仲量联行2018年Q3大中华区物业报告

大中华区物业摘要二零一八年第三季度扩大开放，逆风而上4专题文章04 经济和政策动态06 投资中国市场，时不我待07 金融开放为上海带来新机遇08 多品牌集合店重塑中国零售物业09 投资市场：山东的双子星正在崛起 28零售物业28 北京29 上海30 广州31 成都32 深圳33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州12办公楼12 北京13 上海14 广州15 成都16 深圳17 天津18 青岛19 重庆20 沈阳21 香港22 武汉23 西安24 杭州25 台北42住宅42 北京43 上海44 广州45 成都46 深圳47 天津48 青岛49 重庆50 沈阳51 香港52 武汉53 澳门54 西安56工业地产56 北京57 上海58 广州60酒店60 北京61 上海62 香港2018年第三季度中国GDP同比增长6.5％，增速连续两个季度放缓。除了国内消费增速下行以及中美贸易摩擦等外部不确定性因素增加以外，国内投资增速下降较为显著。在前三季度，全国固定资产投资同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点。但是，服务业增长依然保持稳定。在前三季度，第三产业增加值同比增速小幅上升至7.7%。工业增速虽然有所回落，但亮点依然来自于新产业和新产品。高新技术制造业、战略新兴产业增加值同比上升11.8%与8.8%；新产品方面，新能源汽车、工业机器人增速分别为54.8%与11.7%。 展望未来，面对宏观经济增长放缓以及国内外环境不确定性增加，政府将进一步实施各项政策工具。在财政政策方面，减税降费将成为亮点。其中，个人所得税改革以及增值税等企业赋税改革力度的加大将进一步提振消费并释放企业活力，尤其是针对中小型民营企业。同时，基础设施投资增速有望企稳回升。在货币政策方面，金融机构将着力使用各项工具定向投放支持民营中小型企业。此外，中国将积极推动贸易开放和金融服务业对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股比结构以及牌照开放方面，这将为中国经济注入新的活力。 此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4–专题经济和政策动态兽企业以及联合办公的不断扩张有望助力全国一线城市在全年录得历史新高的净吸纳量。相比一线城市，中国主要二线城市在2018年的前三个季度也同样保持高度活跃。仲量联行跟踪的16个主要二线城市的净吸纳总量高达194万平方米。在传统的主力需求以外，部分一线城市TMT企业的后台部门转移也为西部城市带来机遇。特别是西安、重庆、成都这三座城市，贡献了主要二线城市近40%的净吸纳量。在一线城市中，广州本季度租金涨幅持续领跑，连续三个季度出现提速，上半年涨幅累计8.5%。多元化的需求来源保证了广州市场在P2P公司衰退的环境下仍能保持稳定增长。在北京，有限的有效供给使得空置率被控制在低位，也使业主方得以掌握市场主动。三季度北京租金录得1.5%的涨幅，依然领跑全国租金表现。在上海与深圳，虽持续有新增供应入市，但凭借强劲的内外资需求推动租金不降反升，环比2018年第三季度中国GDP同比增长6.5％，增速连续两个季度放缓。除了国内消费增速下行以及中美贸易摩擦等外部不确定性因素增加以外，国内投资增速下降较为显著。在前三季度，全国固定资产投资同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点。但是，服务业增长依然保持稳定。在前三季度，第三产业增加值同比增速小幅上升至7.7%。工业增速虽然有所回落，但亮点依然来自于新产业和新产品。高新技术制造业、战略新兴产业增加值同比上升11.8%与8.8%；新产品方面，新能源汽车、工业机器人增速分别为54.8%与11.7%。 展望未来，面对宏观经济增长放缓以及国内外环境不确定性增加，政府将进一步实施各项政策工具。