龙湖成本管理与成本控制

龙湖成本管理与房地产开发成本控制周世艾2010年10月讲师背景介绍：高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。关键词：成本管理，成本控制。房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊龙湖成本管理的范围龙湖成本责任部门龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部龙湖目标成本测算和分解为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本准确预测编制目标成本的作用提前锁定投资合理确定销售价格预测投资效益特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本土地投资论证阶段责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过总经理重新给定成本限值审定存档项目启动阶段项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算方案设计阶段研发部提供方案设计图提供方案技术指标提供产品建造标准造价采购部目标成本测算提出方案优化建议互动计划财务部财务指标计算初步设计阶段工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算合约规划的目的：将各费项成本分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同工程实施阶段工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)工程竣工阶段工程部审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（执行版）比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指标龙湖景观装饰工程成本管理景观工程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本构成场地整治费苗木栽植费苗木保活养护管理费景观效果调整增加费苗木价龙湖景观绿化指标参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工程成本管理措施景观工程分不同设计阶段成本控制乔木或贵重苗木部分由甲供景观效果过程控制控制移栽等造成的损失建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源严格管理现场收方结算龙湖控制景观的方法乔木、灌木种在那里楼宇行道树道路灌木乔木公共部分装饰工程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共装饰工程成本管理措施装饰工程分不同设计阶段成本控制主要装饰面层材料部分由甲供装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失严格管理现场收方结算材料设备采购管理原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方供应材料设备的目的集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本可以有效控制主要材料设备的质量龙湖体验区样板房成本管理样板房的成本范围样板房成本包括：样板房建造费、样板房装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设影响样板房成本的主要因素1）、样板房装饰风格定位2）、样板房装饰材料标准3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价控制样板房成本的措施1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位4）、耐用品回收和周转使用龙湖体验区样板景观成本管理样板区景观成本的范围样板区景观成本包括：样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休息用家具。影响样板区景观成本的因素1）、样板区景观设计定位2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准5）、样板区景观小品不按常规设置，高于项目配置平均标准控制样板区景观成本的措施1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等房地产开发的成本控制内容龙湖的成本管理房地产主要成本费项构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目制成本管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员房地产开发的投资控制竣工验收试运行采购施工设计勘察可行性研究项目建议书房地产建设投资阶段划分建设工程项目的阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段房地产投资比例阶段划分建设安装完成投使入用投资可行性研究投资合发同包决立策项100%勘察设计施工采购竣工验收房地产开发的投资控制要点投资测算过程的控制分为：·投资论证阶段测算·设计阶段测算执行过程的控制主要是施工控制投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制土地投资论证·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算投资论证阶段方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）施工图设计工程设计阶段投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高设计阶段投资控制效果概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区方案设计控制要点在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。方案设计控制要点对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。方案设计控制要点初步设计（扩初设计）阶段控制要点限额设计确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据地貌标高，比较总体平面布置，以确定建筑物和总平面标高，合理确定平场土石方标高，达到平基土石方的挖填运最合理方案，减少挡墙工程量，减少基础深度增加地下利用面积的方案比较。初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。初步设计（扩初设计）阶段控制要点确定产品配置系统、内容、标准开闭所（如果有）、高配室、低配室的区域位置的选定；给水、消防分区是否合理初步设计（扩初设计）阶段控制要点控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。初步设计（扩初设计）阶段控制要点综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理