休闲服务行业海外研究系列之长租公寓多因素推动行业快速发展短期盈利压力较大2019

请阅读最后一页信息披露和重要声明行业研究行业跟踪报告证券研究报告＃industryId＃休闲服务＃emailAuthor＃分析师：熊超[e-mail]0190517080005团队成员：刘嘉仁：[e-mail]熊超：[e-mail]杨子颉：[e-mail]王越：[e-mail]＃investSuggestion＃推荐((＃investSuggestionChange＃维持）©＃title＃海外研究系列之长租公寓：多因素推动行业快速发展，短期盈利压力大＃createTime1＃2019年11月04日投资要点：⚫冲刺首家国内上市长租公寓，计划最高募资近1亿美元。长租公寓服务商“青客公寓”预计于11月5日在纳斯达克挂牌上市，证券代码为“QK”，将发行520万股ADS，发行区间为美股ADS17-19美元，最高募资近1亿美元；公司成立于2012年，截至2019年6月30日，运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96,854间房间，其中，上海为主要市场，拥有超过6万件房源，占比65%。⚫城镇化比例不断提升，高房价收入比叠加低长期租户渗透推动长租公寓市场迅猛发展。2018年中国城镇化比例接近60%，但与发达国家超过80%的比例仍有较大差距；另外，国内一二线城市高房价收入及目前较低的长租租户渗透率将推动长租公寓市场迅猛发展，2018年中国的长期租户渗透率为17.2%，与美国的31.2%、英国的37%、日本的38.7%、德国的55%相比，仍有较大的成长空间；根据青客招股说明书数据显示，2014-2018年长租公寓市场规模由28亿增长至328亿，CAGR达85.2%，预计至2024年市场规模将达到3,957亿元，18-24CAGR仍高达51.5%。⚫青客长租公寓定位在年轻的白领市场，拥有领先行业的额高出租率和长租赁期限。根据咨询公司ChinaInsights的数据，截至2018年12月31日，中国约80%的租户选择月租金低于2,000元的公寓，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位，而在租金平均低于2,000元的运营商中，青客排名第一。青客倾向于分散式的运用模式，并更多地选择在相对便宜、便捷的位置（如靠近地铁站）采购公寓，定位市场的精准，使得青客公寓的房源广受年轻租客的欢迎，如2018年的平均月末入住率高达92.4%，而其他的大都维持入住率在78%-88%左右；青客在与房东签订合同时的平均租赁期限为63.3个月，较同行业也处于较高水平，行业的平均租赁期限在40-46个月居多；根据ChinaInsightsConsultancy的数据，2018年租户平均在青客的租赁单元居住了8.5个月，是国内主要的分散式长租公寓运营商中最长的。⚫多轮融资输血，持续扩大规模。IPO前，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合计持有36.9%的股份，合计持有33.1%的股份并拥有79.3%的投票权；凯欣资本及其关联实体总共持有30.6%的股份，为最大机构投资人，而纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。⚫收入强劲增长，亏损也不断加剧。2017、2018全年营收分别为5.22亿元和8.89亿元，其净利润分别为-2.45亿，-4.99亿，2019上半年为8.97亿元，同比增长了51.4%，亏损3.73亿，同比增长了15.47%，但明显低于营业收入增长的速度；其租金收入在其总收入中占有绝对的比重，2017、2018及2019年上半年占总收入的97.35%、89.55%和88.29%。⚫租金差、续租率较低，青客短期难盈利。青客凭借低租金优势，青客在月租2,000元以下市场占有率处于领先地位，这也伤害了其租金差，影响其盈利能力；该公司截至2019年6月30日九个月的月平均租金(折扣后)为1,075元，相比上年同期（折扣后）的1,183元减少108元。折扣后的租金差额也在逐步缩减，2017财年、2018财年分别为26.0%、25.3%，截至到2019年6月30日九个月内更是下降到20%，这意味着单间青客公寓，仅收回装修成本便需要68个月的时间，若结合公司在营销中的折扣以及出租率的情况，收回装修成本或将更长。⚫特许经营模式及增值服务或是提升盈利能力的两个方向。未来，青客公寓可能采取特许经营模式，以较少资本的方式更快的运营和扩张。青客计划吸引加盟商的加入以进一步开发轻资产模式，并出售部分的技术服务以帮助那些缺乏技术但希望提高运营效率的加盟商；另外，长租公寓用户愿意为增值服务付费的意愿较强，长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面给予便利，将有效提高用户体验感，有利于塑造长租公寓品牌形象，提高自身的竞争力及盈利能力。风险提示：行业竞争加剧，租赁行业政策风险，融资不及预期，租赁行业系统性风险，扩张进展不及预期等。请阅读最后一页信息披露和重要声明目录一、政策支持、高房价收入比，国内租赁市场前景广阔.....................................-4-1.1、政策利好、需求旺盛、住房观念改变决定租赁市场前景广阔................-4-1.2、传统租赁诸多问题助推长租公寓应运而生................................................-6-1.3、长租公寓渗透率不足，未来发展空间广阔................................................-6-二、定位合理、多元化融资助推青客快速发展....................................................-8-2.1、青客发展历程...............................................................................................-8-2.2、扩张速度迅速，定位最受欢迎的市场.......................................................-8-2.3、收入增长迅速，长期盈利潜力较大.........................................................-11-2.4、市场布局合理，同业竞争优势显著.........................................................-14-2.5、高技术使得运营效率提升.........................................................................-15-三、自我优化提升竞争优势..................................................................................-17-3.1、房租贷、融资租赁并举，青客将业务金融化做到极致..........................-17-3.2、多轮融资输血，持续扩大规模.................................................................-18-3.3、租金差、续租率较低，青客短期难盈利..................................................-18-3.4、轻资产模式、差异化需求引领青客昂首向前..........................................-19-四、风险提示..........................................................................................................-21-图1：我国流动人口规模（单位：亿）.................................................................-5-图2：2017-2022租赁市场租赁人口（单位：亿）...............................................-5-图3：2019我国白领群体对一辈子租房的接受情况.............................................-5-图4：2018年各国长期租户渗透率对比................................................................-7-图5：2018年各国租金支出占可支配收入的比重.................................................-7-图6：2018年中国城市及美国的平均房价与年收入比.........................................-7-图7：青客长租公寓发展历程.................................................................................-8-图8：青客客房数量增长情况.................................................................................-9-图9：青客2017至今的平均租金水平.................................................................-10-图10：2018年中国网民可接受长租公寓的价格分布.........................................-10-图11：2018年我国在线租房用户月收入分布.....................................................-10-图12：2018年我国在线租房用户年龄分布........................................................-11-图13：青客公寓设施实景图.................................................................................-11-图14：青客2017至今营业收入变化（单位：亿元）........................................-12-图15：2017至今净利润的变化（单位：亿元）.................................................-12-图16：青客收入结构.............................................................................................-12-图17：青客的多元化服务.....................................................................................-13-图18：青客2017至今EBITDA的变化（千元）...............................................-14-图19：2017至今调整的EBITDA的变化（千元）............................................-14-图20：2018年末不同品牌月租金低于2,000元的房间数量....................