住房租赁市场深度报告租赁风起房企和中介具禀赋优势2018

行业研究/深度研究|2018年10月14日谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准2正文目录租购并举政策引领，土地融资双重利好......................................................................4政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善...............................................................4土地：自持地块增多，纯租赁助降成本...............................................................5融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制..............................................................8轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明................................................11轻重集散，四象限剖析模式千秋.......................................................................11轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍..........................................12集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍................................13房中酒创，五维度研判主体优劣.......................................................................14房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势..............14房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势............................................15酒店：装修改造、运营强势，获客弱势......................................................16创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势..................................16中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展................................................18中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升................18人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛.....................18政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平..............20微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势......................................21投资建议................................................................................................................24图表目录图表1：2015年以来关于住房租赁的主要政策、会议................................................4图表2：北京、上海以及加快发展住房租赁市场的试点城市最新租赁住房供应计划......5图表3：上海、杭州、北京土拍成交较多自持建面（截至2018年三季度末）.............6图表4：上海纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价..............................................6图表5：杭州纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价..............................................6图表6：北京纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价..............................................7图表7：南京纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价..............................................7图表8：房源获取成本占轻资产长租公寓企业成本结构（不考虑资金成本）的70%.....7图表9：截至2018三季度末，上海纯租赁地块竞得人均为国企.................................8图表10：截至2018三季度末，部分房企住房租赁资产证券化情况............................9图表11：我国住房租赁企业两种资产证券化融资渠道的对比......................................9图表12：我国类REITs产品与成熟资本市场公募REITs的对比.................................9图表13：部分轻资产住房租赁企业利用“租金贷”快速回流现金，占用租客贷款.....10图表14：住房租赁商业模式象限图........................................................................11图表15：重资产模式举例：通过纯租赁用地拍卖获取物业产权和使用权...................12图表16：轻资产模式举例：魔方公寓通过租赁获得物业使用权................................12行业研究/深度研究|2018年10月14日谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准3图表17：集中式和分散式模式对比........................................................................13图表18：集中式模式举例：万科泊寓.....................................................................13图表19：分散式模式举例：自如整租/友家.............................................................13图表20：国内住房租赁市场参与主体主要包括四大类别..........................................14图表21：住房租赁参与主体优劣图........................................................................14图表22：截至2018年三季度末，部分房企的住房租赁布局....................................15图表23：截至2018年三季度末，部分房地产中介的住房租赁布局..........................16图表24：截至2018年三季度末，部分酒店的住房租赁布局....................................16图表25：创业公司是住房租赁市场的重要参与者....................................................17图表26：截至2018年三季度末，主要住房租赁创业公司布局情况..........................17图表27：第六次人口普查至2017年常住人口年均增量前20城市...........................18图表28：第六次人口普查至2017年常住人口年均增量末20城市...........................18图表29：第六次人口普查至2017年，多数人口流入热点城市常住人口保持稳健的增长势头（单位：万人）...............................................................................................19图表30：我国城镇平均租赁人口占比相比发达国家仍有较大提升空间......................19图表31：北上深租赁人口占比相比美国、德国大都市仍有提升空间.........................19图表32：北上深租赁房屋相对部分发达城市，存在一定程度的供不应求...................20图表33：2017年7月以来部分城市“租购同权”相关政策.....................................21图表34：2017年我国租赁市场机构渗透率相较美日增长空间较大...........................22图表35：2018年7月我国主要人口净流入城市租金收益率较低..............................22图表36：2018年二季度末美国租金收益率超过5%................................................22图表37：北京市租客租住体验不佳的原因占比.......................................................23图表38：部分A股上市公司住房租赁业务盈利情况................................................24图表39：推荐公司盈利预测及估值情况（华泰预测，截至2018年10月12日）.....24行业研究/深度研究|2018年10月14日谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准4租购并举政策引领，土地融资双重利好政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善自2015年住建部出台《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来，中央及地方政府陆续出台一系列支持政策，旨在扶持住房租赁市场发展。但由于当年恰逢房地产行业新一轮小周期的起点，政府和资本市场的关注重心仍然在于新房市场和房地产调控政策的博弈之上，对住房租赁市场的关注度一般。直到2017下半年，住建部、发改委、公安部、财政部、原国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，十九大强调建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，资本市场对住房租赁的关注度才重新提升。2018年，中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架，主要从供给侧改善入手，着重在土地和融资端发力，力求降低项目获取成本，拓宽融资渠道，提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。具体来看，土地方面，原国土部、住建部、农业农村部均强调推进利用集体建设用地建设租赁住房，住建部对租赁用地的供应占比做出要求；融资方面，证监会、住建部首次联合对住房租赁资产证券化出台支持性文件，银保监会鼓励符合条件的保险公司、保险资产管理机构参与长租市场建设。图表1：2015年以来关于住房租赁的主要政策、会议时间发布人内容2015.1住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求地方简历住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。2015.11国务院《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次将公寓出租纳入生活服务业，要求重点发展短租公寓、长租公寓等细分业态。2015.12中央经济工作会议提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016.5国务院常务会议指出要确定培养和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。2016.6国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的