房屋租赁市场发展现状及其对策

当前我市房屋租赁市场发展现状及其对策随着房地产经济的发展，房屋租赁市场在房地产交易市场中的比例不断攀升，特别是租赁房屋用于生产经营行为日益增多。从怀化市实际情况来看，租赁市场的活跃对促进房地产市场的繁荣发挥了巨大的作用。一、当前我市房屋租赁市场基本现状近几年来，随着城市建设步伐加快，城市规模越来越大，城市流动人口愈来愈多，带动了房屋租赁市场，承租群体不断扩大：坐落在不同繁华区的营业性用房，偏僻处的车库和仓库，一些关停并转企业的厂房、场地，租赁他人用于加工、生产的房屋以及居民的居住用房等等。随着房屋租赁市场的兴起，极大地促进了房屋租赁收入的增长。目前，房屋出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。据调查统计，怀化市城区内现有租赁非住宅房屋30000余户。其中，仅个人出租生产、经营性用房就有5000余户，各类房屋出租面积到达20万平方米，年租金收入从几千元到几十万元不等；出租住宅用房有4000余户，年租金收入约2000-10000元。（一）房屋租赁极为普遍。目前，私房出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。由于近两年房价的攀升，个人出租房屋取得收益也是水涨船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及经济利益的驱使，为让房屋增值、保值提前把房屋购买下来，将房屋出租，由于私房出租的因素很复杂，相关部门又不能全面、准确地统计出实际出租的房屋间数、面积、居住的人口及租金的总收入。（二）房屋租赁比较特殊。根据房屋租赁用途的不同，可将房屋出租业务划分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租三种类型。其中，因为营业性用房的承租人大多是从事经营活动的纳税人，税务机关在办理有关税务登记（包括验证、换证）手续时比较容易发现其房屋租赁行为，从而可以及时有效地采取有针对性的税收征管措施；办公用房的出租行为隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少时，税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度要相对大一些；住宅用房的出租行为隐蔽性最大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往或者交往的范围很小，一般很难发现。（三）房屋租赁形式多样。根据房屋租赁方式和租金给付方式的不同，可将个人私房出租业务划分为直接出租、中介出租、变相出租、转租和再转租等类型。由于直接出租的租赁双方一般都签订有房屋租赁合同，且大多数情况下是先交租金后用房，税收征管难度相对较小。中介出租的租赁双方一般也都签订有租房合同，房屋租金一般也都通过中介机构代扣代缴房屋租凭业税收或进行税源控管，税收征管难度也不会很大。变相出租房屋的形式虽然很多，但其实质是房屋的产权所有人与实际使用人不一致，且出租方与承租方私下的租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，税收征管难度较大。由于转租和再转租房屋的承租人往往继续利用原承租人已有的营业证照进行经营活动极为隐蔽，这种现象一般很难发现。（四）房屋租赁极其隐蔽。不论是直接出租还是中介出租，由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，没有收取租金，而实际上是签订有房屋租赁协议，或以维修费形式收取租金，还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真假两份合同，用假合同应付税务机关，而现有的法律法规也没有明确规定订合同人必须到有关部门强制公证，同时，还存在着有变相出租、转租和再转租的现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐密性，难以发现并认定。房屋租赁给租赁者带来了丰厚的收益和回报，也为税务部门开辟了税源，从而又拉动了房屋租赁市场的扩展。