《房地产企业内审内控实战案例讲座》讲义

1房地产企业内审内控实战案例讲座讲解人:屠建清高级会计师世界华人专家浙江某筹备上市公司财务总监、总助浙江省总会计师协会舟山工委副会长企管名师网特聘首席财务会计讲师财易网、浙江师范大学特聘讲师浙江省会计人员后续教育指定培训师中华全国管理创新研究会副会长……2第一章房地产内控与内审体系概述1.1.房地产内控与内审的地位和作用【案例4】格林柯尔冷得够彻底1959年出生于江苏泰县天津大学热能工程系研究生顾维军，1988年9月发明了格林柯尔制冷剂。2000年7月，以北京、深圳、海南和湖北4家工程公司为主体，成立了格林柯尔科技控股有限公司，在香港创业版上市，发行2.5亿股,筹集资金5.45亿港元。麾下企业的资产总值超过130亿元。2004年前三个季度科龙电器的盈利已达2亿元，2005年4月29日，科龙电器公布2004年年报全年亏损6000多万元，反差巨大。中国证监会就此问题立案调查，科龙危机爆发，股票从25元掉到了1元多。据有关资料指出，科龙电器与格林柯尔系公司有关的公司之间进行的不正常现金流出总额约为40.71亿元,不正常现金流入总额约为34.79亿元,至少给科龙带来5.92亿元的损失。科龙倒在了财务报告的失控里！那么，如何防范于未然？如何最有效地把控这一关？严格的规章制度必不可少，对企业内部的控制更是重中之重。31.2.中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析内控方面：第一，各种管理制度之间存在冲突或真空，没有形成完整系统的内部控制体系。第二，制度没有形成具有核心竞争力的企业管控体系（外控、内控和报建三大控制体系）。第三，管理制度与房地产企业的运行环境脱节，有的房地产管理架构设置处于“静止状态”，由于房地产开发的特性决定了房地产开发团队的架构设计和岗位配置是动态和周期性的，而约束员工的管理制度却没有及时根据人才的流动情况和开发规模的变化进行同步的“系数更新”，导致制度对团队的约束没有处于受控状态。第四，管理制度与“控制环境”不匹配，有的房地产企业内部控制方面的制度和硬件建设十分完备，但其执行的“软件”（企业文化）建设跟不上，造成“董事不懂事、监事不管事、理事只礼事”的管理通病。4内审方面：一是内审计划不周密。二是内审方法不科学。三是审计工作底稿不完备。四是缺乏穿行测试。五是内审报告内容不具体，观点不明确，提出建议深度不够。主要原因：之所以存在上述问题，是由于内审职能不明确、内审制度不完整和内审员业务水平不适应于内审要求所造成。1.3.中国上市公司内控现状调查5678910111213141516171819案例：中航油的失败中国航油（新加坡）股份有限公司，于2001年在新加坡挂牌上市，短短6年时间，净资产增幅高达761倍。2003年的净资产超过了1亿美元，总资产将近30亿元。公司总栽、集团公司副总经理陈久霖被选为“亚洲经济新领袖”，他2003年的年收入高达490万元。但由于公司组织架构不完善，董事会监控不力，使公司从事石油衍生品期权交易一发不可收，与日本三井银行、法国兴业银行、英国巴克菜银行、新加坡发展银行等在期货交易场外签订了合同，买的是“看跌”期货，押错了方向。截止到2004年11月29日，该公司的损失达5.54亿美元,几乎相当于其当时的全部市值。公司在当年11月30日向新加坡高等法院申请破产保护。20案例：巴林银行的破产1995年2月27日，英国中央银行宣布：巴黎银行不得继续从事交易活动并将申请资产清理。3月5日，国际荷兰集团与巴黎银行达成协议，接管其全部资产的负债。同时更名为“巴黎银行有限公司”；3月9日，此方案获英格兰银行及法院批准。这也就意味着有着233年历史的巴黎银行的彻底倒闭。起因只是源于巴黎银行内部一名普通交易员尼克·里森的违反法规操作。他一人身兼交易与清算二职；并且对于他长时间的隐瞒实情、修改报表等手法，银行内部的监管机制也没有及时发现，如同虑设一般，可见制度上的巨大缺失使得其有了大量为自已交易隐私的机会。当里森运用一个错误账号“88888”持续进行巨大的风险交易失败时，赌徒的心理使得他一而再、再而三地押大筹码，盲目占了上风，直到最后回天泛术，巴黎银行亏损9.16亿英镑，百年老牌银行从此覆灭。此案件显然是因为尼克·里森担任了两项不相容职务，加之公司内部监控力度不到位，才引发了这场悲剧。212.1.1上市公司管理陷阱带给监管机构的启示2.1.2新监管法的规定以及意义2.1.3国内监管机构对上市公司内部控制的要求我国监管机构对上市公司内部控制的最新要求《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》解读财政部《企业内部控制基本规范》介绍共7章50条，其内容概括如下：1．内部控制五要素：（1）内部环境。建立规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制；加强员工培训、继续教育、文化建设和法制教育。（2）风险评估。根据设定的控制目标，全面系统持续地收集相关信息，结合实际情况，及时进行风险评估；准确识别内、外部风险，确定相应的风险承受度；确定关注重点和优先控制点及其风险应对策略；综合运用与及时调整各种风险应对策略。22（3）控制活动。运用相应的控制措施，将风险控制在可承受度之内；要形成各施其职、各负其责、相互制约的工作机制；明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和相应责任；严格执行国家统一的会计准则制度；建立与实施财产清查、全面预算、运营分析和绩效考评制度；建立重大风险预警机制和突发事件应急处理机制。（4）售息与沟通。建立信息与沟通制度、反舞弊机制、举报投诉制度和举报人保护制度；对信息进行合理筛选、核对、整合，提高信息的有用性；内控相关信息在有关方面进行沟通与反馈；利用信息技术促进信息的集成与共享。（5）内部监督。制定内部控制监督制度与缺陷认定标准；定期对内部控制的有效性进行自我评价并出具报告；妥善保存内部控制建立与实施中的相关记录或者资料。2．