2017年项目管理手册

项目管理手册编制2017年1月目录第一部分项目管理运作办法一、项目管理运作机构设置二、项目主要领导、机构设置及各部门岗位职责三、项目管理运作原则第二部分项目部各部门岗位职责说明书一、项目总经理岗位职责说明书二、项目常务副总岗位职责说明书三、项目工程副总经理岗位职责说明书四、项目营销副总经理岗位职责说明书五、项目销售总监岗位职责说明书六、项目工程部经理岗位职责说明书七、项目土建工程师岗位职责说明书八、项目设备工程师岗位职责说明书九、项目前期主管岗位职责说明书十、项目成本部经理岗位职责说明书十一、项目成本主管岗位职责说明书十二、项目成本工程师岗位职责说明书十三、项目销售管理部经理岗位职责说明书十四、项目签约专员岗位职责说明书十五、项目按揭专员岗位职责说明书十六、项目财务部经理岗位职责说明书十七、项目财务出纳岗位职责说明书十八、项目收款专员岗位职责说明书十九、项目综合事务部经理岗位职责说明书二十、项目综合事务部副经理（兼行政专员）岗位职责说明书二十一、项目工程资料员兼档案员岗位职责说明书二十二、项目驾驶员兼行政助理岗位职责说明书第三部分项目部管理制度一、项目员工基本行为准则二、项目行政管理制度三、项目财务管理制度四、项目工程管理制度五、项目成本管理制度六、项目营销管理制度第四部分项目部各类业务审批流程及表单一、项目部各类业务审批流程二、项目部与总公司对接流程三、各类业务审批表单（见附件）第一部分项目管理运作办法为明确项目各部门、各岗位在项目运作中的责、权、利关系，推动项目的全面开发建设，实现预期的目标，现将项目管理办法制定如下：一、项目管理运作机构设置（一）项目管理运作架构图客户服务部内勤专员助工程部综合事务部财务部总公司工程副总营销副总成本管理部项目常务副总经理销售总监项目总经理（二）项目整体经营管理运作实行总公司总经理授权下的项目总经理负责制。（三）项目日常管理运作实行总经理领导下的经理会管理机制，经理会成员由总公司提名组成。（四）项目设置综合事务部、财务部、成本管理部、工程部、销售管理部五个职能部门。（五）项目各职能部门的业务工作，接受总公司的指导、监督和检查。（六）项目总经理根据经营管理运作实际情况，分阶段予以调整分工。二、项目主要领导、机构设置及各部门岗位职责（一）项目主要领导及分工设置总经理1名、常务副总1名、工程副总经理1名、营销副总经理1名。项目总经理负责整个项目的运行管理，分管综合办、财务部、营销部；项目常务副总负责协助总经理对整个项目的管理及协调工作，分管工程部、成本部；项目工程副总负责项目工程方面的管理及协调工作，联系设计、房产测绘等第三方合作单位，分管工程部；项目营销副总负责项目营销（策划）管理及招商运营管理工作，分管销售管理部。（二）各部门主要职责及岗位设置接待专员客服经理助1、综合事务部主要负责项目行政、人力资源、档案管理、后勤接待服务等工作。岗位设置：经理1名，部门副经理1（兼行政专员）名，资料员兼档案员1名，驾驶员兼事务员1名，部门编制4名。2、财务部主要负责项目财务管理、财务核算、项目成本核算、资金拨付、纳税操作等工作。岗位设置：部门经理（兼任主管会计）1名，出纳1名，收款专员1名，部门暂定编制3名。3、成本管理部主要负责项目成本管理体系、目标成本管理、成本动态管理、成本分析和效益评估、预结算管理等，监督管理工程造价咨询单位的工作，并提出评估报告。岗位设置：部门经理（由总公司成本经理兼任）1名，成本主管1名，成本工程师1名，部门暂定编制3名。4、工程部主要负责项目前期开发及工程管理、工程移交等工作，监督监理单位的工作，并提出评估报告。岗位设置：部门经理1名（由工程副总兼任），前期主管1名，土建主管工程师2名，设备主管工程师1名，暂定编制5名。5、销售管理部主要负责项目的产籍、按揭、客户服务等工作。岗位设置：销售总监1名，部门经理1名，按揭产籍专员1名，签约专员1名，部门暂定编制4名。三、项目管理运作原则（一）全面落实总公司总经理授权下的项目总经理负责制。（二）项目实行总经理负责制，设置总经理领导下的经理会，在重大问题的决策上，实行集体决策制。（三）项目业务管理运作中执行“一个上级”的原则，即分管领导向总经理负责，部门经理向分管领导负责，部门员工向部门经理负责；贯彻“以结果为导向、实事求效”的工作要求，全面落实目标管理责任制。