仲量联行2019Q1大中华区物业摘要投资保持活跃租赁市场分化2019564页

大中华区物业摘要二零一九年第一季度投资保持活跃，租赁市场分化4专题文章04 经济和政策动态06 粤港澳大湾区房地产市场发展潜力预判07 上海甲级办公楼租金表现加剧分化08 科技引领办公新需求09 武汉-中国的新兴科技增长极28零售物业28 北京29 上海30 广州31 成都32 深圳33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州12办公楼12 北京13 上海14 广州15 成都16 深圳17 天津18 青岛19 重庆20 沈阳21 香港22 武汉23 西安24 杭州25 台北42住宅42 北京43 上海44 广州45 成都46 深圳47 天津48 青岛49 重庆50 沈阳51 香港52 武汉53 澳门54 西安58工业地产56 北京57 上海58 广州62酒店60 北京61 上海62 香港2019年第一季度中国GDP同比增长6.4％，与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。此致敬礼姚耀中国区研究部总监编者按4–专题经济和政策动态平方米，略少于新增供应总量（68.4万平方米）。经济不确定性使得租户的租赁选择更为谨慎，TMT类初创及独角兽企业的继续扩张仍有力支撑市场。相比一线城市，中国主要二线城市在2019年的第一个季度面临着较大的供求压力。仲量联行跟踪的16个主要二线城市本季度新增供应超过70万平方米，净吸纳总量为31.1万平方米，部分城市面临明显的租赁压力。但是在TMT企业的驱动下，武汉、成都和杭州等城市具备了增长动能。本季度，由于租户决策更为谨慎，四个一线城市均录得租金小幅下滑。其中北京租金下降幅度最小，环比为-0.2%，基本与上季度持平。深圳则录得租金环比下降0.5%。在上海，受新入市项目以及新兴非中央商务区竞争力逐渐提升的影响，租金环比小幅下降0.9%。而广州租金环比下降1%。受新增供应承压影响，在仲量联行跟踪的16个1.5线及二线城市中，大部分城市本季度租金基本保持小幅下降趋势。优质零售物业市场：2019年第一季度，一线城市品牌调整度较2019年第一季度中国GDP同比增长6.4％，与2018年第四季度增速持平。固定资产投资在一季度有所回暖，同比增长6.3%。分产业来看，第三产业投资增速高于总体，同比增长7.5%。第二产业投资增速下滑，但高新技术制造业仍保持高速增长，制造业结构持续升级。今年一季度外贸进出口总值比去年同期增长3.7%，增速放缓。中美贸易摩擦给进出口增速带来一定压力，但“一带一路”沿线国家进出口好于整体的增速。“一带一路”沿线国家与中国贸易进出口总值达2万亿元，同比增长7.8%，占中国一季度进出口总值的28.6%，成为拉动我国外贸发展的新动力。 虽然一季度整体经济运行水平企稳，但全球经济下行及贸易摩擦所带来的不确定性依然存在。展望未来，货币政策将松紧适度，同时更加注重对实体经济的扶持，如近期出台的降低中小银行的存款准备金率来扶持实体经济，解决中小微企业融资难等问题。财政政策的重点仍将放在为企业“减税降费”等方面。在今年3月发布的两会政府工作报告中已明确指出政府将实施更大规模的减税以及明显降低企业社保缴费负担来促进民营企业发展，计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。同时，贸易摩擦并不会影响中国在金融服务业等行业的进一步对外开放的进程。多项政策工具的运用将从多个方面保障中国经济在2019年相对平稳运行。为活跃且集中。其中，美妆市场上升势头强劲，在北上广均有新增门店，如上海K11购物艺术中心引入Chanel美妆概念店，国内化妆品集合店妍丽及屈臣氏旗下的Colorlab by Watsons加速布局北京市场，而YSL、Burberry Beauty和Nars则在广州天环分别加设全球旗舰店和广州首店。科技应用不断赋能线下门店迭代转型，推动零售商加快扩张步伐，完善O2O布局。线上健身软件Keep在北京和上海开设多家线下门店Keepland，助力一线城市不断升温的健身经济。食谱软件“下厨房”首家线下实体店已在北京开幕。此外，在餐饮业态方面，零售物业业主为提高项目品质，偏向于选择能够增加项目差异化并吸引对标客流的品牌，一季度，国际休闲餐饮品牌Shake Shack、Tim Hortons、Grom等相继在上海开设中国首店，Seesaw Coffee和麦隆咖啡则在北京积极布点。二线城市中，“网红品牌”热度不减，为多个热门城市带来新增消费触点。如德基广场将迎来日本精品咖啡店%Arabica和日本知名甜品LeTao的南京首店，而奈雪的茶则在武汉和成都分别开设主题旗舰礼物店，激发线上线下流量转换。国际时尚潮甲级办公楼市场：2019年一季度，受经济大环境影响，全国办公楼需求增速有所放缓。在一线城市，租户决策更为谨慎，对于成本价格也更为敏感。但是部分城市新兴商务区在本季度表现强劲，备受寻求节约成本及扩张机会的租户青睐。科技类企业继续在全国多个城市加大扩张步伐。武汉科技公司不再局限于光谷地区，其租赁需求已经延伸至汉口沿江商务区。北京IT行业仍是办公楼市场需求的主要来源，京东以及阿里巴巴等企业也在寻求购置现有项目或开发新项目等手段满足日益增长的办公需求。金融企业在本季度持续为市场带来活力。国有金融机构及企业仍在北京继续扩张，使得金融街等金融产业聚集地可租面积不断减少。