河北廊坊万达广场考察报告_41p_X年3月_市场调研_分

2012年3月河北廊坊万达广场考察报告招商运营部内部资料2报告框架一、考察项目介绍项目背景介绍项目整体介绍二、项目调研结果分析廊坊万达希尔顿逸林酒店商业步行街—廊坊金街底商和外铺购物中心三、项目评价整体项目评价购物中心评价3项目简介【项目名称】：河北廊坊万达广场【项目类别】：城市综合体【占地面积】：12.13万平米【建筑面积】：64.1万平米【地上建筑面积】：48.5万平方米【地下建筑面积】：15.6万平方米【容积率】：3.99【绿地率】：10%【建筑密度】：55%【公建占比】：65%【规划地下停车】：2400辆，其中公建区1000辆，住宅区1400辆【施工单位】：中国建筑第二工程局有限公司【开发商】：廊坊万达广场投资有限公司【投资商】：万达集团4廊坊经济发展情况廊坊市素有“京津走廊上的明珠”之称。全市总人口为391.6万人。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口40万。同时，廊坊处于京津冀都市圈的轴心位置，具有良好的发展前景。2011年，廊坊市全市地区生产总值完成1650亿元，同比增长11.5%。全市经济实现了高质量、有内涵的增长，也实现了“十二五”良好开局。2011年，全市消费市场繁荣活跃，实现社会消费品零售总额493.1亿元，比上年增长17.7%。金银珠宝类、汽车类、家用电器和音像器材类、石油及制品类销售旺盛，实现零售额分别增长55.2%、28.5%、29.4%、21.3%，成为全市消费品市场主要增长点。此外，2011年批发零售业实现社会消费品零售额417.7亿元，占全部社会消费品零售总额的84.7%，比上年增长17.2%；2011年城镇市场实现消费品零售额313.2亿元，占全部零售额的63.5%，比上年增长19.9%，高于乡村增速5.9个百分点。5明珠商圈朝阳商圈廊坊商业格局廊坊市的商业主要分布在三大商圈：明珠商圈、朝阳商圈和新世纪步行街商圈。明珠商圈为廊坊市中心商圈，汇聚了明珠商场、华联商场、万达商场等大型百货商场，目前是廊坊人气最旺的商圈；朝阳商圈主要是指新朝阳购物中心，位于和平路与爱民东道交汇处。新世纪步行街位于廊坊市区中心地段,总体规划8条大街,全长5公里，投资8亿元人民币，建筑面积40万平方米，是目前中国最长的商业步行街。6项目位置廊坊万达广场位于廊坊市新华路与永丰道交汇处，原市委、市政府所在地，属于城市核心区。依据“廊坊市核心区更新改造概念性规划”，该项目处在廊坊市着力打造的文化艺术、商业服务、休闲娱乐区的核心，是城市南北步行景观轴的中间节点，北据人民公园，南望“城市客厅”(15000平方米的城市绿化休闲广场)，区位优势极其明显。此外，项目所处地点为廊坊市中心商圈—明珠商圈。周边汇集了明珠商场、华联商场、华森商场等大型百货商场，是廊坊市目前人气最旺的商圈。7项目整体介绍廊坊万达广场作为万达集团的第三代产品，是集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高端住宅、商务公寓为一体，以购物、餐饮、休闲、娱乐等业态组合定位，是一个真正意义上的城市综合体。本报告针对万达的三代产品进行简单介绍。长沙黄兴南路万达广场5万平米天津金街万达广场15万平米天津河东万达广场40万平米第一代单体店第二代组合店第三代城市综合体8产品种类第一代单体店第二代组合店第三代城市综合体优势特点建筑形态纯单体结构商业多单体商业组合商业、酒店、写字楼、住宅组合第一、二代产品利用成熟的核心商圈，形式自然的人流与购买力。第三代克服了以前的劣势。选址核心省会城市的核心区黄金地段（成熟商圈）省会城市的核心区黄金地段（成熟商圈）一、二线城市副中心，城市开发新区及CBD。第三代向成熟核心区转移，发展空间巨大。且投资成本低。规模大小规模建面5万平方米左右规模建面10－15万平方米规模建面15万平方米以上第三代大规模、多功能组合效应，实现城市新的地标建筑，创造了万达在哪里，哪里就是城市中心的奇迹。