重庆主城XXXX年4月房地产市场总结报告

2016年04月重庆房地产市场总结报告重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司CHONGQINGMINGTENGHUIJINGREALESTATECONSULTANTSCO.LTD二零一六年五月主城区房地产月度报告第2页目录一、政策时事解析.......................................................................................8二、经济时事解析....................................................................................12三、规划时事解析....................................................................................19四、行业时事解析....................................................................................24五、土地市场解析....................................................................................30（一）4月成交情况...........................................................................................................30（二）土地成交清单...........................................................................................................30六、市场供应及成交解析.......................................................................31（一）4月市场供应分析...................................................................................................31（二）4月市场成交分析...................................................................................................33七、4月住宅类成交结构分析................................................................36（一）4月总体成交结构分析...........................................................................................36（二）4月别墅成交结构分析...........................................................................................39（三）4月洋房成交结构分析...........................................................................................45（四）4月高层成交结构分析...........................................................................................50八、4月写字楼成交结构分析................................................................54主城区房地产月度报告第3页前言本月重要资讯政策法规类春季房交会即将拉开序幕，公积金利好政策、8.5折商贷利率优惠强势助力2016年4月14日-4月17日为期四天的重庆春季房交会即将召开，市住房公积金管理中心联合10家金融机构推出多举措助力房交会。一、增加公积金贷款资金供应；二、取消公积金贷款对楼盘项目类型限制，取消异地缴存职工贷款的户籍限制；三、取消公积金二手房房龄15年以上不能贷款限制；四、首套商贷执行基准利率8.5折；四、农业银行推“农民安家贷”助力农民工购房。广州、深圳全面叫停房地产众筹业务，抑制投资投机性炒房2016年3月以来，深圳、北京、上海等一线城市陆续对“首付贷”业务展开排查、清理到禁止的措施，演变到4月深圳、广州已全面叫停房地产众筹业务。可从两点来看，一是目前房地产众筹处于发展初期，法律法规尚待出台，存在非法集资、助推炒房之嫌，会加剧楼市投资、投机行为；二是今年一线城市火热，价格上涨，需要稳定楼市，当下未来稳房价及去库存政策将并存。国土资源部出台“新十条”，保障新型城镇化用地需求，有效期5年国土资源部近日印发《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》。一、调总规、倾计划，各级土地利用总体规划调整完善，新增建设用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，超大和特大城市中心城区原则上不安排；二、保住房、施双控，库存压力过大城镇减少或停止商品住房供地，去库存成效突出城镇增加住宅用地供应；三、低效用地再开发；四、推改革、简审批。财政部明确契税、房产税等“裸价”计税，房地产交易环节税负降低4月25日，财政部、国家税务总局联合印发《关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》明确，计征契税的成交价格不含增值税；房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税；个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。