【超值收藏】万科集团审图重点及关键部位的管理(设计管理)

1/15房开公司审图重点及关键部位的管理第一部分：概念设计审图重点及关键部位一、大原则1.检查图纸使用的基础资料（政府批文、红线图等）是否准确。2.对照选址意见书等设计条件检查概念设计是否满足要求，如有违规，要检查是否已经与政府部门协调和沟通（如未解决，应尽快组织与政府相关部门的沟通）。3.对照设计任务书检查概念设计是否满足我司要求，提交成果是否齐全。4.审查概念设计的实施技术上有无困难，判断其可操作性。5.应结合公司其它部门意见，结合形成读图纪要。二、总平面1.核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路等是否严格按照选址意见书绘制；2.需要保留的原始地形、建筑、构筑物、树木是否表达准确；3.核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规范要求；4.场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规划及消防等规范要求；5.设计概念的分析是否合理、思路是否连贯、清晰；6.建筑物及构筑物的±0.000标高、路网及广场标高是否合理；7.场地内的主要道路布局及主入口位置、地下车库入口位置是否合理；8.场地内的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地是否合理；9.交通组织是否合理，车流、人流是否顺畅。2/1510.总平面建筑布局形态、功能区划是否合理，是否满足市场定位、产品定位的要求，是否能挖掘市场潜力与规避市场风险。11.主要经济技术指标是否满足政府要求，是否满足我司《项目技术经济分析报告（预案版）》的经济要求。12.应检查项目名称是否有误，指北针、风玫瑰的绘制有无疏漏。三、竖向布置图1.检查建筑、构筑物的名称（或编号）、建筑、构筑物的主要室内外设计标高，以及场地四邻的道路、地面、水面等关键性标高；2.检查各主要建筑入口及道路、广场等处是否有难以协调的高差；3.检查与坡地的结合是否合理，是否注意了土方量的平衡、是否产生了不必要的高切坡；四、建筑（含建筑设计说明及建筑设计图纸）1.建筑设计说明中，建筑功能、建筑层数、层高、总高等表述是否正确（如为外语翻译说明，应检查翻译的准确度）；2.建筑设计图纸：平面图1)住宅建筑应检查户型平面、户型比例、平面组合等图纸是否完备，商业建筑应检查各业态的建筑平面及功能是否完备；2)建筑单体及其组合的平面功能是否符合前期市场定位、产品定位；住宅的户型设计是否有亮点和创新，户型配比是否合理；商业的业态定位、组合及配比是否合理，是否有新的亮点；3)应核实建筑平面图室内、室外地面设计标高及地上、地下各楼地面标高，以及每层建筑面积；4)检查建筑平面的经济性、合理性（如柱网、层高等）及其可操作性。3/15立面图1)应核实是否绘制建筑主要立面图；2)应核实设计标高是否有误。3)检查建筑风格是否和我司要求有偏离，是否具有建筑美感，对消费者是否有吸引力；4)检查立面和平面功能是否结合得比较好；5)建筑材料的选型是否可能导致成本的失控；剖面图1)应绘制出层高、层数不同的、内外空间比较复杂的部分；2)是否有反映了地形、地貌和建筑空间的横、纵向剖面图；3)是否有反映单位层数、层高等关系的剖面；4)是否有反映局部设计概念的剖面关系详图；5)建筑材料的选型是否可能导致成本的失控；模型、效果图1)检查模型、效果图与平、立、剖面设计图纸是否吻合；2)是否有反映了概念设计的主要思路与亮点；第二部分：方案设计审图重点及关键部位一、总平面1.核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路等是否严格按照选址意见书绘制；2.需要保留的原始地形、建筑、构筑物、树木等是否表达准确；3.在定位坐标图中，核实道路红线、建筑红线或用地界线等与场地内的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规范要求；4/154.场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规划及消防等规范要求；5.