2019中国房地产市场年度展望第一太平戴维斯2019124页

砺境力进中国房地产市场年度展望2019savills.com.cn/research02savills.com.cn/research前言中国经济在2018年经历了巨大挑战。政府严正应对经济不平衡问题，力求金融去杠杆，在重拳出击非正规贷款渠道的同时严格限贷以减少企业负债。这在理想经济环境下亦如履荆棘，更何况中美贸易战当前，经济形势更显严峻。再加上技术企业监管加码、股票市场持续不振，易使人产生经济急速下挫的错觉。但事实上，虽然不乏中小城市景气难振，一线城市以及重点二线城市发展依然稳健。写字楼市场而言，北京、广州、杭州、成都等城市呈现空置率下跌、租金上扬的积极走势；其他城市则受制于供应过剩，涨租难度增加。实体零售继续面临来自电商及全渠道商家的强大竞争火力。然识时务者为俊杰。经验老到的业主开始重新定义价值主张，不断升级业态组合，引入热门品牌或借助潮流技术元素增强互动体验，更将电商平台拉入己方阵营“化敌为友”，积极响应“新零售”时代的消费需求。物流市场持续发展壮大。快消品消费日益向线上转移，包裹投递量不断攀升，对服务品质及时效的要求日益“苛刻”；此外跨境电商、冷链物流也在强势扩张，共同助力物流物业市场。精品体验式旅行、养生保健以及户外运动相关领域迎来新一轮复兴，为酒店市场带来利好。此外，在领先城市的活力中心区，酒店市场亦再焕生机，入住率、客房价格双双回升。在政策导向以及贷款环境的共同作用下，住宅市场仍在不确定中摇摆。面对价格滞涨而成交萎缩的困境，身负重债的开发商迫切希望政策面出现转机。住宅租赁市场热度不减，但处境亦显尴尬：运营平台尚未成熟却已有巨额资本注入；市场初具雏形尚不具规模，供应突增消化仍需要时日。2018年伊始投资市场气氛萧条，但在年末开发商冲业绩、投资者配置资本的需求下，行情有所回暖。本土保险公司与境外基金是投资主力；本土基金则因融资难度较大且收益低于预期，参与度较低。倘若2019年房地产市场继续降温，将会有很多投资者伺机抄底，抑或转向不良贷款领域寻找机会。利基资产领域继续吸引投资者，其中大健康、数据中心等尤受追捧。这些领域回报高、竞争少，然而风险更高，投资周期也更长。相对而言，利基资产更适合私募股权、开发商以及保险公司，与基金的匹配度较低。第一太平戴维斯中国区市场研究部网站将持续更新，与您分享房地产市场睿智观点与深刻洞察-savills.com.cn/research砺境力进03JAMESMACDONALD简可第一太平戴维斯中国区市场研究部主管[e-mail]贸易战中国经济在过去40年中成就惊人。国内生产总值从改革开放前1977年的3,250亿元，到2001年中国“入世”时的11.1万亿元，再到2017年的82.7万亿元，40年间增长24倍。彼时，中国经济规模较小，对全球经济的影响较弱；如今，中国经济贸易的规模及实力日益彰显，一举一动也产生着巨大的国际影响。在此背景下，国际社会尤其是美国开始用更多国际经济贸易惯例来约束中国。此外，由于部分国家已对中国经济产生依赖，国际市场亦担忧这会成为中国达成经济甚至战略目标的“武器”，甚至有一些国家将中国贸易问题上升为国家安全问题。另一方面，随着全球权力平衡的转变，其他国家与中国的经贸关系也将继续演变。中国或将长期面临开放市场、提高决策透明度的压力，且这股压力将不断累积。鉴于政治导向对经济的影响，参与跨境业务的国际企业将面临更多不确定性及市场波动，其他企业则会面临更多海外竞争。但归根结底，中国的所有决策都将以国家利益为宗旨，而所有国家都不会例外。中国经济开放的范围、节点、方式都将由中国选择，例如开放已由本土企业掌控的市场，抑或选择性地引入海外竞争为本土企业的国际扩张提供预演机会。主题篇04savills.com.cn/research债务债务是当今时代最大的系统性风险之一。这虽不是中国特色，但中国债务的增长无论速度还是规模都甚于其他很多国家。