商业地产行业深度报告优质商业地产受益资产荒流动性宽松驱动价值重估2019

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告商业地产行业深度报告系列之一推荐（维持）优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估我们复盘了过往全球宽松周期，以美国为例研究发现各大类资产中，国债、REITS、黄金和商业地产收益率按顺序大幅跑赢，国内则是黄金、房价和国债大幅跑赢，其中，历史表明商业地产在宽松周期中高收益优势及抗通胀能力突出。本轮全球宽松周期自19年初开启，目前30余国家及地区陆续跟进降息，我国自18年4月开始实施了6次降准+1次LPR降息，由此催生了内外资对我国商业地产的大宗交易热潮。本轮我国采用“宽货币+紧信用”将导致流动性相对宽松、但优质资产却极其紧缺，从而形成不同以往的优质资产荒。而就优质商业地产而言，NOI影响机制在强弱周期中恰当切换赋予其稳定的现金流，从而确保其受益优质资产荒，而无风险利率和风险溢价的双双下降则推动CapRate下行，从而推动其价值双重提升。我们看好流动性宽松下优质商业地产受益优质资产荒和价值双重提升，维持推荐核心商业地产标的：大悦城，并建议关注：中国国贸和金融街等；此外，我们维持开发板块推荐评级，维持推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；并维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。支持评级的要点过往宽松周期：国债、黄金、商业地产收益大幅跑赢，后者抗通胀优势突出过去20年全球出现6轮降息潮，基本都处于经济下行阶段，每轮持续时间1-2年，期间各种大类资产收益表现各有不同。我们以美国为例，研究最近4轮宽松周期中大类资产平均收益情况，其中国债51%、REITS指数47%、黄金45%和NCREIF商业地产房价指数40%，均大幅跑赢其他资产；并且NCREIF指数87%的时间中、REITS股息率90%的时间中大幅并持续跑赢CPI，综合显示了商业地产在宽松周期中高收益优势，其抗通胀能力也明显优于黄金。就中国而言，前两轮宽松周期中国债和房价大幅跑赢；最近一轮宽松周期中（15-16年）收益率排名：国贸和金融街股价59%和72%、黄金52%、一线房价指数43%、国债38%，其中国贸和金融街等商业地产股大幅跑赢其他资产，也阶段性跑赢申万房地产指数，此外，即使目前“房住不炒”，但商业地产定价机制基于租金贴现的理性模式，后续租金稳定持续上行必然将促进价格上涨。本轮宽松周期：“宽货币+紧信用”致优质资产荒，商业地产现大宗交易热潮本轮全球降息潮自19年初开启，目前30余国家及地区陆续跟进。就我国而言，不同于以往周期中的“宽货币+松信用”，本轮周期采用“宽货币+紧信用”，这将推动流动性相对宽松、但优质资产却极其紧缺，从而形成不同以往的优质资产荒。由此催生了我国商业地产的大宗交易热潮。7M19国内商业地产大宗交易额已达18年的80%。其中，外资交易热潮不断创新高，在本轮全球宽松环境下，发展中经济体（尤其中国）仍是吸引外资投资流入的主要对象，17-18年外资购买国内商业地产金额连续翻番，占比内外资交易总额从16年14%提升至7M19的50%，并且7M19外资交易额更高达18年的133%。预计本轮宽松周期中内外资购买优质商业资产案例仍将持续增加。同时，国内商业地产房企阵营也正逐步扩大，目前全国性房企包括：大悦城、龙湖、华润、中海、新城、宝龙、金融街等，区域型房企包括：中国国贸、浦东金桥、陆家嘴等。商业地产价值：NOI稳定受益优质资产荒，Caprate下行推动价值双重提升本轮周期中，我国采用“宽货币+紧信用”将推动形成不同以往的优质资产荒。一般的，生息资产价值=ΣFCFF/(1+WACC)，“宽货币”推动无风险利率下行，从而分子端做正贡献，但“紧信用”却导致信用利差持续高位，能提供稳定现金流的资产减少，分母端正负贡献难料，也由此形成优质资产荒。而商业地产资产价值=NOI/Caprate，一方面，根据美国经验，强经济中NOI与GDP强正相关、而弱经济中NOI与GDP脱钩、却与流动性强正相关，NOI影响机制在强弱周期中恰当切换也保证商业地产成为可提供稳定现金流的优质资产，尤其弱经济中其相对优势则更加凸显；另一方面，CapRate=无风险利率+风险溢价，“宽货币+紧信用”将赋予优质商业地产享受无风险利率下降外，还将享有更低风险溢价，如美日给予市区商业地产更低风险溢价就是验证。因而，NOI稳定保证商业地产受益优质资产荒，而CapRate下行推动其价值双重提升。风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及流动性宽松不及预期。证券分析师：袁豪电话：[phone]邮箱：[e-mail]执业编号：S0360516120001证券分析师：曹曼电话：[phone]邮箱：[e-mail]执业编号：S0360519070001占比%股票家数(只)1313.56总市值(亿元)21,961.413.52流通市值(亿元)19,768.714.34%1M6M12M绝对表现5.59-12.0714.57相对表现0.22-13.58-5.03《房地产行业周报：4年来首次“普降+定向”，“未松先紧”过渡到“松紧对冲”，多维度估值筑底待修复》2019-09-08《房地产行业周报：银保监会未控制贷款增量，宏观松紧对冲、地方因城施策，多维度估值筑底待修复》2019-09-15《房地产8月月报：投资表观趋强、实际趋弱，销售超预期好、尤其中西部》2019-09-16-16%1%17%34%18/0918/1119/0119/0319/0519/072018-09-20～2019-09-18沪深300房地产相关研究报告相对指数表现行业基本数据华创证券研究所行业研究房地产2019年09月19日商业地产行业深度报告系列之一证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