主城区房地产月度报告第4页经济金融类2016年3月，制造业PMI为50.2%，重回50%荣枯线以上，出现积极变化4月1日，国家统计局公布最新数据显示，2016年3月份，我国制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，环比上升1.2个百分点，在连续7个月位于50%荣枯线以下后，重回扩张区间。春节过后企业集中开工，以及近期供给侧结构性改革加快推进，制造业生产和市场有所回暖，生产指数为52.3%，环比上升2.1个百分点，新订单指数为51.4%，环比上升2.8个百分点。一季度，全国GDP同比增长6.7%，经济增速放缓4月15日，一季度经济数据集中发布，经济增速出现放缓，经济增长仍有下行压力。初步核算，一季度国内生产总值158526亿元，同比增长6.7%，低于2015年全年6.9%的增速。一季度，固定资产投资同比增长10.7%，增速出现回升；进出口总值同比下降5.9%，持续负增长；社会消费品零售总额同比增长10.3%，增速较2015年全年有所放缓。一季度，房地产开发投资同比增长6.2%，新开工面积、销售面积等多指标均现回升数据显示，2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比增长6.2%，为2015年4月以来最快增速，近两年一直拖后腿的房地产投资，开始重现拉动作用。一季度，房屋新开工面积增速大幅提高至19.2%；土地购置面积降幅收窄；商品房销售面积、销售额同比大增，增速分别达到33.1%、54.1%；商品房待售面积减少。去库存，利好政策高频释放，房地产开发投资活跃。一季度，重庆GDP同比增长10.7%，固定资产投资增速大幅放缓4月15日，重庆统计局公布数据显示，一季度，重庆实现地区生产总值3772.73亿元，同比增长10.7%，较全国高4.0个百分点，低于2015年全年增速0.3个百分点，经济增长略有放缓。主要表现为固定资产投资增速大幅放缓至12.0%，2015年全年增速为17.1%，一方面工业投资增速放缓，另一方面房地产开发投资出现负增长，增速下降2.0%。4月央行频频加大市场资金面供给，对冲市场流动性趋紧现象季初财政缴税、前期MLF集中到期等背景下，近期央行频频进行公开市场操作，增加市场资金面供给，对冲市场流动性趋紧的现象。4月13日，央行宣布对17家金融机构开展中期借贷便利(MLF)操作共2855亿元；4月18日再次宣布对18家金融机构开展MLF操作共1625亿元；紧接着4月20、21、22日，央行连续三次大规模逆回购，净投放资金主城区房地产月度报告第5页6350亿元。土地及规划类土地使用权年限到期问题陆续出现，土地出让自动续期的实施细则亟待出台近期温州房屋20年土地使用权到期事件备受关注，土地证续费标准界定将会长期影响房地产尤其是二手房市场信心。目前《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但国家并未出台相关实施细则。从目前城市案例来看，深圳在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。土地供应节奏加快，本周（4.25-5.1）商住类土地供应6宗884亩进入4月最后一周，土地市场供地节奏加快，优质地块现身。本周（4.25-5.1）主城区商住类土地供应6宗，土地面积884亩，可建体量138.09万方，公告总金额32.44亿元，平均地价367万元/亩，楼面价2349元/㎡。大坪、渝中半岛、茶园、照母山板块各1宗，大渡口跳蹬板块2宗，其中照母山最后一宗居住用地面世，可建体量33.49万方，楼面地价4660元/㎡，土地价值高。楼市信息类2016年春季房交会4月15-17日在南坪会展中心举办，金融机构参展规模历届之最2016年春季房交会召开，副市长、市国土房管局局长亲临，转让手续费、登记费优惠延续；主城区参展房企60家，一季度排名前十房企中九大房企均有参展，推广新项目，注重企业文化、配套等附加值宣传；江津、丰都等区县避暑休闲地产组团来袭；一楼展区成鸡肋，二手房、政府、金融机构展位占据三分之二；参展楼盘公积金基本全覆盖；13家银行携85折利率优惠到场。3月，70城市房价“涨势”惊人，环比62城上涨，同比40城上涨最新数据显示，2016年3月份，70大中城市新建商品住宅价格，与2月相比，价格上涨城市有62个，环比增加15个，其中涨幅高于2月的城市有55个，最高涨幅5.4%；与2015年3月相比，价格上涨城市有40个，环比增加8个，下降城市减少至29个，最高涨幅62.5%，最低下降3.8%。利好政策短期效应已现，城市间房价分化现象持续，后期房价继续上涨仍有压力。主城区房地产月度报告第6页官方成交分析2016年4月市场新增供应224.53万方，环比上月增加9.95万方，环比上涨4.64%，同比下降16.10%；共成交35200套，成交金额199.59亿元，成交单价建面6767元/㎡，环比上涨0.35%。2016年4月重庆市主城区共成交土地2宗，成交土地面积33亩，可供开发体量4.42万方；土地综合出让金0.94亿元，土地平均出让价格283万元/亩，平均楼面价2121元/㎡。本月新开盘情况2016年4月，新开盘加推项目共计82个，其中中交漫山、联发欣悦为首次开盘项目。重庆一线楼盘新开套数共计15679套，销售5258套，整体去化率约34%，成交环比下降6%。新开盘项目分布区域为三北区域20个、南岸区、沙坪坝区13个、巴南区12个、九龙坡区10个、北碚区8个，大渡口区3个，渝中区3个；“三北”区域、沙坪坝区、九龙坡区是本月放量主力，本月住宅市场放量较上月小幅下降，“三北”市场新开盘项目最多，其次为南岸区、沙坪坝区和巴南区。重庆市场进入4月以来，供应量和去化量均小幅下降，供应量较上月下降13%，总体去化率34%，成交环比下降6%。4月主力供应为高层，整体去化率环比上涨3%，本月供应以“三北”区域、沙坪坝区、九龙坡区为主，所有区域中渝中区和大渡口区整体供应项目最少。2