周口市房地产市场报告20180415

周口房地产市场报告本报告包括四个部分内容第一部分：政策篇解读两会，地产的危与机第二部分：城市篇解读城市，周口的横与纵第三部分：市场篇解读市场，环境的顺与逆政策篇第一部分第一部分一、两会要点回顾二、房地产趋势判断三、关于政策性的指导建议解读两会，地产的危与机两会要点回顾/大方向基调不变，调控继续，稳字为主历年政府工作报告房地产表述2012年：进一步巩固调控成果，促进房价合理回归2013年：完善住房供应体系，继续做好楼市调控2014年：首提房地产要根据不同城市情况分类实策分城施策2015年：支持居民自住和改善住房需求，促进市场平稳健康发展2016年：因城施策，促进房地产市场平稳运行2017年：因城施策去库存2018年：坚持住房不炒，落实地方主体责任，继续实行差别化调控支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房多主体供给，所渠道保障，租购并举两会要点回顾/房地产关键词调控政策棚户区改造房地产税农村宅基地租购并举房地产调控：影响市场发展趋势，两会表示坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，体现了政策的稳定性和连续性，2018仍是调控年，但地方主体责任更占主导；棚改攻坚计划启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套，并进一步提高部分区域货币化安置比例；加快租购并举制度建立，作为解决“住有所居”的重要途径，租赁市场今年将得到进一步的发展，同时公租房，共有产权房供应将继续加大；目前全国人大常委会预算工作委员会，财政部以及其他有关方面正在捉紧起草和完善房地产税法法律草案，由于立法的复杂性，预计正式出台还需要一定时日；土地探索宅基地三权分置改革，未来将全面深化农村改革，落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策，探索宅基地所有权，资格权，使用权分置改革。两会要点回顾/部长代表观点银监会主席：郭树清郭树清认为，银行是防范金融风险攻坚战的主战场，目前首要问题是把杠杆率稳定下来，并尽可能降下来。企业、政府杠杆率要降低，居民家庭杠杆率也要降低，当前，居民家庭借钱消费、买房投资增长速度非常快，这很危险。防范金融风险要继续聚焦影子银行，同业、理财、表外这些较差金融的风险仍是整治的重点。信托和互联网金融还是薄弱环节，今年还要继续加大力度，加强整治。防风险、降杠杆仍是主要任务两会要点回顾/部长代表观点农业部部长：韩长赋城里人到农村买宅基地盖房子政策上市不允许的，当前法律规定宅基地的所有权是集体的，资格权只有集体经济组织成员才有。现在农村有很多闲置农房，如果能把闲置农房利用好，既可增加农民收入，有能够给到农村创业的人员提供创业场所，这个问题确实值得研究。宅基地“三权分置”是一个方向，我国的农村承包地已经实现了“三权分置”，这个路子也可以借鉴引用到宅基地以及闲置房的使用上。农村宅基地“三权分置”是方向两会要点回顾/部长代表观点央行副行长：潘功胜关于住房贷款，我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，当然，央行也关注到个别房地产企业在财务方面比较激进，会有一些风险。关于住房贷款利率，房贷利率是略有上升，但从长期来看，仍出低位，央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。房地产贷款风险有但不高将继续实行差别化信贷支持合理购房需求两会要点回顾/部长代表观点财政部副部长：史耀斌目前房地产税立法正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证，内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。我们会从中国的国情出发，合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种，合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等，使之更加合理公平，既能起到筹集财政收入的作用，又能有调节收入分配，促进社会公平的积极效应。