在财政政策方面，减税降费将成为亮点。其中，个人所得税改革以及增值税等企业赋税改革力度的加大将进一步提振消费并释放企业活力，尤其是针对中小型民营企业。同时，基础设施投资增速有望企稳回升。在货币政策方面，金融机构将着力使用各项工具定向投放支持民营中小型企业。此外，中国将积极推动贸易开放和金融服务业对外开放的各项政策落地生效，尤其是在股比结构以及牌照开放方面，这将为中国经济注入新的活力。 分别小幅上涨0.9%和0.7%。其中上海涨幅略高于第二季度，金融产业开放使得上海得到了更多来自外资金融行业的目光。大湾区政策的不断推进以及港珠澳大桥的竣工预计会让深圳受到更多的关注。在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，成都仍保持了较为可观的租金涨幅，环比为1.0%。其他城市租金基本保持稳定。优质零售物业市场：2018年第三季度，一线城市的主要商场持续转型。电商巨头京东加码新零售，在上海环宇荟开设华东首家无人超市，在广州与悦舍合作在番禹万达广场开设线下体验店。在北京，消费者对生活品质的日趋关注催生了对健身和家具饰品品牌的扩张，如瑜伽品牌Pure Yoga和家具品牌Nome等。另外，“创业潮”以及企业倡导更加休闲化的办公室着装标准，催生了商务休闲和运动服饰品的强劲需求，特别是在“时尚之甲级办公楼市场：2018年三季度，科技类企业的需求持续增强，在多个主要城市推动市场。在北京，阿里巴巴、腾讯等行业巨头仍在寻求租赁可能，受此推动，来自IT行业的办公楼租赁需求首次超越金融行业，成为北京市场的主要来源。与此同时，由于良好的教育环境以及成本优势，西部城市逐渐开始承接来自一线城市的科技类企业后台需求。尽管受P2P行业退潮影响使得非传统金融业呈现调整，但金融业整体需求仍持续增长。在本季度，越来越多的外资金融类企业受到金融开放政策的吸引开始落点上海等城市，把原本的代表处升级为实质的运营办公室。中国主要城市办公楼市场持续活跃。其中，四个一线城市的净吸纳总量为244.8万平方米，超过新增供应总量（186.4万平方米）。来自传统金融行业、TMT类独角都”上海和创业气氛浓郁的深圳。在二线城市中，国际品牌持续在几个区域级中心城市布局。如成都本季度迎来BeenTrill全国首店，Isabel Marant和A.Lange&Sohne西南首店的开业。Hermes和Kate Spade等知名奢侈和轻奢品牌则首进西安。社区商业的兴起也让餐饮、家居和生鲜超市等业态受到青睐。Nome延续了在一线城市的强劲扩张步伐，持续在西安、天津、成都等城市布局。受资本追捧的“网红”茶饮鹿角巷、喜茶和奈雪的茶等继续入驻成都、武汉及重庆的高人气商场。新零售生鲜超市完成在一线城市的全面布局后，继续迅速下沉至二三线城市。另外，在空置率较高的市场，如沈阳和天津等地，主要租赁需求来自于内资品牌。如体育品牌Jordan在沈阳皇城恒隆开设东北最大旗舰店，内资咖啡店Bruno Caffe则一口气在天津预租了四个大型店面。在仲量联行本季度跟踪观察的全国15个大中型城市中，一线城市共有83.2万平方米的新增供应量入市，约为上季度的1.3倍。其中上海的新增供应创自2006年以来的单季新高，共有十个共计57.0万平方米的新项目入市。而在北京和深圳的新项目皆位于市郊，去中心化趋势明显。二线城市的新增供应量约为112.1万平方米，超过71%的供应量集中在北方，其中西安、天津和沈阳为新增供应量最高的城市。和一线城市相比，二线城市本季度的供应更加多元化，从区域级一站式购物中心到市郊的社区商业，以及综合体的商业裙楼等。主要项目包括主打艺术生活的沈阳南金廊K11，满租开业的社区商业重庆弹子石万象汇，和天津的商业新地标陆家嘴中心等。租金方面，一线城市中除了深圳之外，北上广的租金同比增长都保持平稳。更多的业主在未来供应压力和整体宏观经济发展不确定的情况下，相较于实现租金增长，它们可能更倾向于引入优质品牌和改善业态组合。而二线城市里，零售市场基本面健康的西安、杭州和天津等地的租金表现较为突出。