号2目录前言.....................................................................................................................................................................................6一、过往宽松周期：宽松周期中，国债、黄金、商业地产收益大幅跑赢，后者抗通胀优势突出.........................6（一）全球降息周期：过去20年6轮全球降息周期，每轮持续1-2年不等，本轮全球降息周期已开启............6（二）美国宽松周期：大类资产中，黄金、REITS、国债、商业地产大幅跑赢，其中商业地产优势明显..........9（三）中国宽松周期：最近3轮宽松周期中，国债、房价大幅跑赢，其中15-16年商业地产股优势明显........13二、本轮宽松周期：全球降息潮下再现资产荒，内外资现大宗交易热潮，房企主动探索转型商业地产............17（一）本轮宽松周期：全球降息潮再现，债市、REITS指数、黄金跑赢，周期轮回、资产荒再现...................171、2019年初全球降息潮再现，债市、REITS指数、黄金跑赢，周期轮回、资产荒再现................................172、本轮宽松周期中，国内6次降准、释放流动性近5万亿，“宽货币+紧信用”导致优质资产荒....................20（二）商业地产环境：流动性宽松之下，内外资购买一二线核心资产案例显著增加、再现交易热潮................221、中外GDP增速差吸引外资流入，外资17-19H1在国内商业地产大宗交易连续翻番、并不断创新高.......222、16年内资购买商业地产现交易高峰、19H1紧资金下维持交易热度、预计后续热度也将提升...................25（三）房企主观意愿：增量市场过渡向存量市场，开发商主动探索转型，利于开发业务拿地能力提升............26三、商业地产价值：NOI稳定确保受益优质资产荒，Caprate下行推动价值双重提升.........................................28（一）大类资产的价值：本轮宽松周期中，无风险利率下行、风险偏好走低，优质资产荒再现.......................28（二）商业地产的价值：本轮宽松周期中，无风险利率下行、风险偏好走低，优质商业地产价值凸显............321、NOI：“弱经济+宽松周期”中，NOI增速与流动性正相关、并具备跑赢CPI和社零能力............................332、Caprate：“弱经济+宽货币+紧信用”下，优质资产受益于10Y国债和风险溢价双重下行...........................38四、投资建议：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估，推荐核心商业地产标的.......................40五、风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及流动性宽松不及预期...........................................................40商业地产行业深度报告系列之一证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3图表目录图表1、1997年至今全球6轮降息潮.....................................................................................................................................6图表2、最近一轮（2015年）的全球持续降息潮.................................................................................................................7图表3、本轮（2019年初至今）的全球持续降息潮.............................................................................................................7图表4、美国国债利率倒挂-降息持续时间.............................................................................................................................9图表5、美债利率倒挂（10Y-2Y）再次出现.......................................................................................................................10图表6、美债利率倒挂（10Y-2Y）与联邦基金目标利率走势...........................................................................................10图表7、美国四轮宽松周期中各类资产收益率....................................................................................................................11图表8、美国NCR