新景祥_吉林长春高力地产净月项目启动操作策略报告_152页

创造长春地产的第三个神话高力地产·净月项目启动操作策略报告写在前面目前为止，净月板块还从未出现成功的复合大盘项目。“我们到底要挑战什么？”前两个神话已是众所周知：一个是中海国际社区，一个是保利罗兰香谷。本案百万平米的开发体量，是对这一市场现实的破冰与挑战。“如何确保挑战成功？”“创造长春地产的第三个神话。”前两个神话有三个共同点：结果相同。开盘都实现了近20万方的年去化量。品牌相同。都是全国一线的超级开发商。时机相同。都选择了在长春市场还算火热的08年入市。“还存在创造第三个神话的市场机会和条件吗？该如何去创造这能够创造神话的条件和机会？”“该怎样去面对前面两个神话对后来者的压力？以及无数正在血拼的竞争项目？”。我们首先要解决的会是如下的问题：——“城市边缘地块,怎样规划设计,才能立于不败？”。PART1PART2PART3理想与现实核心问题的解决启动与执行市场关联分析与突破方向聚焦与引爆企划概念与表现方向理想与现实理想与现实11、面对现实。基于、面对现实。基于““人口导入人口导入””的市场关联分析的市场关联分析22、面对理想。、面对理想。从从““神话制造者神话制造者””看地块与主城对接的机会与条件看地块与主城对接的机会与条件项目与市场的关联分析一、面对现实。基于“人口导入”的市场关联分析。∷项目与市场的关联分析1、地块与主城市场的关联分析2、大盘竞争的格局与态势3、区域市场的格局与态势∷项目与市场的关联分析地块的市场关联（替代）竞争背景分析－关联标准的建立宗地与市场的关联关系地缘市场核心的关联市场(主城)关键驱动形成的消费联结地块自身辐射的区域市场以交通可达性辐射的长春主城市场投资型及目标功能导入性市场公共交通导入型自驾车（未来快速公共交通）导入型交通关联（替代）竞争－综合态势交通关联（替代）竞争－综合态势在售项目未售项目01：天富V7001：台北华郡02：怡景名苑02：荣旺天下03：安华美郡03：中海常青藤04：东方万达城04：御翠豪庭05：中海南湖1号05：中铁国际花园06：湖畔诚品06：牡丹园07：新奥蓝城07：新星宇地块08：亚泰樱花苑08：万盛理想国09：中意之尊09：信达东湾半岛10：万科杨浦花园10：成龙公馆11：澳海东方1号11：强华地块12：君地天成01：东田青年城13：力旺格林春天14：东田青年城15：华大天朗国际16：鲁辉国际新城17：新里中央公馆18：倚澜观邸19：绿地英湖20：水景阁21：高格蓝湾22：中海金域中央23：中信城24：华业玫瑰谷25：力旺弗朗明歌26：中海国际社区27：大禹城邦01：东田青年城28：天安第一城29：保利罗兰香谷30：宜家70/8012：众城一品东南13：三威地产14：宝雍阁地块31：金坐标32：亿隆富贵苑0101020201010202030304040505060607070303本案本案040410100808090911111212050506061313141407070808151516161717181819192020090910102121222212121111131324242323252526262727282829293030313132321414交通动线上的关联（替代）竞争－轨道交通导入交通动线上的关联（替代）竞争－轨道交通导入本案本案亿隆富贵名苑亿隆富贵名苑金坐标金坐标宜家宜家70/8070/80保利罗兰香谷保利罗兰香谷天安第一城天安第一城大禹城邦大禹城邦众城一品东南众城一品东南三威地产三威地产强华地产强华地产信达东湾半岛信达东湾半岛中海国际社区中海国际社区力旺弗朗明歌力旺弗朗明歌高格蓝湾高格蓝湾中海金域中央中海金域中央成龙公馆成龙公馆中信城中信城玫瑰谷玫瑰谷在售项目在售项目未售项目未售项目水景阁水景阁∷项目与市场的关联分析【面对现实★08.1_09.3区域在售项目汇总交叉·经典表单分析】户型3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000供应供应成交成交供应54881273587020444774533579.55%2528882.99%供应成交供应4432445945152393070-9022116324512812730264573651:0.79323298878397201合计4992924332601160912160110258418481:0.71去化率58.51%60.05%78.62%68.75%71.52%成交282192335932751351311504931491096000以上供求比面积段（平方米）供应成交供应成交供应成交成交70以下302810810938791901:0.9390-11099474224801:0.68110-13029135855651:0.78130-15081361606569461:0.67150-1704925866733271:0.69170以上20833161461:0.67供应成交轨道交通沿线项目多层供求形势∷项目与市场的关联分析【面对现实★08.1_09.3区域在售项目汇总交叉·经典表单分析】户型3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000供应供应成交成交供应54881273587020444774533579.55%2528882.99%供应成交供应4432445945152393070-9022116324512812730264573651:0.79323298878397201合计4992924332601160912160110258418481:0.71去化率58.51%60.05%78.62%68.75%71.52%成交282192335932751351311504931491096000以上供求比面积段（平方米）供应成交供应成交供应成交成交70以下302810810938791901:0.9390-11099474224801:0.68110-13029135855651:0.78130-15081361606569461:0.67150-1704925866733271:0.69170以上20833161461:0.67供应成交轨道交通沿线项目多层供求形势„轻轨沿线多层属稀缺型产品,整体去化情况良好。