2019年14月房地产与基建数据专题点评基建投资增长潜力可观房地产新开工与施工或保持强劲20

2019年1-4月房地产与基建数据专题点评基建投资增长潜力可观，房地产新开工与施工或保持强劲卓桂秋/金瑞期货研究所从业资格：F3006632投资咨询资格号：Z00108392019-6-5基建：基建投资增长潜力可观p经测算，我国1-4月基建投资同比增长2.97%，继续温和反弹。其中，交通运输、仓储和邮政业固定资产投资完成额同比增长6.5%，拉动1-4月基建投资增长2.4个百分点；其他两个基建行业投资有所改善。p1-5月，发改委批复基建项目计划投资金额同比增长534%。批复的基建项目以交通运输为主，集中在铁路、城市轨道交通和机场三大领域。根据过去几年的经验，交通运输项目对拉动基建投资增长具有重要作用。1-4月交运基建投资同比增长6.5%，在1-5月发改委批复交运基建项目计划投资金额同比大增534%的背景下，预计交运基建投资增速存在较大提升空间，基建投资增长潜力可观。p5月中旬，发改委表示将加快政府主导的投资，相对降低对基建项目的资本金比例要求。我们认为，在外贸形势愈发严峻背景下，加快基建投资扩内需的意义凸显，后期基建投资力度有望加大，落地速度有望加快。房地产：房地产新开工与施工或保持强劲p1-4月我国房地产开发投资同比增长11.9%，其中土地购置费和建筑工程投资分别拉动约8个百分点和5.4个百分点。但是，1-4月土地购置面积累计同比大幅萎缩33.8%，土地成交价款累计同比减少33.5%，土地购置费却同比增长29.7%。我们认为，分期付款这一“价外因素”因素仍是土地购置费增长的驱动力，1-4月拉动土地购置费增长39.7个百分点。不过，随着土地成交价款的减少，根据领先关系，“价外因素”增长面临后劲不足的风险，对房地产开发投资增速的拉动可能减弱，未来房地产开发投资维持高增长的动力或将更多依赖建筑工程投资的增长。p1-4月房地产购地大幅下降，但新开工强劲超预期；房屋施工加速增长，符合2019年开发商将加快施工，以完成期房交付的预期。我们认为，2018年开发商高周转可以解释当年新开工的强劲，但2019年1-4月商品房销售放缓、广义住宅库存创新高，而新开工依然强劲，可能有两个原因：（1）政策限制囤地，所以存量土地加快开工，数据显示2018年底待开发土地面积可观，相当于2.5个2018年的新开工规模；（2）商品房预售制存在取消预期，所以开发商加快商品房建设，主动做库存，以备现房销售。主要观点经测算，我国1-4月基建投资增速2.97%，交通运输投资继续挑大梁，其他两行业投资有所改善p经测算，2019年1-4月我国基建投资41297亿元，同比增长2.97%，延续去年四季度以来的温和反弹态势。其中，1-4月：p电力热力、燃气及水的生产和供应业固定资产投资完成额同比增长0.5%，拉动1-4月基建投资增长0.1个百分点；p交通运输、仓储和邮政业固定资产投资完成额同比增长6.5%，拉动1-4月基建投资增长2.4个百分点；p水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额同比增长1.1%，拉动1-4月基建投资增长0.5个百分点。基建2019年1-5月，发改委批复交运基建项目计划投资金额累计同比增长534%p5月份，发改委仅批复一个机场基建项目。但1-5月发改委批复基建项目计划投资金额累计6350.97亿元，同比增长534%。批复项目集中在交通运输领域，其中，轨道交通2608亿元，占比41%；铁路2180亿元，占比34%；机场项目1562.96亿元，占比25%。p根据过去几年的经验，交通运输项目对拉动基建投资增长具有重要作用。2019年1-4月数据显示，基建投资增长2.97%，其中交通运输、仓储和邮政业贡献了2.5个百分点，贡献率84%。p5月17日，发改委表示将加快政府主导的投资，适度降低对基建项目的资本金比例要求。p我们认为，在外贸形势愈发严峻背景下，加快基建投资扩内需的意义凸显，后期或会加快基建项目批复和上马，带动基建投资更快反弹。基建1-4月我国房地产开发投资同比增长11.9%，土地购置费和建筑工程拉动增长p2019年1-4月，我国房地产开发投资完成额累计34217亿元，同比增长11.9%，呈小幅加速态势。p分项来看，1-4月：Ø“其他费用投资”累计12110.93亿元，同比增长25.4%，拉动房地产开发投资同比增长8个百分点；Ø“建筑工程”累计19703.53亿元，同比增长9.1%，拉动房地产开发投资增长5.4个百分点；Ø“安装工程”累计1902.52亿元，同比增长-23%，拉动房地产开发投资同比增长-1.9个百分点；Ø“设备工器具购置”累计500.47亿元，同比增长23%，拉动房地产开发投资同比增长0.3个百分点。p1-4月，剔除“土地购置费”后房地产开发投资同比增长5.5%。房地产土地购置费同比增长29.7%，连续10个月放缓p2019年1-4月份土地购置费10401.39亿元，同比增长29.7%，增速连续10个月放缓；p土地购置费占“其他费用投资”比重85.9%，占比连续2个月反弹，季节性显现。房地产土地购置费增长29.7%其他费用投资增长25.4%建筑工程投资增长9.1%房地产开发投资增长11.9%2019年1-4月土地市场成交大幅萎缩，地价微涨p1-4月土地购置面积累计3582.3万平方米，同比增长-33.8%；p1-4月土地成交价款累计1589.6亿元，同比增长-33.5%；p据此推算，1-4月每平方米土地购置价格平均为4437.3元，同比增长0.41%。p可见，1-4月土地市场成交遇冷，地价涨幅得到有效抑制，同比基本持平。房地产土地成交价款对土地购置费持续负拉动，“价外因素”增长后劲不足，关注建筑工程的对冲作用p1-4月土地购置费中，土地成交价款占比降至15.3%，连续3个月回落，土地成交价款以外的费用（简称“价外因素”）占比升至84.7%，连续3个月上升。