板块2012年公寓市场供应:0万方,占比0%成交:0万方,占比0%供求比:—均价:~~元/㎡。价格水平:—万元/㎡库存:1.3万方,占比2.1%宝山区域市场格局罗店、罗径、月浦开发较晚,呈目前宝山区域价值洼地宝山月浦新城地块前期研究报告新市镇宝山新城中心城老城罗店(美兰湖)顾村大华杨行淞南高境大场月浦罗径张庙淞宝区域市场初判市区客户依靠轨道导入,外围以竞争板块张庙、淞南高境及杨行、淞宝两大梯级拦截为主。板块名称板块均价月均去化公寓存量张庙2340417.7210淞南高境23234117382杨行157091501431淞宝260311.765月浦11951107564宝山各板块商品住宅成交(2012.1-11月)月浦板块沿1#&3#号线面临两层梯级拦截其中以杨行存量最大宝山月浦新城地块前期研究报告月浦板块位于宝山区东北角,紧邻罗泾、罗店、杨行三大板块;项目所在月浦板块目前仅三个项目在售,多为中低端刚需项目,价格水平在11500-13000元/㎡之间;罗径板块目前仅两个项目在售,价格水平为宝山最低,中低端刚需公寓为主,少量别墅产品,公寓价格在9500-10000元/㎡;罗店板块整体规划定位高,板块内品牌开发商集聚,高端别墅项目、中高端公寓项目众多,档次普遍较高,公寓价格水平从15500-23000元/㎡不等;杨行板块当前开发项目较少,主体以公寓项目为主,价格水平在15000-18000元/㎡。区域市场初判四大工业区,主要辐射四大板块其中,仅罗径板块公寓可能对本案形成分流月浦板块中低端刚需公寓为主,整体档次较低11500-13000元/㎡罗店板块公寓、别墅等中高端项目为主,整体档次较高公寓:15500-21500元/㎡罗径板块中低端刚需公寓为主,档次较低9500-10000元/㎡价格集中杨行板块中端刚需首置首改公寓为主,整体档次一般15000-18000元/㎡宝钢工业区月浦工业区罗店工业区宝山工业区四大工业园区辐射宝山四大板块宝山月浦新城地块前期研究报告•罗店\罗径\月浦发展较晚,目前为宝山价值洼地•宝山境内板块梯级市场明显•月浦月均成交位居第三•周边四大工业园辐射四大板块月浦板块区域认知关键词发展晚/梯级显著/价值洼地/成交旺盛宝山月浦新城地块前期研究报告区位——南与杨浦、虹口、闸北、普陀毗连,西与嘉定区交界,北贴崇明区。区位——宝山区北部板块,距中心城区24KM。24KM产业——区划上属于宝山产业片区内。周边产业群主要以钢铁冶金延伸业、纸业、计算机周边产品、物流业、医药化工、环保和机电制造等为主本案R1R34.4KM3.8KM交通——至R1富锦路站4.4KM,至R3张杨北路站3.8KM。可通过公交摆渡。2020年后R1延伸段将经过本地块,但对本案作用较小。板块属性解读远郊板块产业带内交通导入性弱产业带核心,交通导入弱中心城区新镇区产业区宝钢月浦工业区罗店工业区宝山工业区月浦板块宝山月浦新城地块前期研究报告大型超市——规划中九年制学校——规划中集中绿化——规划中月浦老镇沈巷盛桥沈巷配套现状月浦配套罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。本案所处的沈巷社区作为将月浦区规划的中心区域。区域生活配套主要集中在月浦。沈巷社区仅有基本的日常生活配套,档次较低,生活需要通过中心镇区配套来完善紧贴宝钢、月浦工业区,短期内可能对客户购房产生抗性。沈港属性解读月浦板块未来中心目前生活配套依赖月浦镇紧贴宝钢、月浦工业区月浦工业区宝钢工业区月浦工业区宝钢工业区沈巷现状不如月浦老镇宝山月浦新城地块前期研究报告050001000015000050000100000150000200000供应面积成交面积成交均价》》新月雅苑嘉城国际雅苑富浩河滨花园惠阳苑恒德苑中冶尚园宝月花园(中冶)宝华盛世花园月浦老镇沈巷盛桥板块内房地产起步较晚,04、05年开发初期集中于月浦城区,06年后月浦城区土地量缩减,成绩逐年下滑。09年后随着沈巷社区陆续开发,区域逐渐回升,年供应达24万方,现今区域房地产开发主要集中于月浦城区外围的以及盛桥地区。月浦房产解读房地产开发较晚,目前处于快速起步期随着月浦土地量缩减,目前板块开发集中于月浦城外围及盛桥地区,沈巷暂无项目。目前在售项目集中于沈巷与月浦老镇之间宝山月浦新城地块前期研究报告未来发展解读未来沈巷将是月浦板块发展核心。预计未来沈巷区域商品公寓供应将达25万方。地块名建筑面积容积率成交楼板价成交日期开发商沈巷社区1号地块(C-1)68,343.801.437502012上海中冶沈巷社区1号地块(C-2)103,857.101.632982012上海新城沈巷2号住宅A地块82,650.501.419242008静安城建月浦镇盛桥镇沈巷1号地块(C-2)1号地块(C-1)2号住宅A地块月浦板块土地供应明细(2008-2012)未来供应——2008至今,月浦板块共推出5幅地块,均处于沈巷区域内;其中2幅已在售,目前区域合计未建面达254,851㎡未来沈巷区域供应量有限宝山月浦新城地块前期研究报告•月浦老镇/沈巷地处产业核心,交通导入差•沈巷现状不如月浦老镇•目前在售集中于沈巷与月浦老镇之间•沈巷未来供应量有限月浦板块板块认识关键词产业核心/交通
本文标题:宝山月浦新城项前期研究报告
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