金网络X年06月乐山项目前期定位报告

金网络地产顾问成都分公司日期：2012.06沟通思路PART1：本体及区域研究PART2：核心课题及策略PART3：项目定位PART4:物业发展建议报告框架研究内容PART5:资金回款计划PART1本体及区域研究城市规划区域市场研究本体分析“岷江”成为乐山市城市发展的主轴和引擎；乐山市总体以“东抑”、“西进”、“南控”、“北拓”为主要规划方向，同时乐山房地产亦依托“岷江”为发展主轴，由南向北；目前老城区板块发展已经十分成熟，新兴板块发展后劲十足。城市规划——总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”南部西部北部东部PART1本体及区域研究城市房产发展区域市场研究本体分析板块代表项目物业形态主力户型主力面积（㎡）老城区板块海棠香阁华夏上居高层套二、套二变套三70-110新城区板块嘉州长卷·天玺恒地·大道中心小高层、高层套二、套三81-110通江板块五洲汉唐华泰·棕榈湾小高层、高层套二、套三74-125城西板块西城国际城际御风庭高层套二、套三80-120肖坝板块嘉州新城七星海棠小高层、高层紧凑型套二、套三80-110城东板块恒邦·紫云府恒邦·新天地高层套二、套三84-120区域各板块物业以高层、小高层为主；各板块间产品同质化严重，主力面积集中在80-110㎡的套二、套三户型；本案所在通江板块，目前在售项目较少，但与新城区板块之间仍存在激烈竞争。区域市场研究——各板块产品同质化严重，同时本案所在板块仍面临激烈的竞争板块代表项目主力面积均价（元/㎡）主力总价（万元）老城区板块海棠香阁93-107440041-47华夏上居70-90480030-43新城区板块嘉州长卷·天玺79-138430030-50恒地·大道中心70-101580040-50通江板块五洲汉唐74-110470035-52华泰·棕榈湾85-125520044-60城西板块西城国际80-119520042-62城际御风庭70-114470033-54肖坝板块嘉州新城89-115500045-58七星海棠88-106690061-73城东板块恒邦·紫云府84-120680057-80恒邦·新天地70-105530037-56区域市场研究——各板块价差较小，本案所在板块住宅售价处于中低位水平目前成熟的老城板块和新城区板块销售价格普遍集中在4800-5800元/㎡左右，总价在为30-50万元之间；处于岷江东岸的城东板块，由于自身强势的景观资源配套，项目定位较高，均价在5300-6800元/㎡左右，总价在35-80万元；本案所在通江板块因在售参考项目较少，目前售价在4700-5200元/㎡左右，总价在35-60万元。区域市场研究——通江板块地缘性客群特征显著，对外客群吸附力有限板块客户特征老城区板块购买客户以老城区常住人群为主，另外包含部分郊区置业者，多为事业单位人员购买，多用于自住；投资客户占比较少。新城区版块乐山本地人居多，其中事业单位公务员、高层管理人员占较大比例，多以自住为主；区域投资客户相对较少。通江板块区域周边地缘性客户为主，另包含少量乐山其他区域的客户，多用于自住；区域投资客户相对较少。城西板块乐山本地客户居多，以自住为主；投资客户逐渐增加，也占有较大比重。肖坝板块工业园区购买客户占比较大，另部分老城区外迁客户占一定比重，多以自住为主；区域高校林立，投资客户占一定比重，周边有经济实力的二次置业者购买用于出租等。城东板块乐山本地人居多，其中以主城区改善型客户为主，多数客户看中区域良好的景观资源配套，多用于自住；区域投资客户相对较少。PART1本体及区域研究城市房产发展区域市场研究本体分析总体规划为“东抑-西进-南控-北拓”，依托“岷江”由南向北发展，形成“组团式”格局；区域市场产品同质化严重，市场竞争激烈，整体房价处于中低位水平；本案所在板块价值支撑不足；本案所在区域内地缘性客群特征显著，对外吸附能力有限；中等规模地块，形状方正，高地价、高容积率特征显著，在一定程度上制约着项目品质提升。