业态功能购物功能多种购物功能组合24小时消费+多功能业态组合充分满足住、购、吃、娱、办公、旅游、观光休闲的全方位消费模式。主力商家沃尔玛超市+家电+影院沃尔玛超市+家电+影院+建材超市+家电+影院+电玩+KTV+美食广场+独立商业步行街订单式捆绑战略合作众多主力品牌商家，由此带动销售业绩与小商户经营稳定。租售形式一层商铺全分割销售，其他自持经营。一、二层独立商铺销售，其他自持经营。独立商业街与住宅、写字楼销售，其他自持经营。第三代科学的把握租售比例，以及业态功能的分配比例。特别是将销售的商业街独立且又合理的连接。万达集团三代产品对比9项目整体介绍其他销售物业廊坊万达希尔顿逸林酒店B\C\D写字楼区域E\Fsoho公寓10项目整体介绍11报告框架一、考察项目介绍项目背景介绍项目整体介绍二、项目调研结果分析廊坊万达希尔顿逸林酒店商业步行街—廊坊金街底商和外铺购物中心三、项目评价整体项目评价购物中心评价12廊坊万达希尔顿逸林酒店【酒店名称】：廊坊万达希尔顿逸林酒店【所在位置】：项目A座【星级】：五星，廊坊目前最好的酒店【客房数】：295间（含21间套房）【客房面积】：40平米以上【房间设施】：42英寸液晶电视、个性化语音信箱、有线及无线高速宽带互联网接口；浴室设有独立浴缸、豪华淋浴设备等【会议及宴会设施】：1600平米【餐饮】：六大餐饮区域【产权归属】：大连万达集团【运营商】：希尔顿全球【其他配套】：室内游泳池、桑拿房、蒸汽室、健身中心等13商业步行街—廊坊金街简介廊坊金街是万达商业广场的核心构成部分，它以万达自持物业为依托，介于商业核心区域与商业街区的连接部位，动线清晰、人流量大、滞留性强。商铺面积从20平米到300平米，主力铺面为120平米左右。金街商铺以两层为主，上下连通，铺铺相接，全部采用框架结构，适合各种业态运营。购物中心外侧开门，与金街形成良好互动14商业步行街—廊坊金街金街两侧商铺，统一外装，户型规整，步行街感觉鲜明。商铺为一拖二的形式，主力店铺每铺面积120平米左右。商铺内管线、仪表留设位置合理，最大限度减少了面积占压与浪费。15住宅底商和外铺简介沿街底商及外铺是综合体街区的外拓商业部分，是商业中心区的商业的外延和补充，沿文明路及步行街布置，面积从40平米到200平米，共计3.9万平米。沿金街外侧布置的外铺住宅底商16廊坊万达广场购物中心简介简介廊坊万达广场购物中心为万达自持商业，地上建筑面积8.8万平米，地上主体三层，局部六层，地下二层。业态丰富，涵盖超市、百货、电器、电玩、KTV、影城、餐饮、服装。购物中心于2011年11月11日，以满铺的形式开业。购物中心位于廊坊市人气最旺的中心商圈—明珠商圈，开业后也成为廊坊市最重要的商业中心，大幅提升廊坊商业档次，有效的拉动消费。17购物中心动线介绍1234购物中心共有四个出入口，如图所示1、2、3、4。其中1、2号出入口沿新华路一侧，为主出入口；3、4号出入口沿金街一侧，用于购物中心与金街商业的互动。购物中心内部动线设计简洁，设有一条U型室内步行街，零售餐饮店铺沿该室内步行街两侧分布。建筑体中间部分为万千百货、大中电器、KTV、影院等主力店铺。U形室内步行街的上方为三层挑空，在U形室内步行街的两侧拐角处，设有两个大型阳光中庭。整个购物中心每层设有上下六部扶梯，两步观光直梯；万千百货内每层设有上下四部扶梯。1812米左右室内步行街三层挑空，采用全自然采光天井设计，视觉通透。阳光中庭面积开阔，穹顶为圆弧形玻璃天幕，设计美观，采光性佳。19购物中心楼层情况介绍购物中心的B2层为地下停车场。B1层右半侧为地下停车场，左半侧为家乐福超市。20购物中心楼层情况介绍购物中心1层以服装零售为主，配有少量休闲简餐和生活配套类店铺。两大阳光中庭位于该层。1层店铺主要有ZARA、UNIQLO、OYSHO、STR、Bershka、P&B、BasicHouse、ONLY、VEROMODA、APPLE体验中心、SEPHORA、必胜客、星巴克等等。