成都凯德天府项目考察报告

2016年5月凯德天府考察报告目录CONTENTS项目基础信息1项目考察要点2考察总结3目录CONTENTS项目基础信息1项目考察要点2考察总结31.1开发商简介凯德商用凯德商用商业公司隶属于凯德集团，凯德商用产业有限公司是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲最大的购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用综合的购物中心业务模式涉及零售商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。凯德商用在亚洲拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国53个城市共102家购物中心，物业总值约411亿新元(1,975亿人民币)，总面积约97.2百万平方英尺(903万平方米)。1.2项目经济指标项目信息建筑形态封闭式购物中心商业定位全业态地标商业中心商业建筑面积14万平方米层数地下1层，地上7层停车位1560余个1.3位置、商圈凯德天府项目位于成都市区的南部高新区，该区域是成都市政府全力打造的天府新城，建设目标是成为继上海浦东新区等又一个国家级新区，在带动成都现代产业发展的同时，进而带动整个西部经济发展。凯德广场天府项目位于成都城南高新区新南天地核心商圈，整个商圈商业氛围浓厚，目前该区域已成为城南CBD区域。同时该商圈还毗邻于科华、桐梓林、城南等高端住宅区域，为项目带来了强劲的消费力。1.4辐射区域及人口配套项目毗邻于科华、桐梓林、城南等高端住宅区域，2公里范围内常住人口达20余万；世界500强企业有上百家在高新落户；高新科技园区工作人员12万，政府办公人群5万。1.5交通配套项目位于天府大道与天仁路的交汇处，紧邻项目的主要交通要道有三环路、益州大道、红星路南沿线、剑南大道等，整体来说交通资源丰富，项目通达性强。项目距离成都市中心约6公里，距成都双流国际机场仅15分钟车程，距离最近的绕城高速入口仅10分钟车程。公共交通配套同样十分完善，项目紧靠成都火车南站及巴士枢纽站，并与地铁站1号线和在建的7号线及多条公交线路驳接。1.6项目定位凯德天府项目定位为成都地区地标式的，集购物、休闲、美食、娱乐、生活配套于一体的数字化、娱乐化、个性化、综合性一站式购物中心。随着城市购物中心的增多，新开设的购物中心如何做出特色越来越为业界所关注。凯德商用强调“每一个购物中心都必须要有灵魂”，凯德广场的“灵魂”将更多体现在文化艺术领域，并在建筑、招商方面都将得以充分体现。同时，还会将更多的生活体验服务带入商场之中。凯德天府项目建筑设计采用特色元素，招募的创意商家都能体现项目在文化领域的特色，而超过70%带有体验服务性质的店铺则强调了购物中心的生活体验服务功能。目录CONTENTS项目基础信息1项目考察要点2考察总结32.1外部动线规划12345车库出入口13456购物中心出入口782由于受地块形状及市政道路规划所限，项目外部的动线较为复杂，且与地铁没能形成无缝对接，不能很好导入外部人流。但项目在外围设置了合理的导视系统，每一个出入口之间导视标识也较为明显，因此起到了很好的缓解作用。2.2外立面凯德·天府由国际著名建筑设计师公WOHA主导设计，项目设计灵魂源于山水天成的天府自然人文气质。外立面由穿孔铝板以钻石切面形态拼接而成，构建出如山峦飞川般宏伟灵动的建筑外形。铝板打造岩石质感，中式镂空窗花为基础元素；铝板上面的小孔组成极富韵律感的图案，通气且采光优良；夜晚来临，铝板下特制的灯具，明明灭灭，繁星点点，奇异绚丽。同时项目内外均贯穿绿色环保元素2.3内部平面交通动线购物中心内部动线项目内部品面动线成大写英文字母“L”字形，整体来说动线简洁明了，各个店铺的可视性与通达性强，商场内部基本无死角。商场一楼通道宽敞明亮，但二楼及以上部分区域由于受柱网结构影响，通道较窄，且对商铺的昭示性有一定影响。一楼内部通道二楼内部通道2.3内部平面交通动线5~7层中庭溜冰场6层平面通道项目5~7层平面动线较5层以下有较大差异，主要是受建筑结构与业态影响，整个平面动线以中庭为中心成环绕型。因6、7层以餐饮业态为主，根据餐饮经营需求，需要大部分的外摆空间，故部分通道被用作餐饮商家外摆区。2.4内部垂直交通动线商场内部的直升电梯设置较多，分配也比较合理，且有明确的导视标识，便于客户的快速达到。影院部分的电梯还做了广告包装，同时影院部分的电梯，有独立的通道便于观看较晚影片的顾客通行。