房地产税两会要点回顾/部长代表观点中财办副主任：杨伟民我国的债务主要包括政府部门债务，居民部门债务，企业部门债务，关于居民债务，最近呈现上涨比较快的势头，要通过控制房地产泡沫来防范过快增长，建立新的住房制度和房地产调控的长效机制。建立房地产长效机制两会要点回顾/部长代表观点住建部部长：王蒙徽坚持房子是用来住的，不是用来炒的，加快住房制度的改革和房地产长效机制的建设，保持房地产市场的平稳健康发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时继续加快推进棚户区的改造，大力推进公租房的建设。建立和完善房地产的统计和市场的监测预警机制，提高调控的精准性。大力加强对房地产市场的监管，特别是要严厉打击房地产企业和中介机构的违法违规的行为。坚持调控目标不动摇，力度不放松房地产趋势判断今年政策基调延续十九大，十九届四中全会前政策转向可能不大十九大12月中央经济工作会议2018年3月两会十九大四中全会2018年4季度定位深化扩展房子是用来住的不是用来炒的加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度不动产统一登记制度户籍制度改革土地制度改革财税制度改革住房金融制度改革加强立法工作房地产趋势判断调控基调持续稳定，上涨城市持续跟进，炒房业春天不再2月11日三亚2月13日淄博新区2月14日济南济阳2月27日武汉3月1日昆明限价：备案价格不能超过2017年2月水平限价限售限资金来源限价限售限贷加大开发商重点资金监管比例设定限售区域，下调公积金额度房地产趋势判断央行：防风险去杠杆任务下，货币政策中性，差别化信贷继续多地银行继续上调首套房贷款利率：北京：多家银行再次上调购房利率，首套房上浮15%-25%，个别银行甚至上浮30%；武汉：首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%广州：四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%深圳：有两家银行上浮20%……房地产趋势判断增量日益萎缩，未来市场向存量资产，存量地，农村集体建设用地倾斜从全国固定资产投资增速走势来看，2012年以来增速连续下滑，投资对经济的提振逐渐减弱；300城土地供应近年来处于萎缩态势，城市建设用地可开发量不断下行，存量正在慢慢超越增量；房地产趋势判断市场总体趋稳，区域分化+箱式震荡一线，强二线城市仍受政策限制，难见起色，稳中有降。普通二线城市，有产业，有需求，总体相对平稳，不会大起大落。三四线城市，棚户区改造红利仍在，今年仍有机会，而且机会很大。关于政策性的指导建议核心竞争力关注产品力，融资力以及服务意识核心建议区域关注三西线城市，甚至新农村建设风险货币中性偏紧，关注资金借贷城市篇第二部分第二部分一、三四线城市利好原因及现状二、三四线城市的发展趋势和潜在问题三、周口在三四线城市中的定位四、周口在河南的地级市中的地位五、周口的城市定位六、周口城市的数据解读解读城市，周口的横与纵三四线城市利好原因及现状/市场火热的根本原因棚改货币化安置红利热点城市需求外溢红利去库存政策红利利好三四线城市利好原因及现状/发展走势国家棚改政策于2017年公布并实施2018年到2020年是棚改“攻坚期”未来3年还将再改造各类棚户区1500万套这必将为三四线城市后续2~3年带来坚实的购买力保障。走势分化城市政府规划主导强，城市建设发展快城市政府规划主导慢，城市建设发展慢三四线城市利好原因及现状/发展潜在风险拿地风险购房风险后续需求三四线城市土地出让价格普遍上涨，房价也已经到了较高位置。在房价趋于稳定的情况下，不断上涨的土地价格使得拿地的成本及风险逐渐增高；在本轮三四线上涨下，很多需求并不是为了自住和改善，而是刺激了投资欲望、也刺激了改善需求提前入市，甚至有些恐慌下提前购房造成未来房价上涨动力不足，甚至下跌。三四线城市未来发展支撑力不足，尤其是当未来3~5年棚改效应逐渐弱化，城市未建立起产业基础，人口吸附能力不强，将导致未来后续需求不足。