成都甲级写字楼高新科技租户专题研究2018第一太平戴维斯

本次报告涉及调查企业个2600高新科技企业个350涉及成都符合第一太平戴维斯标准的甲级写字楼栋42涉及办公承用面积近万平方米180内容摘要作为立足西部的国家中心城市，成都长期以来重视高新科技产业发展，且提出打造西部科技中心。近几年高歌猛进的发展造就高新科技企业成为写字楼市场新需求增长点。短短五年时间，成都甲级写字楼的高新科技类行业租户占比从4%上升到14%，跻身甲级写字楼办公需求前三大行业来源，2017年更是贡献市场新增租赁成交面积的20%，成为市场办公去化重要支撑。根据科技企业办公使用调查发现：-互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技行业租户占比最高的四大细分行业。-由于本地科技企业承租面积小于内资企业，外资高新科技企业采取审慎态度扩张，数量和承租面积占比均较小。-高新科技企业较大面积承租需求相对较小，300平方米及以下的需求占近一半，同时承租大面积办公需求也开始愈发突出。-55%甲级写字楼高新科技租户集聚在南延线，同时超过一半的外资科技企业租户集中在市中心商务区，而本土科技企业则扎堆大源商务区。高新科技产业作为南延线支柱产业，办公需求逐步蔓延至甲级写字楼，其中24%办公面积由高新科技企业承用，且2017年新增租户成交中42%属于高新科技行业。高新科技行业主导的南延线板块租金领涨全市，带动成都甲级写字楼租金整体上涨，成功扭转市场走势。成都高新区长期以来都是成都经济增长动力和产业发展引擎，产业优势和科技企业富集离不开长期政策扶持，当前政策支持手段多样化，扶持企业针对性和细分化趋势，覆盖对象越来越多元化，促使越来越多的高新科技企业集聚在南延线区域。从选择办公楼来看，高新科技企业非常重视楼宇的地铁通达性，良好电力供应系统，大面积标准层，以及配套服务设施。更值得注意的是，高新科技企业日益关注楼宇品质，超过65%的企业选择单一业权甲级写字楼。高新科技企业在甲级写字楼市场长期以来被划入成本敏感性客户，但统计发现，13.2%高新科技企业开始选择相对高租金定价的楼宇，可以认为不同规模和细分行业企业的承租能力开始出现分化现象。通过风险投资的股权融资，高新科技企业得以实现规模化业务扩张和人员增长，也带来办公空间扩大和升级的巨大需求。据统计，所有可追踪股权融资历史的高新科技租户中，超过一半来源于本地科技企业办公升级需求，而40%属于中资科技企业获得融资后来成都布局新设立的分公司。展望未来，高新科技办公需求将持续大量释放，企业多中心分布逐步显现，市中心和继续南迁将成为未来热点区域。未来预计科技企业办公升级需求继续上涨，高品质楼宇会更受青睐。投资购买自用楼宇和第三方办公空间将成为不同规模科技企业的选址新策略。高新科技租户办公使用调查高新科技租户崛起的序幕第一部分第二部分2.1行业分析2.2企业资本来源分析2.3面积段分析2.4成交类型分析2.5区域分布分析071012151607-171204-06pagepage18202224263.1南延线高新科技办公楼用户是否成为市场扭转的根本因素之一？3.2甲级写字楼的高新科技租户缘何扎堆南延线区域？3.3高新科技企业楼宇选择偏好几何？3.4高新科技公司承租能力依然较弱？3.5风险投资鼓动高新科技企业办公需求释放？展望未来高新科技租户发展特征和趋势分析第三部分第四部分29-303418-28pagepagecontents成都之“新”04成都甲级写字楼高新科技租户专题研究partoneRiseofGradeAOfficeHigh-techOccupiers亿元图1.1成都历年高新科技产业生产总值(1990-2016)高新科技租户崛起的序幕数据来源：成都市统计局“十九大”明确提出中国经济开始由高速增长阶段转向高质量发展阶段，因此经济增长主要从要素驱动转向创新驱动。作为立足西部的国家中心城市，成都长期以来重视高新科技产业发展，其相关产业生产总值逐年提高且有加速发展现象。近期，成都提出打造西部科技中心，作为迈向国家中心城市的核心功能，驱动城市转向高质量发展。