国际清算银行数据显示，截至2018年6月，中国总债务达到33.1万亿美元（219万亿元人民币），相当于GDP的253.1%；2008年底这一比率仅为138.4%（6.5万亿美元，44万亿元人民币）。253%看似比率很高，但很多发达国家也在这一水平：如英国（280%）、美国（249%）、澳大利亚（235%）、日本（370%）。债务规模并不是担忧焦点，毕竟中国债务多为国内债务，受汇率波动的影响较小。真正的核心问题在于债务增长的速度以及企业对债务的日益依赖。虽然债务对GDP的比率没有下降，但单从比率没有上调这一点就可以看出，巨额债务已给国内市场施加了相当大的压力，正如我们在过去12个月中所看到的那样。此外，中国债务市场还存在多重问题，包括市场透明度低、影子银行监管缺失、风险评估缺乏合理机制继而影响定价、融资环境受政策导向而非市场选择、股权投资市场不够成熟难成企业融资途径、非金融企业债台高筑等等。这些问题都亟待解决，中国政府也在勉力应对。然而，这些任务件件艰巨、相互关联且极其复杂。暂不提解决问题，即便缓解形势也需要时间和耐心，难免会造成严重不适，例如经济增长放缓、企业破产、市场整合、资产重新估价等。攻坚战的开展势必缓慢，可能会因为外来干扰而屡屡中断，但长远来看，不断进展将是持续的主题。各部门债务与GDP比重，2007年1月至2018年6月来源CEIC、第一太平戴维斯研究部0%50%100%150%200%250%300%砺境力进05服务式办公出现数十年后，联合办公成为新的关注焦点。这两类办公产品的定位都相对“边缘化”，主要服务于企业代表处、初创公司、自由职业者以及部分中小型企业。相比传统写字楼，其优势在于租客可即时入驻、租赁条款更加灵活、成本支出较低，提供各类服务、活动及共享设施。在良好的商务社群氛围下，入驻企业往往也可获得发展支持并吸引到风投关注。回顾联合办公近年走势可见，在市场需求支撑以及多轮融资成功这两道“强心针”的作用下，联合办公强势扩张之余亦在不断寻求突破。运营商积极拓宽服务范围、扩大运营场所，吸引规模更大的大企业租户，提供定制房地产解决方案。在此扩张过程中，运营商与业主及中介的关系逐渐转变——由于核心业务出现重叠，双方关系愈发微妙。为提升租户体验，业主积极增加服务内容、升级设施；亦有业主自创联合办公品牌,“肥水不流外人田”。中介方的角色也有所转变，从传统的租赁谈判与管理、项目及设施管理逐步延伸至与业主合资合作，共同打造灵活办公空间。随着更多办公楼面被“联合办公化”，Waas带给写字楼市场的影响或将比此前预期更加深远、广泛和持久。Waas出现在经济增长放缓这个节点，看似“生不逢时”，但可能恰恰是应际而生：企业社会正在加速变化，市场不断涌现新的产业及商机，老旧产业被迫重组整合，不确定气氛笼罩市场，前景难以预测。在这个以变化、不确定为关键词的时代，仍用一纸长期租约拴住未来发展方向存在变数的企业，显然愈发不易。办公空间即服务WaaS06savills.com.cn/research技术与数据房地产长期一度被看作与技术创新“绝缘”的行业，如今也终于对科技敞开了大门。在市场历练下，安居客、房天下等房产网站逐渐从住宅中介蜕变成全方位地产中介平台，淘宝甚至也推出大型房产投资项目。一些平台（例如自如）更承担起租赁房产管理者的角色，在发布房源信息的基础上增加全套管理服务，并推出配套APP，便于租户在移动终端进行开锁、支付房租、联系物业管理等多项操作。电商平台不断扩充类别、抢占市场份额，同时也在继续向实体零售进发。从无人零售店、无人机送货到刷脸购物、VR零售店，技术似乎在掀起一次消费体验自动化的变革。从消费者体验的角度来看，一些“1.0”技术还比较粗糙，但随着技术及技能的提升，技术应用应该会向“润物细无声”的方向发展，为人力提供辅助而非取代人力。近来的技术应用更多以消费者参与、品牌体验为重，简单粗暴的自动化已难登大雅之堂。技术对零售业的颠覆性变革也为与零售息息相关的物流带来了机遇与挑战，令物流成本下降，运营效率及管理水平则有所提升。