第二部分项目各部门岗位职责说明书一、项目总经理岗位职责说明书直接上级：总公司总经理岗位职责：（一）在总公司的授权下，制定和实施项目总体战略，完成总公司总经理下达的年度经营目标；领导项目各部门建立健全良好的沟通渠道；负责建设高效的组织团队；（二）根据总公司总经理下达的年度经营目标组织制定、修改、实施项目年度经营分解计划；（三）监督、控制经营计划的实施过程，并对结果负全面责任；（四）组织实施财务预算方案及利润分配、使用方案；（五）负责与总公司总经理保持良好沟通，定期向总公司汇报经营战略和计划执行情况、资金运用情况和盈亏情况、机构和人员调配情况及其他重大事宜；（六）领导建立项目与上级主管部门、政府机构、金融机构等部门间顺畅的沟通渠道；（七）主持、推动关键管理流程和规章制度，及时进行组织和流程的优化调整；（八）主持召开项目经理会，对总公司授权内的重大事项进行决策；（九）负责处理项目重大突发事件，并及时向总公司总经理汇报。二、项目常务副总岗位职责说明书直接上级：项目总经理岗位职责：（一）总经理外出时，代总经理履行岗位职责；（二）按照总公司的总体经营运作计划，协助总经理完成年度经营目标组织制定、修改、实施项目年度经营分解计划；（三）协助项目总经理监督、控制经营计划的实施过程；（四）协助项目总经理对工程及成本相关部门的监督管理；（五）协助建立项目与上级主管部门、政府机构、金融机构等部门间顺畅的沟通渠道；（六）主持、推动关键管理流程和规章制度，及时进行组织和流程的优化调整；（七）主持召开项目经理会，对总公司授权内的重大事项进行决策；（八）负责处理项目重大突发事件，并及时向项目总经理汇报。三、项目工程副总经理岗位职责说明书直接上级:项目总经理、项目常务副总经理岗位职责：（一）在项目常务副总的领导下，按照总公司的总体经营运作计划，制定本项目的工程节点目标及分解计划，以书面形式向项目总经理、项目常务副总进行汇报，并认真贯彻执行；（二）负责项目工程施工管理工作，审核所属部门工作计划和安全施工措施，并监督其执行情况；（三）负责所属部门与公司内部相关职能部门之间的工作协调与配合，确保项目建设质量、成本和进度目标达成；（四）主持召开重要结构、重要部位的施工方案讨论会；不定期对施工现场进行检查，随时监控工程质量；（五）负责监督设计、监理、工程总包、材料设备采购等招投标工作，保证满足工程施工要求；（六）负责对项目重大技术问题、重大质量问题、重要设计变更进行协调处理与决策；（七）负责工程质量、安全管理、技术指导，参与工程成本管理；负责协调成本管理部与工程部的工作；（八）对工程材料、设备的合同进行严格审核，签署意见报项目总经理批阅，对合同的执行情况全面负责；（九）组织项目的竣工验收和备案，对项目的质量验收结果全权负责，组织与物业交接具体工作；（十）负责对所属各部门进行业务指导和监督，考核所属各部门及岗位的工作绩效；建议项目部对分管部门进行人事任免；（十一）负责对分管部门或工作的涉外部门进行沟通和联系，并处理相关事务；（十二）负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调工作；（十三）完成总经理交办的其它各项工作。四、项目营销副总经理岗位职责说明书直接上级：项目总经理岗位职责：（一）参与公司重大经营决策过程，并为公司战略性营销项目提供建议；（二）负责公司战略性大客户的开发、维护、管理及客户服务；（三）根据项目计划，组织制定项目整体的营销经营方案；（四）负责所辖业务部门业务规范、流程的建立，并对制度的执行进行监督和指导；（五）负责所辖业务部门销售计划的整体管理，包括销售计划制定、销售进度和销售预算的控制；（六）负责所辖业务的全面管理，包括市场推广、业务公关、项目跟进、实施、商务谈判、合同签订及售后服务等，并针对重要客户进行跟踪和维护；（七）负责所辖业务相关费用的审核，并对实际效果负责；（八）负责所辖业务部门管理人才队伍的建设工作；（九）负责本部门与公司其它各部门的协调；（十）负责协调所辖部门的相关工作；（十一）负责与代理公司之间工作的全面对接。