购房客户没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市留不住人才，三四线客户量还将逐渐外溢。竞争加剧百强开发商加快布局三四线，一方面带去了竞争性强的产品以及标准化，提高了三四线城市品质和客户对房地产的认知，但同时也提升了竞争的门槛和加剧了竞争的残酷性；周口在三四线城市中的定位河南城市新分级排行名单一线城市新一线城市二线城市三线城市四线城市五线城市郑州市洛阳市新乡市漯河市南阳市信阳市三门峡市开封市商丘市许昌市安阳市平顶山市驻马店市焦作市周口市周口，最名不副实的四线城市，缺乏自身独特的竞争力周口在河南的地级市中的地位全国宜居竞争力排行榜城市全国排名省内排名指数郑州5310.596洛阳11620.446新乡15330.401焦作15940.387开封17350.358鹤壁18360.325平顶山19970.307安阳20880.292濮阳21690.274漯河231100.242信阳239110.224商丘242120.218南阳247130.205三门峡258140.184驻马店266150.169许昌277160.144周口282170.092可持续竞争力排行旁城市全国排名省内排名指数郑州2710.563洛阳6720.414开封9130.365南阳10940.341新乡12850.32焦作13060.319许昌15070.3三门峡15280.299安阳16790.28信阳171100.277濮阳193110.242鹤壁199120.233驻马店217130.214漯河218140.214平顶山222150.21商丘230160.204周口240170.187经济总量小，结构不优，城镇化水平低，人均收入少，在河南排名最后周口的城市发展定位以郑州和与之毗邻城市为核心区以联动发展的周边地区为合作区以全省18个省辖市为主体区“三区”战略“三区”战略下周口市经济发展战略选择科教兴业，人才强市，挖掘整合文化、旅游资源优势，努力跟进和融入华夏历史文明重要传承区04对接周边，融入核心，主动承接经济发达地区的产业转移03发展经济，改善民生，转变职能，强化服务，加强和创新社区管理新格局02站位农区，依农兴工，强化中心城区，壮大经济实力01坚持“三区”战略，融入全局，、发挥优势、准确定位、互动联动，构筑区域经济融合发展、主体功能互促互补、国土空间高效利用、人与自然和谐相处的区域发展格局周口市将努力打造“一极两区三中心”，并在实现这一发展战略上取得突破性进展，成为该市支撑中原经济区的重要组成部分。周口的城市发展规划（1）一核：周项淮西一体化的组团城市以周口中心城区为核心，推进周、项、淮、西组团式发展，构建复合型、一体化的空间格局。推进中心城区和外围城市组团之间产业互补、交通一体、服务共享、生态共建，优化城镇布局，拓展发展空间，激发内在活力。（2）两轴：周项沈发展轴和周淮发展轴周项沈发展轴：由扶沟、西华、中心城区、商水、项城、沈丘等主要城市以及其它中小城镇构成。规划促进产业发展和城镇建设的沿线集聚，提高城镇化质量。周淮发展轴：由商水、中心城区、淮阳等主要城市以及其他中小城镇构成。规划整合沿线文化旅游资源，集中体现周口特色、展示中原文化魅力。（3）网络化以国、省道为骨架，以县城、中心镇为节点，形成网络化的城镇空间基础格局。通过城镇带动，协调区域城乡社会经济一体化发展，统筹城乡建设合理有序进行。规划周口市域城镇体系空间结构为“一核两轴网络化”的网络化结构，形成城乡一体、布局均衡的城镇空间发展格局周口的城市规划方向周口市城市总体规划（2006-2030）空间发展战略---东拓西控、南联北伸，借此拉开城市的发展框架城东新区：重点规划的政务新区，以商贸、文化、高端服务为主导，同时带动项城、淮阳周边城市形成经济良性互动城北片区：以高新技术、机械制造、轻纺为主导产业，打造川汇区产业集聚区沙南片区：政府重点规划周商一体化区域，依靠初期部分政府机关单位南迁，目前房地产集中区域之一城南经开区：省级经济技术开发区、产业核心为农副产品深加工、设备制造、现代服务业物流港区：李埠口物流港区重点发展临港仓储、保税物流、出口加工区“东拓西控、南联北伸”的规划布局，主流向东部、南部发展；周口的城市建设城市框架建设未真正的拉开