05高新科技租户崛起的序幕图1.2：全国各大城市双一流大学数量数据来源：教育部，第一太平戴维斯研究部整理合肥3长沙4哈尔滨4广州5天津6武汉7西安8成都8南京12上海14北京30成都拥有成为西部科技中心的众多必备要素。首先，教育和科研资源集聚。成都拥有四川大学、电子科技大学等56所高校，其中8所“双一流”大学，位列中国第五、西部第一（图1.2），还有中科院成都分院等国有独立科研机构108家，拥有专业技术人才151万，其中两院院士36人，国家“千人计划”专家169人，国家有突出贡献中青年专家121人，均位居中西部城市前列。高新技术产业发展的核心是人，丰富的科技创新教育和研发资源，吸引相关行业人才流入，不断扩大人才库，为高新科技产业发展培育和输送人才。其次，产业扶持政策不断强化。成都市政府始终高度重视高新科技产业发展，制定全方位多层次扶持政策，从税收和财政补贴到吸引人才落户，从融资到企业登记管理。过去一年，成都更是将高新科技融入新经济发展大潮中，并在全国率先成立新经济委员会，为高新科技企业发展壮大不断营造宽松政策环境，成为西部地区的表率。（见图1.3）最后，创新创业环境不断优化。2017年，全市专利申请量113985件，发明专利申请量47036件，分别增长16%和19.1%，位列中西部第一；拥有专利代理机构62家、知识产权服务机构超过200余家，领跑中西部，推动高新科技成果转化和知识产权等服务加快发展，并获批成为全国唯一的专利代理行业进一步改革试点城市和国家中小企业知识产权战略推进工程试点城市。成都不断提升的“双创”氛围，为高新科技企业发展加铸城市底蕴，促使其“双创”实力位列全国非一线重点城市第二（见图1.4）。图1.3：近年成都市出台涉及高新技术产业发展的主要政策一览数据来源：成都市政府，第一太平戴维斯研究部整理杭州2《成都市高新技术产业发展“十二五”规划》发布，强调要通过加强财税扶持、拓展融资渠道等方式保障高新技术企业的发展，扶持重点企业做强做大，支持中小企业创新发展。《关于大力发展高新技术服务业支撑产业功能区及园区建设增强西部科技中心功能的实施意见》，提出构建“两核、多区、多点”的高新技术服务特色聚集区、做大做强高新技术服务市场主体。《成都市科技创业天使投资引导资金管理暂行办法》，创新财政科技投入方式，建立科技资源市场配置机制，吸引社会资本参与支持成都处于初创期、种子期的科技型中小微企业发展，进一步完善科技金融服务体系。《关于创新要素供给培育产业生态　提升国家中心城市产业能级若干政策措施的意见》，内容包含加强技术创新供给，加快人才聚集培养，提升财政金融服务能力等。《关于营造新生态发展新经济培育新动能的意见》，提出重点发展信息技术软硬件、人工智能为代表的数字经济、智能经济等六大新经济形态，为新经济企业营造良好生长环境和要素供给体系。《成都市创新型城市建设2025规划》，开展国家自主创新示范区引领工程、创新创业人才汇聚工程、创新型企业培育工程。《成都市科技型企业培育行动计划（2017-2020年）》，提出启动实施科技型中小企业、高新技术企业、“成都创造”领军企业梯度培育三大工程。2012.12016.32017.112018.42017.72017.122014.9成都之“新”成都甲级写字楼高新科技租户专题研究在此大背景下，成都高新科技行业的规模愈发壮大，企业数量与日俱增，相应的办公需求不断释放，成都优质写字楼市场也成为高新科技企业落户空间。在甲级写字楼市场，高新科技企业逐步成为市场需求来源的中坚力量，根据第一太平戴维斯调查，截止2017年底，成都甲级写字楼承租面积前二十大企业中，高科技企业就占据了6席，前五十大中占据10个（图1.5），2017年高新科技企业更是贡献市场新增租赁成交面积的20%，成为市场一股新兴的办公去化支撑。有鉴于此，第一太平戴维斯撰写此专题报告，详细分析高新科技行业承用甲级写字楼特征，深入研究其作为当前主导办公需求之一的发展趋势，为开发商楼宇项目开发和甲级写字楼办公楼租赁从业人员提供参考。