万千百货的入口处也位于1层。21购物中心楼层情况介绍22购物中心楼层情况介绍购物中心2层业态和1层类似，以服装零售为主，配有少量休闲简餐和生活配套类店铺。主力店大中电器位于该层。2层店铺主要有JACK&JONES、SELECTED、拉夏贝尔集合店、KFC、屈臣氏、热风等等。23购物中心楼层情况介绍24购物中心楼层情况介绍购物中心3层，以餐饮和娱乐业态为主。主力店大歌星KTV、大玩家电玩位于该层。3层店铺主要有汉拿山、天绿回转寿司、鱼酷、望湘园、丽湖蒸菜、拿渡、新辣道、时尚粗粮等等。25购物中心楼层情况介绍26品牌分析—主力店占据项目中间位置，共六层。万达集团五大支柱产业之一，目前已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业34家百货店，计划到2012年开业60家店。位于项目的4层和5层。亚洲排名第一的电影院线，拥有五星级影城71家，占有全国16%的票房份额。计划到2012年开业120家影城。万达影城廊坊店拥有全城唯一的IMAX巨幕。位于项目3层。万达集团投资的连锁娱乐企业。目前已在全国开业30家店，计划到2012年开业65家店。位于项目3层。电子娱乐连锁品牌，涵盖了电玩、游艺、旱冰场、儿童乐园、碰碰车等多种娱乐娱乐项目。位于项目B1层。欧洲第一大零售商、世界第二大国际化零售连锁集团。位于项目2层。京城家店连锁零售第一品牌，首次进驻廊坊。27品牌分析—独有品牌廊坊万达广场购物中心的品牌，目前，在廊坊市新鲜度高，独有性强，是廊坊最时尚、最高端的购物中心。ZARA、STR、OYSHO、Bershka、P&B、UNIQLO、星巴克、丝芙兰、大中电器、直隶会馆等品牌都是首次入驻。28品牌分析—品牌落位分析购物中心的几大独有品牌如ZARA、STR、OYSHO、Bershka、P&B、UNIQLO、丝芙兰均位于一楼阳光中庭周围，位置显著；店铺的装修讲究、风格也各有特色，使得中庭区域的品牌和装修档次明显提升。同时，ONLY、VEROMODA等常见品牌也位于一楼，这也说明廊坊市的商业品牌资源相对匮乏。二层汇集了国内知名的大众消费品，品牌落位符合二层定位，相对好于一层；部分门店装修很有特色，比如PAGEONE、太平鸟和THESHOESBAR等等。三层餐饮街招商品牌较好，国内知名的大众特色餐饮引入，整体形象好，搭配合理。29购物中心运营情况分析购物中心设有地下停车场，地下停车场通过电梯直达购物中心内部，停车场内部环境较为舒适，停车方便；30购物中心内特设残疾人洗手间和母婴室，方便需要人群；服务台设于购物中心一楼2号出入口入口处，设置相对简陋，提供购物中心导购手册和咨询相关服务，功能单一。购物中心运营情况分析31购物中心运营情况分析购物中心室内购物环境舒适，卫生情况很好，物业人员能做到及时清洁，及时维护。购物中心的内部装饰可圈可点，营造了一种轻松、时尚的购物环境。另外，购物中心内部设有胶囊座椅，既美观又提供了休息的场所。32购物中心推广情况分析购物中心的导识系统设置清晰：不仅在室内和室外区域布置了丰富多样的静态导识牌，同时，在购物中心内每层都布置了触摸式电子导识系统，方便顾客查询品牌位置。33购物中心推广情况分析34购物中心导购手册印刷精美，内部信息比较丰富，展示和导购效果很好。购物中心推广情况分析35购物中心推广情况分析购物中心的室内美陈效果比较恰当，但摆放的美陈物品形式单一，主要是仿真花艺。36购物中心推广情况分析购物中心外立面上设置了万达广场和各大主力店铺的巨型logo，非常醒目；同时，在城市其他主干道上，比如广阳道，设置了万达广场的路标，行人可以从城市较远的地方发现万达广场的位置。此外，在购物中心1号出入口的上方设置了LED巨型屏幕，用于播放各种推广信息。37购物中心推广情况分析主题活动推广方面：购物中心在一楼设有两大阳光中庭，面积开阔，装修豪华，适合举行各类推广活动；但是，本次考察时，并无任何推广活动举行。38报告框架一、考察项目介绍项目背景介绍项目整体介绍二、项目调研结果分析