„市场焦点集中于4500_5500的中端产品。„4500以内的130平以下的标准及经济户型,和5500以上\110平以上的高端产品都属市场中的绝对稀缺产品,是本案未来市场进入的重要机会目标。市场形势分析∷项目与市场的关联分析【面对现实★08.1_09.3区域在售项目汇总交叉·经典表单分析】户型3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000供应供应成交成交供应54881273587020444774533579.55%2528882.99%供应成交供应4432445945152393070-9022116324512812730264573651:0.79323298878397201合计4992924332601160912160110258418481:0.71去化率58.51%60.05%78.62%68.75%71.52%成交282192335932751351311504931491096000以上供求比面积段（平方米）供应成交供应成交供应成交成交70以下302810810938791901:0.9390-11099474224801:0.68110-13029135855651:0.78130-15081361606569461:0.67150-1704925866733271:0.69170以上20833161461:0.67供应成交轨道交通沿线项目多层供求形势„在目前的市场成交焦点中,呈现出明显的两极分化特征。„130_150的中产改善型客户明显的被总价因素压缩在一个狭窄的成交区间,为差异化的产品升级提供了充分的操作空间.市场形势分析户型3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上供求比面积段（平方米）供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交50以下4163105191656246362110335421:0.5250-70220201832432113683712441:0.6670-90428266475385418342126124244147111211:0.7690-110181875633222863381691801082071315310847041:0.65110-13020122821301624632105571:0.54130-15010640224945083601105847712330910375711:0.55150以上2424811186917616136274022601:0.65合计1212837144474414881135852557311152321016464550334991:0.64去化率69.21%52.12%76.31%65.26%49.12%31.91%39.56%64.14%∷项目与市场的关联分析【面对现实★08.1_09.3区域在售项目汇总交叉·经典表单分析】轨道交通沿线项目高层/小高层供求形势户型3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上供求比面积段（平方米）供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交50以下4163105191656246362110335421:0.5250-70220201832432113683712441:0.6670-90428266475385418342126124244147111211:0.7690-110181875633222863381691801082071315310847041:0.65110-13020122821301624632105571:0.54130-15010640224945083601105847712330910375711:0.55150以上2424811186917616136274022601:0.65合计1212837144474414881135852557311152321016464550334991:0.64去化率69.21%52.12%76.31%65.26%49.12%31.91%39.56%64.14%∷项目与市场的关联分析【面对现实★08.1_09.3区域在售项目汇总交叉·经典表单分析】轨道交通沿线项目高层/小高层供求形势„轻轨沿线高层/小高层属典型的刚性市场,整体供过于求,价格越高,去化越差。„市场焦点集中于4500以内的70-110平紧凑型产品。市场形势分析户型3000以下3000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000以上供求比面积段（平方米）供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交50以下4163105191656246362110335421:0.5250-70220201832432113683712441:0.6670-90428266475385418342126124244147111211:0.7690-110181875633222863381691801082071315310847041:0.65110-13020122821301624632105571:0.54130-15010640224945083601105847712330910375711:0.55150以上242481118691