建筑物及构筑物的±0.000标高、路网及广场标高是否合理；6.场地内的主要道路布局及主入口位置、地下车库入口位置是否合理；7.场地内的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地是否合理；8.交通组织是否合理，车流、人流是否顺畅。二、竖向布置图1.检查建筑、构筑物的名称（或编号）、建筑、构筑物的主要室内外设计标高，以及场地四邻的道路、地面、水面等关键性标高；2.主要道路、广场的起点、变坡点、转折点、和终点等的设计标高，场地的控制性标高；检查标高衔接处是否有难以协调的高差；三、建筑（含建筑设计说明及建筑设计图纸）1.建筑设计说明1)建筑类别、人防等级及适用建筑设计规范和技术标准的表述是否正确；2)设计说明中表述的建筑功能、建筑层数、层高、总高等是否正确；3)防火设计中建筑的耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍设计、节能、人防、智能化等设计情况和所采取的措施是否满足规范要求，是否与设计中间成果阶段的研讨一致；4)核实主要技术经济指标是否于方案设计任务书吻合；5)应表达分期或分阶段工程应明确分期范围、分期的相应技术经济指标。2.建筑设计图纸：平面图1)是否满足方案任务书要求，是否满足各业态设计导则要求；5/152)如对概念设计的建筑平面进行了重大调整，应了解修改原因；3)应核实建筑平面图室内、室外地面设计标高及地上、地下各楼地面标高，以及每层建筑面积；4)应检查住宅建筑的户型平面、公摊比例、户型比例、平面组合及商业建筑各业态的平面功能布局等是否符合设计中间成果讨论要求，是否符合公司的市场定位、产品定位；5)建筑设计新的亮点与创新，是否有充分合理的理论、数据支撑；立面图1)应核实是否绘制建筑主要立面图；2)应核实设计标高是否有误。3)内外立面的造型风格是否符合公司要求；剖面图1)应绘制出层高、层数不同、内外空间比较复杂的部分；2)建筑的各主要标高层的高度及其相互关系是否表达清楚；3)是否绘制特殊部位的剖面详图；模型、效果图1)检查模型、效果图与平、立、剖面设计图纸是否吻合；2)是否有反映了方案设计的主要思路与亮点；四、其他专业审查要求1.设计说明中应包括的主要内容结构设计说明；给排水设计说明；电气设计说明；暖通设计说明；6/15消防设计说明；节能设计说明；人防设计说明；环境保护设计；环境、景观设计说明；管网设计说明。第三部分初步设计审图重点及关键部位一、建筑专业初设审图重点及关键部位的管理1.总平面图1)核实总平面图是否按方案设计批复进行了修改；2)核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规范要求；3)场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规范要求；4)建筑物及构筑物的总图定位坐标、±0.000标高、道路坡度及标高和总图定位是否准确、合理；5)场地内的主要道路平面及主入口位置、地下车库入口位置等是否合理；6)场地内的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地等是否合理；7)绿化、景观及休闲施设的布置等是否合理；2.竖向布置图1)场地四邻的道路、地面、水面、及其它关键性标高；2)保留的地形、建筑、构筑物的标高；3)建筑、构筑物的名称（或编号）、建筑、构筑物的主要室内外设计标高；7/154)主要道路、广场的起点、变坡点、转折点、和终点等的设计标高，场地的控制性标高；5)表示地面坡向、护坡、挡土墙、排水沟等。二、建筑（含建筑设计说明及建筑设计图纸）1.建筑设计说明1)表述建筑类别、耐火等级、抗震设防烈度、防水等级、人防等级等是否准确适用了相应的建筑设计规范和技术标准；2)设计说明中：表述建筑功能、建筑层数、层高、总高、结构选型等是否正确；3)防火设计中建筑的建筑类别、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍设计、节能、人防、智能化等设计情况和所采取的措施是否满足要求；4)核实主要技术经济指标是否于方案设计批复吻合；2.