研究小结PART2核心课题及策略区域价值支撑不足核心课题研判竞争剧烈，陷白热化遵循风险可控原则高地价、高容积率追求更高利润价值案例借鉴世纪城会展中心领事馆区天府软件园新川创新科技园区中德英伦联邦——项目地处尚在发展之中的新川板块区域，周边具备一定配套，属新兴板块。中德英伦联邦——项目概况项目名称中德英伦联邦项目地址成都市高新区天府大道南段（荷兰水街旁）开发商四川中德世纪置业有限公司物业形态高层（33、44F）建筑风格英伦哥特式园林景观英式皇家园林总占地（亩）360（一期）总建面（万㎡）128总户数9000户（一期）绿化率55%容积率4.9面积区间（㎡）60-177车位比1:0.82物管费（元/月）2.6元/平方米·月首次开盘时间2011年5月29日交房标准清水立面风格：英伦哥特式风格材质：外墙采用粗拉毛、劈开砖GRC装饰构件、石板瓦等每四层用GRC材质勾边层中德英伦联邦——外立面中德英伦联邦——售楼部实景英伦哥特式风格立面&公建配套中德英伦联邦——售楼部实景图入户大堂（三段式风雨连廊）中德英伦联邦——入户大堂中德英伦联邦——入户大堂石板瓦老虎窗/塔尖/商业裙楼中德英伦联邦——建筑顶部细节中德英伦联邦——公建细节中德英伦联邦——户型参考G户型3室2厅2卫1厨建筑面积87㎡实得面积125㎡优点：约44%赠送率动静分区；超大景观阳台；室内通透，采光、视野上佳中德英伦联邦——开盘现场中德英伦联邦——开盘现场中德英伦联邦——开盘现场2011年5月29日一期一批次开盘，712套房源当日售罄；6月22日加推192套，三日内售罄；9月4日一期二批次开盘，当日销售460套；10月6日一期三批次开盘，当日销售320套；5月29日开盘至2011年10月，累计销售房源超过1700套，金额超12亿元。中德英伦联邦——销售情况在成都市首次出现的纯粹英伦风格的项目，极为吸引客户关注。通过外立面色彩与线条体现建筑品质，独一无二的建筑细节装饰以及公建配套，赢得在客户心目中好产品的印象。户型设计方面赠送大、得房率高，且赠送空间较实用。借鉴小结：项目名称中铁西城项目地址青羊光华大道一段（树德中学斜对面）开发商成都中铁蓉丰置业有限公司物业形态高层、多层总占地（亩）288总建面（万㎡）70总户数1032户绿化率60%容积率2.11面积区间（㎡）住宅：86-136Loft：29-66车位比1:1.7物管费（元/月）2.3元/平方米·月首次开盘时间2011年5月21目前均价住宅：临路7700，中庭：8400Loft：9000交房标准清水中铁西城——项目概况中铁西城——跃层户型C户型3室2厅2卫1厨建筑面积89.67㎡实得面积124㎡功能区尺寸（mm）客厅带餐厅3550*6000厨房1800*4500卫生间2200*2000主卧3550*7800次卧3000*3100次卧3000*3100优点：可享受中庭景观，带景观阳台；超大面积赠送；户型方正，各房间尺寸适中。E户型4室2厅2卫1厨建筑面积113.54㎡实得面积158㎡功能区尺寸（mm）客厅带餐厅3900*7200厨房1800*4500卫生间1800*2300主卧3900*9000次卧3600*3900次卧3000*3100次卧3000*3100优点：可享受中庭景观，带景观阳台；超大面积赠送；户型方正，各房间尺寸适中。中铁西城——跃层户型中铁西城——跃层样板间中铁西城——跃层样板间中铁西城——开盘两小时销售95%房源，当日成交2.4亿元。户型功能分区合理，各房间大小适中，在功能尺度上体现了较好的设计水准。跃层户型，客厅6米挑高，产品极具稀缺性。超大赠送，实际使用面积在建面基础上多出35-45㎡，赠送率在36%~40%；借鉴小结：结合项目案例：本案采用“产品创新”方式来解决突围问题，而且是成功突围；同时与市场产生区隔，我们要做的到是：唯一的、品质的、纯粹的，并注重产品的附加值！