垂直电梯分布2.4内部垂直交通动线商场内部共设置了5处扶梯位置，均位于通道重要位置，顾客能够方便快捷的到达。其中在1~3层、3~5层还设置了“飞天梯”，更加方便消费者到达目的店铺；除此之外凯德天府在部分上下扶梯的侧面加装了LED显示屏，不仅起到了美化作用，而且还加强了商场的广告推广。扶梯分布分布2.5内部结构设计购物中心挑高20.5米的中庭设计，顶部将镶嵌巨幅LED数码天幕；5层中庭被打造成景观真冰场，并留出了挑高空间；6-7层将打造成跨层花园餐厅，让顾客在用餐的同时可以全景观看景观真冰场。项目商业建筑面积141507㎡，但实际使用面积52585㎡，公摊率达到62%，购物舒适度高。中庭天幕中庭溜冰场2.6内部装修设计整体风格装修整体采用了现代主义风格，在凯德天府6-7层环绕室内溜冰场的花园餐厅的设计，其设计灵感来源于宽窄巷子和锦里，设计团队期望能够把一个室外的宽窄巷子和锦里的感觉，引入到室内，带给消费者不一样的感受。2.6内部装修设计细节处理商场内部装修在细节处理上也非常到位，比如导视牌上做了背景灯，使得上面的信息更为清楚，便于顾客查看。背景灯光木质扶手檫手纸、洗手液、垃圾桶合理规划温馨提示消防栓处理2.7业态分布及业态配比2.8主力店介绍永辉BRAVO超市永辉BRAVO超市是永辉旗下的高端产品，凯德天赋店于于2014年12月12日正式开业。位置：B1层。面积：7000㎡，约3万款商品，其中高端商品占比约30%。主通道贯穿整个店面，副通道则连接了中岛与货架，让购物者可以轻松找到自己想要的商品。2.8主力店介绍百丽宫影城百丽宫（PALACE）是百老汇旗下的高端影院，目前已在是成都开设三家店；位置：商场5层尽头处；规模：6500㎡，12个影厅，最大的一个厅拥有有241个座位。2.8主力店介绍言几又西南地区首家店，同时也是全国首家标准的城市创新文化一体店，涵盖的产品业态更为丰富，除了创意书店，还包括咖啡吧、艺术画廊、创意市集、主题餐厅；位置：商场4层尽头处；面积：3600㎡。2.8主力店介绍奇迹健身奇迹健身凯德天府店是奇迹健身着力打造的高端品质的健身俱乐部，于2014年3月10日全面开业。位置：商场5楼尽头处面积：4000㎡（含恒温泳池）2.9次主力店星巴克位于商场东部一楼，面积200平方米左右，店铺外摆区设置在商场外部。鹿岛会员店位于商场四楼东面，面积1000平方米以上。2.9次主力店Hotwind热风位于商场三楼中部，面积300平方米左右。精灵公社（射箭）位于商场三楼北面。2.9次主力店香天下火锅英孚教育烤匠世纪星真冰场2.10运营情况项目采用自主运营管理模式，运营过程中能够充分站在消费者的角度出发，实际顾客考虑。一楼中庭旁设置了咨询台B1层地铁扶梯口设置了顾客休息中心2.10运营情况人性化的设计使得顾客在购物过程中能够获得很好的体验性。从而也为项目树立了良好的形象与口碑。厕所内的温馨提示位于4楼小火车温度湿度表手机加油站厕所温馨提示2.10运营情况通过近几次的走访调查，不难发现凯德天府在活动方面尤为重视，周末及节假日期间，中庭内始终能保持2~3场的各类暖场活动，前来参加的顾客也比较多。会员活动促销活动会员积分兑换系统2.10运营情况内部导视标识项目无论是商场外部还是内部以及车库的导视打造都尤为用心，既美观大气还为商场增加了趣味性。特别是在车库里，一改常规的昏暗，空气不流通等缺点。顾客能够通过导视系统快速的找到车位，为顾客创造了良好的体验性。车库导视商场内部楼层导视外部导视2.10运营情况永辉提供免费购物班车2.11经营状况凯德天府自2014年11月开业以来，经营情况一直不温不火，截止目前商业各楼层均有部分未出租物业，结合2015年成都各大购物中心销售业绩来看，凯德天府也并未出现在前列，种种迹象均表明凯德天府经营情况不佳。但通过近期的实地考察，项目在运营方面开始发力，各类暖场、促销活动也逐步开展起来，加上项目本身具有较多的优势，相信在后期经营情况会逐步好转。目录CONTENTS考察总结3项目基础信息1项目考察要点2总结占据城南核心位置、扼守城市要道；毗邻城市核心商圈、配套资源丰富；商业地产高端品牌、项目体量适中；打造手法独特、设计理念前卫；项目定位高端、业态选择考究；运营模式先进、运营能力强劲。项目优点：总结项目不足：城南商业项目同质化严重，项目差异化不足；项目受铁路、立交桥影响外部交通相对较差；现阶段项目空置率高，部分区域商业氛围弱；业态选择上快时尚品牌不足；商场内部无免费WiFi提供；总结可借鉴点：选取城市核心位置，商圈、交通、人口等配套综合考虑；先进的设计理念，独特的打造手法；避开同质化竞争，形成差异化产品；运营管理。