p前几期报告我们提到，2012年以来土地成交价款对土地购置费增长贡献度领先“价外因素”对土地购置费增长贡献度一年时间。由于2018年1-12月土地成交价款对土地购置费增长贡献度同比减弱（减少约56%），那么根据领先关系，2019年“价外因素”对土地购置费增长贡献度可能同比减弱；如果2019年土地成交价款增速平稳或放缓，那么2019年土地购置费增速将回落，将使得2019年房地产开发投资存在放缓风险。p1-4月土地购置费的“价外因素”拉动土地购置费增长约39.7个百分点，为去年同期的65%，贡献度同比减弱，与上述判断得到初步印证；p1-4月土地成交价款同比增长-33.5%，拉动土地购置费增长-10个百分点，年初以来持续负贡献，形势比预期的严峻。如果这一形势持续，那么年内将见到房地产开发投资增速的回落。但是，建筑工程投资的加速增长可能起到对冲作用，延缓房地产开发投资增速的回落。房地产1-4月商品住宅销售面积同比基本持平，其中期房销售占比进一步上升p1-4月，商品住宅销售面积累计36795.78万平方米，同比增长0.4%，增速由负转正。p1-4月商品住宅销售面积中，期房销售面积占比创新高至87.3%；p1-4月商品住宅期房销售面积累计32119.3万平方米，同比增长5.1%；p1-4月商品住宅现房销售面积累计4676.5万平方米，同比增长-23.4%。房地产现房库存消费比同比上升；广义库存创历史新高p4月份狭义住宅库存（=商品住宅待售面积）24321万平方米，环比减少357万平方米或1.4%，同比减少14.7%；按照1-4月商品住宅现房平均销售面积计算，可供销售20.8个月，同比增加2.1个月。p4月份广义住宅库存（=住宅施工面积-商品住宅销售面积）为465035.9万平方米，创历史新高，环比增加6429.5万平方米或1.4%，同比增长11.3%；按照1-4月商品住宅（现房+期房）平均销售面积计算，可供销售50.6个月，同比增加5个月。房地产1-4月，房地产开发投资资金来源增长加快，各分项资金来源均有回升，好于预期p1-4月房地产开发投资资金来源累计52466.37亿元，同比增长8.9%，增速较1-3月加快4个百分点。其中，1-4月：p国内贷款累计8954.79亿元，同比增长3.7%，拉动1-4月房地产开发资金来源增长0.7个百分点。p自筹资金累计15687.02亿元，同比增长5.3%，自2017年10月以来首现负增长，拉动1-4月房地产开发资金来源增长1.6个百分点。p其他资金累计27790.68亿元，同比增长12.8%，拉动1-4月房地产开发资金来源增长6.5个百分点。房地产1-4月房屋新开工面积增长强劲超预期；施工面积加速反弹，符合预期房地产1-4月房地产购地大幅下降，但新开工强劲超预期；房屋施工加速增长，符合2019年开发商将加快施工，以完成期房交付的预期。我们认为，2018年开发商高周转可以解释当年新开工的强劲，但2019年1-4月商品房销售放缓、广义住宅库存创新高，而新开工依然强劲，可能有两个原因：（1）政策限制囤地，所以存量土地加快开工，数据显示2018年底待开发土地面积相当于2.5个2018年的新开工规模；（2）商品房预售制存在取消预期，所以开发商加快商品房建设，主动做库存，以备现房销售。2018年底待开发土地面积高企，相当于2.5个2018年新开工规模房地产p2018年12月，待开发土地面积45618万平方米，同比增长27.6%；库存消费比创新高至2.5年，较2017年增加0.9年或65%。p假设2019年1-4月房屋新开工面积58552.34万平方米全部来自待开发土地面积，按照2018年平均11层的建筑面积计算，那么消耗待开发土地面积为5322.94（=58552.34/11）万平方米，即截止2019年4月份待开发土地面积为40295.06（=45618-5322.94）万平方米。p由于2019年1-4月购地3582.28万平方米，那么，截止4月份待开发土地面积为43877.34（=40295.06+3582.28）万平方米，同比增长6576.96万平方米或17.6%。声明分析师声明负责撰写本研究报告的研究分析师，在此申明，报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰、准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正。作者薪酬的任何部分不会与本报告中的具体建议或观点直接或间接相联系。免责申明本报告仅供金瑞期货股份有限公司（以下统称“金瑞期货”）的客户使用。本公司不会因为接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告由金瑞期货制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开的资料，但金瑞期货对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。金瑞期货可随时更改报告中的内容、意见和预测，且并不承诺提供任何有关变更的通知。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，并非作为或被视为实际投资标的交易的邀请。投资者应该根据个人投资目标、财务状况和需求来判断是否使用报告之内容，独立做出投资决策并自行承担相应风险。本公司及其雇员不对使用本报告而引致的任何直接或者间接损失负任何责任。本报告版权归金瑞期货所有。未获得金瑞期货事先书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制或出版作任何用途。合法取得本报告的途径为本公司网站及本公司授权的渠道。