这些城市消费的两极化导致在细分市场占主导的项目通常能实现较高的租金涨幅，甚至高于一线城市的商场，如杭州大厦和天津梅江永旺购物中心等。目图表1：甲级办公楼租金，2018第三季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2017年净吸纳、新增供应和空置率均为全年数据。2018年净吸纳、新增供应为前三季度值，空置率为第三季度值，未来供应为2018年第四季度的预计落成量。数据来源：仲量联行*厦门、长沙、郑州每半年更新一次-3%-2%-1%0%1%2%3%图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额Note:1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统02,0004,0006,0008,00010,000成交面积（万平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量2,2333,2714,1494,2846,8685,0754,6422,8774,8005,4735,0171Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q18前来看餐饮业态经过一段时间的大肆扩张，租金开始出现滞涨，而电子类和新能源汽车等业态的承租能力则相对可观。住宅市场:在2018年第三季度，各地继续强化监管，楼市政策进一步收紧。尤其是北京出台了史上最严公积金政策，上海、杭州等多地出台企业限购政策。多地供应继续放量，推动住宅市场成交总量继续上涨。三季度仲量联行跟踪的20个热点城市总成交量环比上涨8.4%，其中一线城市成交量大涨32.5%，二线城市增长5.4%。然而随着政策持续深化，购房者预期出现转变，9月以来市场开始步入调整期。在仲量联行跟踪的20个城市中，有14个城市的9月份成交量环比明显回落，住宅市场在传统的“金九银十”中初露寒意。三季度主要城市库存总体保持历史低位。但今年二、三季度开发商加速开盘，加之9月以来成交回落，截至9月末20城市库存总量小幅增加。价格方面，本季度一线城市在严格的限价措施下价格普降，二三线城市购房者预期转向，观望者增多，房价涨幅明显收窄。展望未来，我国宏观经济运行仍面临挑战。从央行近期的连续操作来看，货币继续保持松紧适度，但强监管、去杠杆的大方向不会改变。房地产调控政策短期内难以放松。由于购房者预期调整，房地产市场热度见顶回落，预计四季度主要一二线城市的一手市场成交量将出现不同程度回调。三四线城市受到棚改货币化安置比例下调影响，预计未来成交量将加速回落。由于房企融资依旧趋紧，四季度开发商将更多采取以价换量的方式来加快资金回笼。预计热点一二线城市四季度供应量将继续增加，去化率下滑将导致未来库存呈上升态势。四季度热点一二线城市的一手价格涨幅将继续收窄，未来价格下降的城市会有所增多。图表2：20城市优质零售物业供求指标5–专题平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,0000809101115121314161718重估风险和需求受到控风险环境下融资难的影响，中国大宗物业投资市场今年上半年表现较为疲弱。度过了相对平静的几个月之后，我们预计未来1-2个季度将会有更多的成交。一方面是由于物业持有人在经历了9个多月紧缩的融资环境之后感受到了流动性的压力；另一方面，我们预测部分上市公司为了更为亮眼的年度财报，而释放待售物业，从而增加市场可售标的物的数量。然而，紧缩的融资环境为现金充裕的投资者提供了机会。受到宏观控风险政策的影响，过去的高杠杆策略难以为继。而资本雄厚的保险资金重回市场，积极物色投资投资中国市场，时不我待关于作者周瑛，投资研究部总监物业。同时境外投资者再度成为市场上的主要买家，尤其是以长线投资策略为主的养老基金和主权财富基金，都在加紧抓住投资机会，并从长远角度增加国内的资本配置。投资市场斗转星移境内投资者相较于境外投资者更愿意承担较高的杠杆率。在过去两年中，部分国内投资者利用