第六章业主的建筑物区分所有权

1第六章业主的建筑物区分所有权2第六章业主的建筑物区分所有权第一节建筑物区分所有权概述第二节专有权第三节共有权第四节管理权3冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯强开始建楼。不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。这样，冯强由于资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯强经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。4但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。5楼顶电梯地下室3526电梯146第一节建筑物区分所有权概述一、建筑物区分所有权的概念和特征1.概念：区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。7二、建筑物区分所有权的特征1.客体具有整体性2.内容具有多样性3.权利具有统一性4.专有权具有主导性专有权需要登记，共有权管理权不需登记专有权转让，共有权管理权也随之转让，但是不可以单独转让共有权管理权要服务于专有权8二、建筑物区分所有的构成要件1.客体是住宅、公寓和写字楼等房屋。而不是桥梁、道路等构筑物。2.房屋在结构上能够分为两个以上独立的部分。（结构上、利用上独立）3.区分的各独立部分能够为业主所专有使用。4.除区域专用部分外，还必须有共有部分。楼梯、走廊、屋顶、管线、水箱等9三、建筑物区分所有法律关系1.团体关系2.区分所有关系3.相邻关系4.互有关系5.业主及其业主委员会与物业服务机构之间的合同关系4+110第二节专有权一、专有权的概念和性质1.建筑物区分所有权的专有权：指权利人享有的以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有使用权。2.性质：对专有部分享有单独所有权。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。113.专有部分的界定：壁心说和最后粉刷表层说。外部关系上，专有权的范围为壁心说，在内部关系是，专有权的范围限定于最后粉刷表层说。这是指数人区分一建筑物而各有的那一部分，以此专有部分为客体的区分所有权，为各区分所有人单独所有，在性质上与一般所有权并无不同。12三、专有权的权利义务1.业主的权利。业主享有包括所有权的一切权能2.业主的义务。不得违反使用的目的维护建筑物牢固和完整的义务不得侵害专有部分的共有部分准许进入的义务损害赔偿义务13但是，业主行使其专有部分的单独所有权受到下列限制：1、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。2、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。14第三节共有权一、共有权概念和性质1.共有权概念：以区分所有建筑物的共有部分为标的物，全体业主享有的不可分割的共同所有权。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。15建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。2.此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。16二、共用部分1、业主共有财产部分（1）道路属于业主共有建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。17（2）关于绿地的归属①合同明确约定归个人所有的属于个人所有②法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有③其余的一律归全体业主共有18【重点法条】：《物权法》第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。19（3）关于车位的归属①占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是无论如何，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。20【重点法条】：《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。21（4）其他归业主共有的财产①凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等；②不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。222、共有部分的处分共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。233、业主对共有部分的权利和义务（1）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（2）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。24甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼〔共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的?（）A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意ABD25第四节管理权一、管理权概述1.管理权概念和特征管理权又称为成员权，是区分所有建筑物的业主作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利。特征：基于业主的团体性而产生。通过业主大会行使。永续性权利26二、管理权的内容1.表决权2.选举权和被选举权3.监督权4.遵守业主大会决议的义务27三、区分所有建筑物的管理1、业主大会与业主委员会（1）性质业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。28（2）必须由业主共同决定的事项【重点法条】：《物权法》第74条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。29（3）业主对于业主大会决议的撤销诉权【重点法条】：《物权法》第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。30（4）业主大会与业主委员会的排除妨害请求权【重点法条】：《物权法》第78条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。312、物业管理公司的选任（1）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。（2）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（3）物业公司与业主之间的关系物业管理机构与业主之间是委托合同关系，因此委托合同关于委托人和受托人之间的权利义务关系适用于业主与物业管理机构之间。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。32小结专有权：单元空间共有权：地基、电梯、管线、走廊等公摊面积管理权：业主自治的权利建筑物区分所有权