中国房地产行业发展回顾与展望廿载不尽风流雄关漫漫征途2018

廿载发展回顾资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明从1998年住宅商品化改革以来，迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头，二十年来中国房地产发展可以大致划分为四个阶段。1、房地产市场化启动阶段：从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前。2、房地产需求推动行业发展阶段：从2003年土地招拍挂改革至2007年股市和房市走牛。3、房地产两轮宽货币导致的价值重估阶段：从2008年全球发生金融危机至2016年。4、房地产因城施策长期化的长效阶段：从2017年以来国家逐步确立了房地产市场的长效机制。我们认为，2019年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者恒强与存量逻辑。在房地产长效机制下，行业进入总量高位，增速低位是大势所趋。强者恒强和存量逻辑（高维竞争与多维竞争）是下一个时代的重要特征。投资建议。我们继续看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】，2018年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、中国国贸。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。1廿载发展回顾中国房地产市场化进程可大致分为四大阶段。资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图从土地和人口视角将中国房地产二十年的市场化进程划分为四个阶段2调控政策趋紧地产销售下滑房价下跌开发商拿地减少房地产投资下滑经济GDP下滑刺激政策出台地产上市公司估值见底地产销售上升房价上升房地产行业上市公司业绩上升地产板块估值上行图传导机制回顾以上二十年，行业整体上表现为经济、地产销售和价格、调控政策与上市公司业绩和股价的交互作用变动关系。资料来源：海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明廿载发展回顾3资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明廿载发展回顾图中国房地产行业四个阶段中商品房销售的表现4资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明廿载发展回顾图中国房地产行业四个阶段中商品房价格的表现5资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明廿载发展回顾图中国房地产行业四个阶段中房地产投资增速的表现6资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图中国房地产行业四个阶段中土地购臵的表现廿载发展回顾7资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明廿载发展回顾图中国房地产行业四个阶段中新开工面积的表现8资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明图中国房地产行业四个阶段中上市公司业绩的表现廿载发展回顾9资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明廿载发展回顾图中国房地产行业四个阶段中板块资本市场表现10房地产19年基本面预测分线城市销售面积销售均价销售金额涨幅分线城市占比涨幅涨幅分线城市占比乐观预测一线城市0%2.5%0%0%8.0%二线城市0%17.5%0%0%27.0%三四线城市-5%80%0%-5%65.0%全国-4%-0%-3%中性预测一线城市0%2.6%0%0%9.0%二线城市0%18.0%0%0%28.0%三四线城市-8%79.4%-3%-11%63.0%全国-6%--1%-7%悲观预测一线城市0%2.6%0%0%9.0%二线城市0%18.3%0%0%28.7%三四线城市-10%79.1%-5%-15%62.3%全国-8%--2%-10%资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明表对2019年房地产运行情况预测（1）112018年预测（2017年末）2018年前10月实际数据差异原因2018年11月预测2019年悲观/中性/乐观房地产销售面积增速（%）-10.007.702018年棚改目标上调到580万套。三四线实际销售情况好于预测-8.0%/-6.0%/-4.0%房地产销售金额增速（%）-5.0013.70同上-10.0%/-7.0%/-3.0%土地购臵金额增速（%）10.2563.40土地购臵费实际同比增速大幅超预期5.0%/8.0%/10.0%新开工面积增速（%）0.0016.30销售下滑影响土地成交量下滑，销售和土地购臵两方面预期偏悲观导致预测的新开工面积降幅较大。0.0%/3.0%/5.0%建筑工程增速（%）3.00-3.40高估建筑工程2.0%/5.0%/6.0%房地产开发投资增速（%）5.069.70土地购臵和建筑工程低估导致房地产开发投资预测偏低3.0%/5.0%/7.0%我们认为，行业从总量角度看，销售面积总量指标要再创新高面临较大难度。新开工等与销售面积相关的总量指标均存在下行压力。我们认为，未来销售额总量增长主要来自不同区域之间房价涨幅，与金额相关指标将处于高位震荡。资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明房地产19年基本面预测表对2019年房地产运行情况预测（2）12表当前存量房面积表未来新增需求资料来源：wind，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明展望未来市场总体需求会下行，但也不悲观。（我们认为，按照稳定期300亿平，每年3-5%更新需求看，长期稳定状态住宅需求9-15亿平上下）13展望未来第一阶段：从15+XPE，下行到8XPE左右面临持续政策调控②①第三阶段：估值极限位臵下跌至4XPE上下，防止业绩下修风险第四阶段：估值快速提升到10到15+XPE产业政策和宏观政策均利好基本面下行压力大于宏观政策利好产业政策和宏观政策均开始收缩宏观政策转向，但产业政策利空第二阶段：估值在6X到8XPE之间波动①图：地产投资时钟注：蓝线代表产业景气，红线代表经济景气，黄线为板块估值周期底部通常要经历：1）价格销量下行；2）监管态度改变；3）企业业绩下修现在处于什么阶段，等待什么信号？请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明资料来源：海通证券研究所14资料来源：克尔瑞销售排行榜，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明投资逻辑企业发展进入强者恒强时代。考虑未来行业总量大头已开始明显，在可预测的时间范围之内，中小房企能够弯道超车的概率呈现明显下降趋势。我们认为，这将使得房地产行业强者恒强的局面越发明显。图行业集中度将持续提升15图企业构建全新产品链（1）资料来源：海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明投资逻辑存量时代到来。1）我们认为，市场竞争中的新格局无疑是高维竞争与多维竞争。企业将在原有以土地获取和以开发为核心的住宅单核维度基础上，增加资产运营和客户经营两个维度，晋升为高维体系。16图企业构建全新产品链（2）资料来源：海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明投资逻辑存量时代到来。2）我们认为，周转业务开始进入稳定态；现金流业务会成为市场追逐的焦点。17投资逻辑：龙头为王，存量选优！19年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者恒强与存量逻辑。在房地产长效机制下，我们认为，因城施策将持续保持较长时间。行业进入总量高位，增速低位是大势所趋。强者恒强和存量逻辑（高维竞争与多维竞争）是下一个时代的重要特征。投资建议：1）龙头企业；2）高现金流企业继续强推地产五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】，新加强推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、中国国贸。投资逻辑18请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明风险提示请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业面临加息和政策调控两大风险。19分析师声明和研究团队分析师声明涂力磊本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。房地产研究团队：涂力磊SAC执业证书编号：S0850510120001电话：[phone]Email：[e-mail]联系人：金晶电话：[phone]Email：[e-mail]谢盐SAC执业证书编号：S0850511010019电话：[phone]Email：[e-mail]杨凡SAC执业证书编号：S0850518070003电话：[phone]Email：[e-mail]20请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明信息披露和法律声明投资评级说明法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。1.投资评级的比较和评级标准：以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅；2.市场基准指数的比较标准：A股市场以海通综指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。类别评级说明股票投资评级优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10%以上；中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10%与10%之间；弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10%及以下；无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点。行业投资评级优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上；中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间；弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10%以下。21