同策研究院2019上海商品住宅市场半年报2019726页

2019年6月上海商品住宅市场月报2019年7月刊CONTENTS目录202市场结构性成交分析01整体市场回顾整体市场回顾第一章本月观点4上海商品住宅市场6月供应成交量双双回升，成交价持续下滑。2019年度上半年，上海商品住宅市场成交量主要依靠各板块的高性价比项目，而郊区大部分项目由于同质化严重实际去化困难。成交价格基本保持稳定，无大起大落。上海公寓市场在6月供应成交量双双回升，成交价格小幅下降。各片区核心板块的高性价比项目为今年上半年上海公寓市场的成交主力。郊区项目去化压力仍然非常大。2019年6月同策上海地区上门访客指数为54，上门访客指数相比上月小幅上升，基本保持稳定水平。商品住宅公寓市场访客指数本月数据快报5上海市2019年6月商品住宅供求价数据数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体物业类型单位万平米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比商品住宅97.98129%4194%64.415%47%52046-7%2%公寓90.2436%208%56.15-16%16%51823-4%0%别墅7.74187%983%8.2619%20%53535-1%8%6月供应面积6月成交面积6月成交均价商品住宅存量6数据来源：dataln月上海商品住宅存量及3个月移动去化周期2019年6月上海市商品住宅存量为772.7万平米，三个月移动去化周期为8.79个月。今年2月以来移动去化周期持续降低，商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。万平米0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00全市商品住宅存量移动存销比上海各环线商品住宅存量7数据来源：dataln上海2019年6月商品住宅各环线存量2019年6月上海市商品住宅存量为772.7万平米，三个月移动去化周期为8.79个月。今年2月以来移动去化周期持续降低，商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。外环外存量594.49万平米，占比最大，达到77%；内外环存量120.66万平米，占比16个百分点；内环内存量57.55万平米，占比7个百分点。商品住宅存量各环线结构与上月相比基本保持不变。上海2019年5月商品住宅各环线存量7%16%77%内环内内外环外环外7%16%77%内环内内外环外环外商品住宅市场8数据来源：dataln上海商品住宅市场供求及均价走势上海商品住宅市场6月供应成交量双双回升，成交价持续下滑。2019年6月上海市商品住宅供应面积为97.98万平米，环比翻倍，同比上涨4198%；成交面积为64.41万平米，环比上涨5%，同比上涨47%。本月成交均价为52046元/平米，环比下跌7个百分点，同比上涨2%。上海6月商品住宅市场成交量主要依靠各区域的重点板块高性价比项目，而郊区大部分项目由于同质化严重实际去化困难。0100002000030000400005000060000700000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.0016-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06元/平米万平米供应成交成交均价商品住宅-成交排名9本月成交榜首西郊金茂府位于嘉定主城区板块，单月成交近4万平属于区域核心板块热门项目，故而加推基本售罄。此项目也是今年上海上半年成交面积榜单第三名。一品漫城位于闵行浦江板块，项目内部竞品较为缺乏，同时项目临近地铁站，出行较为便捷，本次开盘情况较好（去化率近45%）。2019年商品住宅成交面积榜单第一位的项目为中环1号欧泊花郡。数据来源：dataln面积（平米）西郊金茂府嘉定主城区板块40837380.52四季都会杨行板块22721698.88保利首创颂周康板块17216775.23招商虹桥公馆徐泾板块18816622.51一品漫城浦江板块19315940.83TODTOWN天荟莘庄板块8913869.74泰禾海上院子柘林板块8810696.47大华锦绣华城北蔡板块5810563.02路劲佘山院子松江新城西区板块959313.63风荷丽景尚城嘉定主城区板块669246.14表：2019年6月商品住宅成交面积TOP10楼盘名称板块套数面积（平米）中环1号欧泊花郡(滨河华城)大场板块73382922.49融创壹号公馆泗泾板块69063798.31西郊金茂府嘉定主城区板块61863488.5UNICITY万科天空之城徐泾板块59562903.56万科·天籁湖畔安亭汽车城板块51555849.46龙湖天璞雅筑江桥板块48352605.05路劲佘山院子松江新城西区板块46942909.5老西门新苑老西门板块27542841.36前滩东方悦耀三林板块51242172.69静安府西区彭浦板块31640604.52表：2019年1-6月商品住宅成交面积TOP10套数楼盘名称板块公寓市场10数据来源：dataln上海公寓市场供求及均价走势2019年6月上海市公寓供应面积为90.24万平米，环比上涨36%，同比上涨208%，为今年上半年单月最大供应量；成交面积为56.15万平米，环比下跌16%，同比上涨16%。成交均价为51823元/平米，环比下降4个百分点，与去年同期持平。