图1.4：全国非一线城市“双创”实力排名数据来源：普华永道和中国发展研究基金会杭州2626南京2424武汉2123苏州2022长沙2119天津1821厦门2018西安1715重庆1812成都2525图1.52017年成都甲级写字楼承用面积TOP企业数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017年第四季度高科技企业其它行业租户6TOP2010TOP5015TOP10006创业环境创新应用parttwoSurveyofHigh-TechOccupiers高新科技租户办公使用调查高新科技行业蓬勃发展，成为支撑成都甲级写字楼市场去化的新生力量。短短五年时间，成都甲级写字楼的高新科技类行业租户占比从4%上升到14%，跻身甲级写字楼办公需求前三大行业来源。从发展阶段来看，2013年之前属于蓄势阶段，无论本土培育还是招商引资进入成都的高新科技企业主要集中在产业园区，对甲级写字楼办公需求较少。2014到2016年属于稳步增长阶段，政府不断出台各类扶持政策，且覆盖甲级写字楼，同时长期市场培育衍生出办公需求，在政策和市场合力之下，高新科技企业日益成为重要的需求来源，其租户占比达10%。2017年进入跃升增长阶段，多年市场积累和政策持续发酵，不仅大量国内外代表性企业入驻成都甲级写字楼，如微软、苹果、华为、斐讯、金山、陌陌等知名企业，而且本土成长起来的高新科技企业纷纷进驻，也成为市场不容忽视的力量。行业分析2.1图2.12017年成都甲级写字楼历年租户结构分析数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017年第四季度20132014201520162017高新科技专业服务金融房地产建筑零售与贸易其它*根据全球行业分类标准(GlobalIndustryClassificationStandard)，本次报告所指高新科技行业主要包括互联网软件与服务、软件、信息技术服务、电子设备、电脑硬件和周边设备、通信设备等。高新科技租户办公使用调查07图2.2成都甲级写字楼高新科技租户历年面积占比数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017年第四季度4%7%8%10%蓄势增长阶段20132014稳步增长阶段2015201614%跃升增长阶段2017互联网服务、信息技术服务、软件和电子设备是高新科技行业租户占比最高的细分行业，无论整体甲级写字楼租赁总面积还是2017年新增租赁成交，这四个细分行业面积始终是最主要的办公需求来源，合计占比均在80%以上。数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017年第四季度图2.32017年成都甲级写字楼高新科技细分行业租户构成信息技术服务电子设备互联网服务软件电脑硬件与外围设备通讯设备其他高新科技细分行业租户构成新增租户构成25%24%18%19%1%1%5%5%8%7%27%22%21%17%成都之“新”成都甲级写字楼高新科技租户专题研究08高新科技租户办公使用调查09对甲级写字楼较大面积承租（1000平方米或以上）的企业分析可以看出，高新科技行业承租较大面积的意愿强烈，仅次于金融服务位列第二。同时，高新科技企业占据14%的企业数量，实现17%的面积去化贡献率，单个企业的面积需求高于其它行业企业。对大面积租户细分行业分析发现，互联网服务和电子设备的大面积承租最多，去化贡献率均接近30%；信息技术服务和软件其次，两者的去化贡献率均为16%。数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017年第四季度图2.4成都甲级写字楼主力行业较大面积租户去化贡献率分析数据来源：第一太平戴维斯研究部，2017年第四季度图2.5高新科技细分行业较大面积租户去化贡献率分析公司数量占比公司数量占比去化贡献率占比去化贡献率占比截止2017年底，成都甲级写字楼中高新科技类企业中以本地（四川本土企业）和内资（非本地中国企业）企业数量最多，占比均在40%以上。从面积使用来看，内资企业承租面积明显高于本地企业，2017年录得新增租赁成交更为明显，新增高新科技企业的本地企业数量接近一半，而承租总面积占比