五、项目销售总监：直接上级：项目营销副总经理岗位职责：（一）负责各项相关购房事宜的合同条款审核、网签、备案、抵押及产证办理工作的指导；（二）根据确定的具体营销方案，实施对房源管理及管控，客户更名、换房、退房等业务审核；（三）统计销售、回款数据，形成报表上报公司，并与财务部核对；（四）负责对代理公司相关佣金的初步审核；（五）负责商品房买卖合同中需本单位提供的相关文件和合同附属文档资料的管理；（六）对销售合同及客户资料整理归档、并进行管理工作；（七）参与物业验收移交等工作，与物管公司交接客户资料及相关资料；（八）根据代理公司的销售计划制定销售资金回笼计划，并负责执行；（九）负责督促、协调银行按揭、公积金贷款等业务的办理；（十）督促、协调网上备案、抵押的录入及房产局相关业务的进件办理；（十一）督促、协调公司开发项目相关证件（预售、抵押、产籍）的办理；（十二）办理公司融资贷款的资产抵押、解押工作；（十三）负责相关销售数据的统计工作；（十四）负责对其部门人员的绩效考核工作；（十五）负责部门年度、季度、月度及周计划的拟定；（十六）负责部门年度、季度、月度及周总结的拟定；（十七）完成领导交办的其它工作。六、工程部经理岗位职责：直接上级：工程副总经理岗位职责：（一）贯彻执行国家有关法律、法规及公司各项规章制度，对职责范围内的工作负全面责任并及时向公司领导汇报工作情况；（二）负责工程部的日常管理工作；（三）配合相关部门办理开发项目的相关手续（土地、规划、建设等）；（四）负责组织工程的招投标工作；1、组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标；2、组织投标单位进行现场踏勘和答疑，对投标单位进行考察、评价；3、组织评标和开标工作，确定中标单位；4、参与合同谈判及合同的签订。（五）负责项目管理：1、负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理；2、负责项目施工现场的“三通一平”及工程规划放（验）线工作；3、目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整；4、对项目施工准备、施工进度、质量、施工安全、现场管理、投资控制及工程拨款进行审核、监督检查；5、对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理；6、负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价；7、对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核；8、对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认；9、组织竣工验收及移交。监督检查工程和项目文件资料的管理；10、负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。（六）负责工程监理的管理1、对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核；2、根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核；3、对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系；4、负责监理费用控制与结算。（七）负责与设计单位协调1、参与设计单位的选择；2、参与设计方案的选择工作；3、组织工程技术人员进行图纸预审；4、协调设计单位与相关单位之间的关系；5、对施工中各方提出的变更要求进行审查控制；6、对设计费用进行控制；7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。七、土建工程师岗位职责：直接上级：工程部经理工作职责：（一）熟悉图纸，参与图纸会审，做好会审记录，形成书面图纸会审纪要；（二）协助工程部经理，完成施工现场规划布置、三通一平、规划定位放线等工作；（三）加强日常巡查，对施工过程的各主要工序进行检查，对存在问题及时指出，当发生严重质量事故时，及时与监理和设计部门联系，并参与对事故的处理意见，