内部环境七要素：第十一条至第十五条阐述了治理结构、组织机构设置与权责分配，明确了股东（大）会、董事会、监事会、审计委员会、内部机构的职责与权限；第十五条对内部审计作了明确规定；第十六条、第十七条阐述了关系到企业发展战略的可持续发展人力资源政策；第十八条阐述了企业文化建设与社会责任；第十九条提到了法制教育。233．风险评估四要素：第二十条、第二十一条阐述了确定风险承受度，风险承受度是企业能够承担的风险限度；第二十二条、第二十三条阐述了识别内外部风险应关注的因素；第二十四条阐述了对风险的分析和排列；第二十五条至第二十七条阐述了风险的应对策略及其调整和对风险的有效控制。4．控制活动（措施）七要素：第二十九条至三十五条分别先后阐述了不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、运营分析控制和绩效考评控制。2.2.内部控制的理论框架与目标内部控制的理论框架由控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通及监督这五个要素，相互联系构成的立体化有机整体。其中控制环境是基础。其目标是经营目标、财务报告目标、遵循目标和战略目标。2.2.1内部控制的定义内部控制是由企业的董事会、管理当局及其他人员为达到财务报告的可靠性、经济活动的效率性和效果性、相关法律法规得以遵循等三个目标提供合理保证的过程。242.2.2内部控制的三个目标一是企业的董事会、管理当局及其他人员为达到财务报告的可靠性；二是经济活动的效率性和效果性；三是相关法律法规得以遵循。2.2.3什么是COSO以及COSO报告框架1992年，“内部控制整体框架“出现，美国反对虚假财务报告委员会（Treadway）下属的由美国会计学会（AICPA）、国际账簿审核人员协会（HA）、财务经理协会（FEI）和管理会计学会（IMA）等参与的“发起组织委员会”（CommitteeofSponsporingOrganizations,COSO也可理解为由美国会计学会、美国注册会计师协会、财务经理协会、管理会计师协会、内部审计师协会组成）发布此COSO报告，该报告对内部控制作出了更为完善的定义：内部控制是由企业的董事会、管理当局及其他人员为达到财务报告的可靠性、经济活动的效率性和效果性、相关法律法规得以遵循等三个目标提供合理保证的过程。内部控制整体框架理论中的内部控制系统是由五要素构成,即控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控。252.2.4建立内部控制系统的基本原则（1）内部控制应当涵盖单位内部的各项经济业务、各个部门和各个岗位（2）内部控制应当落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节（3）内部控制应当符合国家有关法律法规和本单位的实际情况（4）内部控制应当确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督（5）内部控制应当保证合理的控制成本达到最佳的控制效果262728293031323334353637383940414243444546474849502.3.1万科建立内控体系的目标企业内控目标包括合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整、提高经营效率和效果和促进企业实现发展战略。从房地产企业生存空间的“控制与被控制的关系角度看，房地产开发在其全过程经营中，处于控制与被控制的三维空间：企业通过劳动合同的手段以构建内部控制体系形成了法人与员工之间的控制与被控制的关系；以业务合同的手段构建对合作商外控体系形成了业务合同签约之间的控制与被控制的关系；政府的监管体系形成了政府与企业法人之间的控制与被控制的关系。因而，达到各类房地产资源控制人与开发商之间的商业规则，以及开发商（法人）与员工之间管理规则，也是万科建立内控体系目的。2.3.3万科内控项目层面定义与具体内容万科公司层面的控制一般包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。51525354555657582.4.7内控报告（样式）……一、企业对内部控制的责任按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》的规定，建立健全和有效实施内部控制，并评价其有效性是企业董事会的责任。二、注册会计师的责任我们的责任是对贵集团委托审计涉及的上述子公司在2010年4月1日至2011年3月31日的现金管理内部控制及执行情况发表审计意见，并对注意到的相关内部控制的重大缺陷进行披露。三、内部控制的固有局限性内部控制具有固有局限性，存在不能防止和发现错报的可能性。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制审计结果推测未来内部控制的有效性具有一定风险。59四、内部控制审计意见我们认为，上述子公司在2010年4月1日至2011年3月31日期间根据财政部等五部委联合颁发的《企业内部控制基本规范》及相关规范逐步建立和完善了与现金管理相关的内部控制，但根据我们的检查，我们认为上述子公司在下述有关方面的内部控制存在缺陷：（一）制度设计方面1、根据公司提供的相关管理制度和内部控制制度，我们发现其中：第十三章对外担保办法，第一条为依法规范广西柳工机械股份有限集团（以下简称“集团”）及控股子集团的对外担保行为，防范财务风险，确保集团经营稳健，根据《集团法》、《担保法》及《集团章程》的有关规定，制定本办法。制度中出现了“为依法规范广西柳工机械股份有限集团”的对外担保而制定本办法的条款，存在明显的抄袭错误。由此我们认为贵集团是否已按企业的实际情况作出合理的、有效的制度设计存在疑问，我们未作进一步的审计。602、由于上述子公司会计核算业务比较简单，涉及会计核算的岗位只有会计和出纳二个，因此会计岗位比较简单。根据审计我们认为会计岗位职责设计中存在缺陷，一是相关会计人员实施定期轮岗的规定不明确，也