建筑设计图纸：平面图、立面图、剖面图。平面图1)是否满足初设任务书要求，是否满足了各业态的设计导则要求（商业建筑）；2)如对方案设计平面进行了调整，了解修改原因；3)主要结构和建筑构配件，特别应表达出空调机位置；4)主要建筑设备的位置是否科学合理；5)应核实建筑平面图室内、室外地面设计标高及地上、地下各楼地面标高以及每层建筑面积；6)建筑平面图的防火分区及防火分区分隔位置及面积是否合理；7)如有需要应要求设计院画出局部大样图；8)结构分缝等要求是否影响建筑立面；立面图1)应核实是否绘制建筑主要立面图；8/152)应核实设计标高是否有误。3)内外立面的设计与平面功能的结合是否紧密；剖面图1)应绘制出层高、层数不同、内外空间比较复杂的部分；2)建筑的各主要标高层的高度及其相互关系是否表达清楚；3)是否清晰表达了方案设计意图；4)对照平面、立面检查是否满足了建筑功能要求；三、结构专业初设审图重点及关键部位的管理1.是否达到初设任务书和建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》的要求。2.土石方平场方案。3.地基承载力的选择。4.基础持力层名称，基础形式，基础埋置深度。5.上部结构选型。6.设计荷载取值。7.地下室的结构做法和防水等级。8.伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置。9.挡土墙的布置是否合理。三、电气专业初设审图重点及关键部位的管理一、设计说明书部分1、设计依据：是否按供电、通信、消防部门认定的设计资料作设计。2、设计范围：与初设任务书对照比较。3、变配电系统1）供电电源来源、路径、进入建筑物的位置；9/152）建筑物的负荷等级和各类负荷的容量复核，复核变压器的容量；3）应急负荷容量复核，复核柴油发电机的容量；4）高压配电系统图：低压配电系统图的结线形式、运行方式；5）开闭所、公用变电所、专用变电所、柴油发电机房的位置和面积、设备进出通道高度、宽度的复核；（对照图纸）6）电能计量方式，电度表的配置及安装的位置；7）功率因数补偿方式。4、配电系统1）电源、电压等级、配电方式，对重要负荷的供电措施；2）供电干线母线、电缆、电线的选型，室内及室外的敷设方式；3）末端电气设备选型及安装敷设方式；4）电动机启动控制方式。5、照明系统1）照明种类及照度标准；2）光源和灯具的选择、灯具安装和控制方式；3）应急照明灯具疏导照明灯具的选择、灯具安装和控制方式。6、火灾自动报警和联动系统1）建筑物消防等级及消防火灾自动报警和联动系统的类型；2）消防控制室位置、面积的复核；3）消防火灾自动报警和联动系统设备及元件的选型；4）设计的报警及消防联动控制系统的功能；（按消防验收规范复核）7、防雷及接地系统1）防雷系统的等级和防雷要求；10/152）防雷措施；3）接地系统的做法；4）对综合接地系统的特殊处理。8、弱电系统1）设计范围：设计的弱电系统与初设任务书对照比较，有无漏项；2）弱电配线间的位置、面积；安防监控室的位置、面积复核；弱电接口至配线间的电缆敷设方式；3）有线电话系统：核对提供的电话数量，进线通信电缆对数，配线架容量，区域分线箱的容量及数量；4）宽带网信息系统：核对提供的用户点数量，总进线光缆及光端机容量，区域光端机箱的容量及数量；5）有线电视系统：核对提供的电视用户数量，进线电视电缆位置和走向，前端放大器箱，中间放大器箱容量及数量；电视模拟信号还是数字信号；二、初设图纸部分（按照设计深度审核）1、小区电气总平面图1）区域内高压电缆、低压的走向、敷设方式与室外环境是否冲突，与弱电管道、给排水管道、天然气管网是否冲突；2）区域内弱电管道的走向、弱电电缆敷设方式与室外环境是否冲突，与强电高、低压电缆沟或管道、给排水管道、天然气管网是否冲突；2、变、配电系统1）高、低压配电系统图：开关柜的系统图；（一次、二次系统图）2）高、低压配电室的设备平面布置图；3）高、低压配电室的建筑尺寸、电缆沟布置。11/153、照明系统车库、楼房的主要通道、消防疏散通道的应急照明平面；4、弱电系统1）各类弱电系统的系统图；2）弱电配线间设备平面布置图；建筑尺寸、电缆桥架布置。5、消防报警和联动系统1）消防报警和联动系统图；