上海公寓市场在6月供应成交量双双回升，成交价格小幅下降。各片区核心板块的高性价比项目为今年上半年上海公寓市场的成交主力。郊区项目去化压力仍然非常大。0100002000030000400005000060000700000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.0016-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06元/平米万平米供应成交成交均价公寓市场-成交排名112019年6月上海市公寓市场项目成交面积TOP10与商品住宅市场基本一致。嘉定主城区板块的西郊金茂府项目成为本月销冠，成交37380.52平米，总计成交408套。此项目热销是由于处于嘉定主城区板块，且二期产品线同一期基本一致但价格提升幅度较小。今年上半年上海公寓市场高性价比项目成交显著。排名第一的为中环1号欧泊花郡项目。数据来源：dataln面积（平米）西郊金茂府嘉定主城区板块40837380.52四季都会杨行板块22721698.88保利首创颂周康板块17216775.23招商虹桥公馆徐泾板块18816622.51一品漫城浦江板块19315940.83TODTOWN天荟莘庄板块8913869.74风荷丽景尚城嘉定主城区板块669246.14大华锦绣华城北蔡板块508620.05高尚领域真如板块868386.54碧云壹零临港新城板块358331.57表：2019年6月公寓成交面积TOP10楼盘名称板块套数面积（平米）中环1号欧泊花郡(滨河华城)大场板块24427493.11融创壹号公馆大场板块73382922.49西郊金茂府泗泾板块69063798.31UNICITY万科天空之城嘉定主城区板块61863488.5龙湖天璞雅筑徐泾板块59562903.56万科·天籁湖畔江桥板块48352605.05老西门新苑安亭汽车城板块46548624.1前滩东方悦耀老西门板块27542841.36静安府西区三林板块51242172.69地产尚海郦景彭浦板块31640604.52表：2019年1-6月公寓成交面积TOP10楼盘名称板块套数别墅市场12数据来源：dataln上海别墅市场供求及均价走势2019年6月上海别墅市场供应7.74万平米，环比上涨187%，同比上涨983%；成交8.26万平米，环比上涨19%，同比上涨20%；成交均价为53535元/平米，环比下跌1个百分点，同比上涨8%。环比上月别墅市场供应成交量双双上涨，成交价格保持稳定。0100002000030000400005000060000700000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0016-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0317-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06元/平米万平米供应成交成交均价别墅市场-成交排名13数据来源：dataln2019年6月上海别墅市场成交面积TOP10为路劲佘山院子、新城上坤樾山半岛、泰禾大城小院。此三项目也为今年上半年成交面积TOP3。这三个项目于今年持续加推持续热销，对上海别墅市场的成交量价影响极大。面积（平米）泰禾海上院子柘林板块8810696.47新城上坤樾山半岛泗泾板块558063.63路劲佘山院子松江新城西区板块747662.75城开御瑄莘庄板块196878.04东滩花园陈家镇板块375444.29海上湾朱家角板块304039.31天和尚海格调（二期）金汇板块303960.92恒大珑樾华庭朱家角板块182546.81东汀玉珑墅张江板块92509.19金臣颐墅赵巷板块172416.99表：2019年6月别墅成交面积TOP10楼盘名称板块套数面积（平米）路劲佘山院子松江新城西区板块29129709.97新城上坤樾山半岛泗泾板块17123686.53泰禾大城小院长兴岛板块15922903.67城开御瑄莘庄板块6422878.69海上湾朱家角板块13317862.18东滩花园陈家镇板块12517623.55大华锦绣华城北蔡板块7917404.59嘉涛湾花园朱家角板块6215592.53天和尚海格调（二期）金汇板块9412411.38泰禾海上院子柘林板块10012135.87套数表：2019年1-6月别墅成交面积TOP10楼盘名称板块市场预期14数据来源：同策集团各子公司同策上海地区上门访客指数（以2015年月度均值为100）指数2019年5月同策上海地区上门访客指数为54，上门访客指数相比上月小幅上升，基本与三月份持平，整体市场预期保持稳定水平。0102030405060702017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/6市场结构性成交分析第二章成交区域结构162019年6月，南汇区、嘉定区、青浦区位列上海市商品住宅成交区域前三甲。对于今年上半年来说，青浦区、嘉定区、松江区占据上海商品住宅市场成交区域结构前三甲。第四名浦东新区基本与松江区成交量持平。数据来源：dataln2019年6月上海商品住宅成交区域结构（按面积）万平米元/平米2019年1-6月上海商品住宅成交区域结构（按面积）万平米元/平米0200004000060000800001000001200001400000.00001.00002.00003.00004.00005.00006.00007.00008