过去看似遥不可及的技术与民众生活日益紧密。2018年中在香港上市、已与宜家达成合作的智能家居品牌小米不断开发出新型智能产品；阿里巴巴、百度等技术巨头则跟随苹果、谷歌、亚马逊的脚步，推出智能语音助手。技术企业也在寻求与政府部门合作，从物联网传感器、移动设备等各类途径获取海量数据，服务于提升公共安全、规范交通、优化资源配置等目标。新技术应用的最大裨益在于人类真实体验的数字化，以及由此获得的近乎无限量的数据。如果存储、分类、分析得当，这些数据可以帮助我们更好地理解个人与环境的互动，从而以社会需求为导向，打造更好的现实世界，例如闭环系统、人工智能优化、智能设计等。砺境力进07住房住房市场对中国经济而言至关重要。有预测称，住房对经济增长的贡献约在五分之一至三分之一之间，占家庭资产的平均比重约为三分之二。近年来中国一直以“降温调控”为房市主基调，力求降低经济增长对住房市场的依赖。限购限贷、严控预售证和售价、土地调控收紧等都已成为耳熟能详的常规政策手段。政策的初衷在于抑制房价上涨，从而缓解甚至减轻购房压力，同时亦要避免房价暴跌式调整，以免造成家庭财富严重缩水。在房价涨势得到控制的同时，成交行情亦需得以延续。如此开发商才能回笼资金，抑或偿还贷款，抑或进行再投资，推动经济及就业继续增长。2016年政府首次提出“租购并举”，发声助力住宅租赁市场，房市调控政策再次峰回路转。时隔两年，租赁市场的发展显著提速。政府希望通过发展租赁市场减轻民众住房负担，提升人口流动性；鼓励个人投资股市或创业继而提振实体经济；创造就业机会，盘活存量资产。随着租赁市场逐渐成熟，未来或向多元化、专业化方向发展，进一步细分领域以服务于不同群体，例如学生公寓、老年公寓等。-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%111121131141151161171181各级城市房价环比增速，2011年1月至2018年11月来源CEIC、第一太平戴维斯研究部08savills.com.cn/research消费来源CEIC、第一太平戴维斯研究部在居民收入持续上涨、固定投资回报渐微的背景下，消费市场成为引领中国步入经济增长新时代的希望。中国家庭消费支出约占GDP的35-40%，落后于50-70%的国际主流水平。然而，消费拉动难以迅速实现。虽然家庭债务占GDP的比例依然较低，到2018年6月仅约50.3%的水平，但债务总额增长过快，且主要源于住房贷款的增长，消费贷款仅占较小比重。面对高额的房贷以及高于全球主要经济体的利率水平，中国家庭可支配收入越来越多地用于偿还贷款。消费品及服务的购买力因此受到限制。从经济大环境来看，金融去杠杆攻坚战打响，互联网融资平台监管升级，P2P市场崩盘，中美贸易战如火如荼，国内经济减速增长，住宅市场近乎停滞，股权市场疲软……这一系列因素亦在共同拖缓消费行情。社会消费品零售总额实际增长率从2012年末的13.0%下降至2017年末的7.8%，截至2018年11月底已进一步降至5.8%。同比基数逐年增加固然是比率下降的原因之一，但零售销售放缓的速率快于经济放缓的速率，对零售业而言并不是好兆头。尽管零售销售增速放缓，新机遇也在不断涌现，本土品牌层出不穷，迎合不断变化的消费需求。从各具创意的精品咖啡到华为、小米等电子产品，创新的商业模式填补着市场空缺，让消费者能以更亲民的价格享受相对高端的品质。35%40%45%50%55%60%65%70%75%1970197519801985199019952000200520102015主要国家消费支出占GDP比重，1970年至2017年社会消费品零售总额同比增速，2012年1月至2018年11月来源CEIC、第一太平戴维斯研究部0%2%4%6%8%10%12%14%16%来源世界银行、第一太平戴维斯研究部砺境力进09北京写字楼市场供给量520,037平方米租金涨幅10.9%空置率7.0%零售市场供给量500,00