核心策略——产品创新产品创新外立面户型园林公建设施√√∙∙∙∙∙∙PART3项目定位市场定位备选案名：北城新天地、江湾半岛项目案名定位案名英伦1号SLOGAN献给这座城市的跨阶豪宅形象演绎产品定位面积区间户型套数建筑面积（㎡）面积占比（%）80-90套二8106900030%80-90紧凑型套三4053450015%100-110紧凑型套三5475750025%110-120套三6006900030%合计/2362230000100%鉴于本案产品创新核心策略前提下，从区域的产品、户型、需求市场等综合因素考虑，根据用地指标户型配比建议：价格定位市场价格回顾：板块代表项目主力面积均价（元/㎡）主力总价（万元）通江板块五洲汉唐74-110470035-52华泰·棕榈湾85-125520044-60建议本案价格：入市均价：5000元/㎡全案均价：5800元/㎡PART4物业发展建议外立面示意图外立面示意图外立面示意图园林景观示意图局部景观：下沉式广场●多层次园林●价值支撑采用人为制造高差的形式，可丰富景观层次，增加绿化面积，提升绿化品质。园林景观示意图提供运动设备设施，比如跑步机等；设置有氧运动设备，如台球，乒乓球等设置室内休闲椅，为运动后提供休憩场所架空层示意图提供供休闲娱乐设施，比如桌椅、棋牌等，诉求休闲娱乐的多功能性；设置儿童游乐区，与外部园林功能相呼应；通过盆景，花坛，雕塑等方式将外部景观内部延展。架空层示意图通过在小区内设置向具有厚重人文感的欧洲人物雕塑或动物雕塑，展现皇家园林的人文和意境；小区内设置造型喷泉，与雕塑辉映。景观雕塑示意图铺装示意：石材与大理石、鹅卵石的应用小区内步行道以石材或局部大理石铺装，凸显高端品质感。运用石材、大理石和草坪、花坛、花坪、鹅卵石等营造不同层次和风格的地面铺装效果。景观道路示意图户型示意图（跃层）建筑面积：113㎡、套四户型，赠送35㎡户型示意图（跃层）建筑面积：121㎡、套三户型户型示意图（跃层）户型特点：大开间客厅设计，外接景观露台，采光、通风俱佳；楼上有大露台双活动室，营造广阔的人际交社空间；户型空间示意图（跃层）户型示意图（平层）建筑面积：88㎡、套二变套三户型、赠送面积16㎡建筑面积：118㎡、套三变套四户型、赠送面积35㎡34002700创新面积赠送方法一●阳台加小书房变实用可封房间开间2.7米（或以上）的书房，外延阳台，去掉隔墙封闭阳台后，可以作为房间使用。34002700创新面积赠送方法二●阳台加餐厅变实用可封房间开间2.7米（或以上）的餐厅，外延进深1.6米（或以上）的阳台，去掉隔墙封闭阳台后，可以作为房间使用。进深1.8m进深1.8m面宽3m进深3.4m报建图改造后创新面积赠送方法三●L型阳台后期改造实用更强规定进深不得超过1.8m，L型阳台，使后期改造的房间实用性更强，尺寸更合理。≤2.1m普通凸窗低台凸窗可拆卸低台凸窗落地凸窗≤2.1m≤2.1m≤2.1m由于现行建筑规范规定不大于2.1米的飘窗不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.1米，便能有效的“偷”到面积。创新面积赠送方法四●低台凸窗和落地凸窗落地凸窗进深较大，且凸窗的上梁可以打掉，直接成为室内的有效空间。最大进深的凸窗1.5m上梁也可作为顶柜使用，也可以打掉增加室内的空间感创新面积赠送方法五●低台凸窗和落地凸窗由于现行规范中规定层高低于2.1米部分都不计建筑面积，因此设计师们将衣柜巧妙的隐藏在≤2.1米高的凹墙内。步入式衣柜低台衣柜创新面积赠送方法六●隐藏式衣柜Ⅰ虽然隐藏式衣柜对室内空间的舒适度不会有太大的影响，但其限制了衣柜的尺寸，对于衣柜的选择有所局限，通常会采用订做的衣柜。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。创新面积赠送方法七●隐藏式衣柜ⅡPART5资金回款计划地价回款计划周期12个月合计开发计划1期