由于房屋租赁当事人的法制观念淡薄或者为逃避税费进行私下交易，在一定程度上严重扰乱了房地产市场有序稳健发展。二、我市房屋租赁市场存在的主要问题（一）执法困难重重。据了解，我市未经房产部门登记备案的隐租、转租、瞒租等现象大量存在，有的地方隐形租赁市场所目前我市租赁管理主要依据《中华人民共和国城市房地产法》、建设部42号令、《湖南省流动人口服务和管理规定》来实施管理，在具体的执行过程中缺乏刚性和操作性较强的文件，房产部门执法物质要件，已经跟不上不断发展、日渐错综复杂的房屋租赁市场，再加上房产管理员人员本来就有限，何谈严管、细管，造成了在管理和执行的过程中难度很大。（二）社会问题尤为突出。《行政许可法》实施后，房产管理部门对房屋租赁的管理方式由原来的行政许可制转变成备案登记制，因而缺乏强制性，相应的配套政策法规没有及时跟进。目前，房屋租赁综合管理比较混乱，房屋管理部门相关的管理制度形同虚设，房屋租赁不经任何部门登记许可，也不办理任何证件，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性。由于监管失控，出租房屋已成为纳污藏垢之所。据有关资料显示，近年来发生于城区的刑事犯罪案件70%以上都与出租的房屋有关，许多流窜作案的抢劫、贩毒、吸毒、赌博、传销等，“黄赌毒”违法分子都是利用出租房屋作为窝点和作案场所。一些“超生游击队”也纷纷利用出租房屋作掩护以逃避计划生育部门的管理。个人住宅租赁几乎是管理“盲区”，大多数住宅租赁处于“地下”，主动进行住宅租赁备案登记的少之又少，“真空”监管带来的就是出租屋租赁市场的无序竞争。正因为屋主没有主动对出租屋进行登记备案，导致许多外来流动人口“来无影去无踪”，成为城市里的“黑户”，给一些不法分子提供了可乘之机。由于住宅隐性租赁的大量存在，而单凭房产部门的力量取证困难，从而无法掌握整个房屋租赁市场的准确信息，住宅租赁的管理缺失，引发了严重的社会问题。（三）税率偏高负担较重。用于生产、经营的房屋租赁综合税率高达30%，涉及到的应税税种多达8个，公安、房产部门还要收取其它各种费用，出租房屋税费负担较重，其税种繁多以及税率偏高，出租房屋纳税人难以承受，造成了房屋租赁隐形市场严重，偷逃漏税现象严重，从而导致了税费大量流失。（四）租赁双方纠纷不断。加强房屋租赁管理的一个最重要的内容就是建立房屋租赁合同登记。对出租房屋行为申报登记备案的相关宣传不多。因而造成目前房屋租赁交易过程中，出租人与承租人普遍对签订租赁合同比较重视，对办理租赁合同登记备案几乎一无所知的局面。由于人们对城市房屋租赁相关知识缺乏了解，导致房屋出租市场鱼龙混杂，纠纷不断，法院审理这些案件时认为在签订租赁合同前，如果租赁双方都对房屋以及配套设施是否存在瑕疵进行甄别检查，并且到房产部门进行登记备案，就可以避免由于房屋租赁引发的不必要的矛盾纠纷。（五）房屋管理机制滞后。出租房管理是社会管理和治安管理的一项重要基础性工作，牵涉到许多职能部门，随着行政审批制度改革工作的不断深入，原有的出租房管理方法、方式和机制受到冲击。目前因缺乏一个牵头协调单位和完善的信息通报制度，以及联席会议制度，各部门没有形成配合协调的长效管理机制，还存在各自为战的现象，导致我市房屋租赁登记备案工作力度不够，管理起来难度增加。三、规范我市房屋租赁市场管理对策意见（一）建立健全法律法规规范租赁市场。寻求政府对租赁管理工作的重视，要把房屋租赁管理工作的重要性提升到关系怀化的社会治安和城市管理，关系到怀化经济的可持续发展的高度，完善、健全法律法规，制定出刚性的操作性强的执法依据，目前我局正在申请出台《怀化市城市房屋租赁管理办法实施细则》，从而使我们的租赁管理工作能够有政府的支持和法律法规的保障，促使租赁管理的实施更加到位。（二）建立租赁市场管理长效机制。出租房管理是社会管理和治安管理的一项重要基础性工作，牵涉到许多职能部门，随着行政审批制度改革工作的不断深入，原有的出租房管理方法、方式和机制受到冲击。成立流动人口与出租房管理办公室。对出租屋将实行“委托管理”，即房管、公安、税务、人口和计划生育等有关职能部门将其行政职权内有关出租屋管理的日常性工作，委托给流动人口及出租房屋管理部门。