部分城市随着人口老龄化及投资意识的提升，保险行业市场规模不断扩大，因此，保险公司的升级及扩租需求也有所释放。中国主要城市办公楼市场持续企稳。其中，四个一线城市的净吸纳总量为43.4万流品牌持续加码主要二线城市优质零售物业，如Lululemon在西安大悦城和厦门万象城布局西北首店和福建首店，英国潮牌Superdry重庆首店登陆万象城。此外，线上线下加速融合持续为二线城市消费者带来新奇的消费体验。网易考拉旗舰店本季度于杭州湖滨银泰in77开业。唯品会线下店首进天津、沈阳、绵阳、常州及海口，力求在5月完成其布店100家的计划。同时，新零售生鲜超市延续了去年的强劲扩张态势，持续在二线城市成网运营。京东旗下品牌7 Fresh在西安城北及二环商圈新增两店，同时首进成都市场。社区生鲜超市苏宁小店近期在青岛展店迅速。在仲量联行本季度跟踪观察的全国15个大中型城市中，一线城市仅有19.4万平方米的新项目入市，其中上海仅两个新项目总计达13.9万平方米入市，创自2017年二季度以来的单季新低; 深圳平安金融中心商场全面开业，而北京和广州本季度均无新项目入市。二线城市的新增供应量约为83.8万平方米，西南、华东、华南表现突出，其中重庆和苏州为本季度新增供应量最高的城市。与一线城市本季度出现的供应低谷相比，二线城市的供应市场仍然较为活跃并呈现多元化，既有市区一站式购物中心，也有市郊“小而美”的社区商业。代表项目包括位于成都中心城区的伊藤广场，满租开业的社区商业青岛泰山99邻里中心，和重庆的中迪广场·欧洲城时尚中心等。空置率方面，一线城市空置率分化明显。其中北京本季度空置率降至历史低位，主要由于表现优异的项目租出分散的小型空置面积，而表现欠佳的项目则需要以灵活的租金策略以助力去化较大的面积。上海与广州由于不少商场进入调整期，本季度空置率环比略微上浮。二线城市中，多数城市空置率表现出不同程度的下降。具体来看，成都、西安、南京、杭州得益于国际品牌及新零售租户活跃的市场需求，空置率均有较为明显的环比下降；重庆和沈阳则继续承受来自多个优质大体量未来项目的压力，空置率持续小幅上扬。租金方面，一线城市租金同比温和上涨。面对中美贸易摩擦带来的不确定性以及整体经济发展速度的放缓，经验丰富的业主仍然能够通过优化业态配比并不断引入差异化品牌带动租金的上涨。而二线城市里，市场活跃度较高的杭州、成都、西安等地的租金同比涨幅较为突出。这些城市图表1：甲级办公楼租金，2019年第一季度增长值（环比）数据来源：仲量联行2008至2018年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2019年净吸纳量、新增供应和空置率为一季度值。数据来源：仲量联行*大连、无锡、宁波每半年更新一次-3%-4%-5%-2%-1%0%1%2%3%北京上海深圳广州杭州青岛南京大连*武汉无锡*西安天津苏州成都宁波*沈阳重庆图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额Note:1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分数据来源：中国房地产指数系统02,0001,0003,0004,0006,0005,0007,0008,0009,000成交面积（万平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量1Q083Q081Q093Q091Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q182,2333,2714,1494,2846,8685,1774,6422,8774,8005,4735,0173,8801Q19受到消费升级的带动，持续吸引国内外优质品牌进驻，有力地推动了租金的提升。而大连和武汉的一些业主希望通过灵活的租金条款政策更快去化空置面积，导致两地租金同比均出现下滑。住宅市场:2019年一季度，货币政策的适度放松、融资环境边际改善，以及行政调控的适度松动，使得部分城市的一手住宅的销售市场在年后出现局部的“小阳春”。但仲量联行跟踪的20个重点一、二线城市数据显示，一季度整体住宅成交量较上季度回落29.6%，较去年同期回落11.4%。在高端住宅市场，一季度仲量联行跟踪的19个重点一、二线城市成交量环比下跌3.7%，同比下降12.8%。这表明虽然楼市出现局部回暖，但住宅市场总体而言仍然处于调整期。价格方面，一季度一、二线城市整体住宅销售价格趋于稳定；三线城市价格虽然短期涨幅小幅扩大，但不太可能扭转全年价格涨幅回落的大趋势。土地市场方面，一季度的货币适度放松以及部分利好政策释放使得开发商预期有所改善，其购地热情显著提升。从土地溢价率来看，2018年下半年去杠杆进入深水区加上住宅销售放缓，开发商拿地极为谨慎，土地平均溢价率跌至过去七年来的低点。然而今年一季度以来，受多重政策利好影响，土地市场开始触底小幅回暖。其中，重点二线城市的土地市场回暖较快。虽然开发商整体预期仍较为谨慎，但态度已比去年下半年更为乐观。展望未来，预计2019年整体宏观经济仍面临较大挑战。未来在“一城一策”调控导向下，不同城市的房地产市场表现还将继续分化。热点一二线城市在政策边际松动的背景下，成交量有望企稳；但对于住宅销售和土地市场升温过快的个别城市，政策可能有所收紧以稳定预期；而三四线城市在经历过去两年的快速增长后，又面临棚改红利消退，需求大规模释放不具可持续性，预计未来成交量