要建立实有人口、出租房屋管理服务信息网络，实现各部分工作。流动人口及出租屋管理部门对出租屋实行包括信息采集、登记办（验）证、登记备案、征收税费和提供房屋租赁信息中介服务等“一站式”受理。各小区私有住宅的租赁。从一些发达城市的经验来看，房屋租赁要真正管好，离不开相关部门之间的支持与配合。作为房产部门有义务、有责任将租赁房屋的备案登记情况信息向公安、税务等部门通报，逐步实现部门之间管理信息资料共享；相应地也需要税务、公安、工商等部门的密切配合，尤其在办理户口、居住证、工商登记验证手续时，以是否进行登记备案作为要件，以协助我们加强登记备案工作。从而实现资源共享，信息互通，公安、综治、民政、房产、工商、税务等部门要充分发挥职能作用，各司其职,密切配合,齐抓共管。与物业公司、街道办事处、社区服务中心一齐合作搭建多功能的服务平台，利用这一社会资源，在无需提高管理成本的基础上，可以进一步提高工作效率，创造良好的社会效益和经济效益。（三）加强舆论宣传增强法制观念。加强房屋租赁管理的一个最重要的内容就是建立房屋租赁合同登记。对出租房屋行为申报登记备案的相关宣传不多，因而造成但是在目前房屋租赁交易中，出租人与承租人普遍对签订租赁合同比较重视，对办理租赁合同登记备案几乎一无所知的局面。通过广播、电视、报纸、网络等传媒，多途径多形式，向社会各界宣传《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《商品房租赁管理法》租赁法律法规及房屋租赁知识，使广大市民和流动人口了解房屋租赁知识，支持房屋租赁管理，服从部门综合管理，变被动的接受普查为主动的进行备案登记。积极主动向领导多请示，多汇报，多宣传，提高各级领导对房屋租赁业的认识，向他们展示培育发展房屋租赁市场的美好前景，赢得领导的认可和支持。（四）培育租赁中介为租赁双方搭桥。要加大行业管理力度,规范中介行为,成熟的市场离不开规范的中介，要真正启动房屋租赁市场，必须要有讲信誉、重服务、能让老百姓信得过的中介从中牵线搭桥。通过良好的社会信誉，公开、透明的操作，让租赁双方真正得到实惠，权益得到保护，置换中心也从规模经营中得利。所以说，房屋租赁中介的市场前景是十分广阔的，我们应抓住当前有利时机，因势利导，结合本地实际，鼓励中介业向房屋租赁业务的拓展，并规范其运作。为确保流动人口与出租房管理这一机制能长期有效运转，各级各部门要加强对这项工作的检查指导，把实有人口和出租房屋管理服务工作纳入年度社会治安综合治理工作目标管理的一项重要内容进行考核，确保这项工作取得实效。各部门要加强协调配合，建立信息交流制度。房地产管理部门为出租房屋办理租赁登记备案证明后，并定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照、公安部门在办理居住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况定期通报给房地产管理部门。（五）建立健全房屋租赁指导价格体系。房屋租赁市场属于市场经济的范畴，必须按照市场经济规律办事，将房屋租赁市场的价格放开，租价随行就市，由租赁双方根据市场情况自行约定。同时，为了指导房屋租赁市场健康发展，需要制定房屋租赁指导租金，定期向社会公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金要以市场租金价格水平为依据，在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布不同地段、结构、用途出租房屋的阶段性租金。指导租金的公布，对房屋租赁市场具有实际意义，它既为租赁当事人提供价格参考，又为政府部门收缴税款及管理费，以及非商品房出租补缴地价提供计价基数，避免了个别规避税费而私自约定较低的合同价格。同时，为司法机关裁决房地产纠纷提供了依据。对于房地产纠纷中各种已经发生或者视同已发生的房屋租赁关系，在无法确定租金水平，或当事人约定的租金不符合法律规定时，司法机关便可依法采用指导租金计算。（六）依法加强对出租房屋的监管。对流动人口、房屋出租人和用人单位未按规定申报居住登记、办理居住证、出租房屋登记的，将进行处罚。各部门要联合执法，加大执法