房地产投资宏观专题等风景看透看细水长流2018

2018年7月18日等风景看透，看细水长流2目录房地产行业的五星分析法......................................................4五星分析法概述...........................................................................................4房地产行业指数的周期性波动.....................................................................7房地产行业两次周期的比较...................................................9两次周期的撬动力不同................................................................................9住宅房地产：从市场主导到政策主导.........................................................10商业房地产：周期的回落...........................................................................12工业地产：出现起色..................................................................................13房地产行业投资增速预测....................................................14房地产投资增速上行的影响力...................................................................14房地产投资增速下行的影响力...................................................................14预测房地产投资增速..................................................................................15结论：一切有尽头...............................................................162018年7月18日等风景看透，看细水长流3图表目录图表1.当前房地产政策综合情况.............................................................4图表2.当前土地指数综合情况.................................................................5图表3.土地指数历史走势..........................................................................5图表4.当前开发指数综合情况.................................................................6图表5.开发指数历史走势..........................................................................6图表6.当前销售指数综合情况.................................................................6图表7.销售指数历史走势..........................................................................6图表8.当前资金指数综合情况.................................................................7图表9.资金指数历史走势..........................................................................7图表10.房地产指数与房地产行业投资、销售、房价波动的对比..8图表11.当前房地产指数综合情况...........................................................8图表12.房地产行业指数的历史走势......................................................8图表13.四项综合指数的历史走势...........................................................9图表14.住宅行业综合指数历史走势....................................................10图表15.住宅行业中土地、开发、销售综合指数历史走势.............10图表16.一线城市住宅指数的历史走势................................................11图表17.一线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势.............11图表18.二线城市住宅指数的历史走势................................................11图表19.二线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势.............11图表20.三线城市住宅指数的历史走势................................................12图表21.三线住宅中土地、开发、销售综合指数历史走势.............12图表22.商业办公楼开发综合指数历史走势.......................................13图表23.商业营业房地产开发综合指数历史走势...............................13图表24.工业行业土地综合指数历史走势............................................13图表25.工业土地购地面积同比出现上行趋势...................................13图表26.待开发土地面积累计同比快速增长.......................................14图表27.新开工面积同比明显上升.........................................................14图表28.房地产开发资金来源同比增速趋势性回落..........................15图表29.期房与现房销售增速分化.........................................................15图表30.预测2018年房地产开发投资累计同比增速.........................152018年7月18日等风景看透，看细水长流4房地产行业的五星分析法这部分主要讲了三个内容：我们针对房地产行业构建了五星分析法和房地产行业综合指数；详细解释房地产行业指数的构成；从房地产行业指数的历史波动，分析周期性规律和当前所处阶段。从房地产行业整体的情况来看，当前行业明显处于下行周期当中，参考历史规律，预计房地产行业仍将下行一段时间才能重新进入上行周期；从细分指标来看，当前最强势的是土地指数，供地面积、购地面积、以及土地成交溢价率都一定程度上反映出土地市场需求较强劲。五星分析法概述构建房地产行业综合指数。我们将房地产产业链分为五个可以通过数据跟踪的重要环节，分别是政策、土地、开发、销售和资金，并且在每个环节选择五组关键数据，对数据进行同口径同比计算处理汇总后，可以得出每个环节的指数，再根据不同分析口径加总得到综合指数。综合指数的变化可以反映出房地产产业链整体和各个环节的状态，并且可以反映出可比口径下，历史趋势的变化和当前所处阶段。考虑到政策的统计方式带有主观判断，因此暂未归入总指数的统计范围，目前仅作为房地产行业周期分析的参考。房地产行业综合指数应用的扩展性。我们希望这个分析框架可以用于房地产产业链各个环节的分析，不仅包括房地产市场整体。从公开可得的数据来看，我们可以将这一分析框架延展到住宅地产市场、商业地产市场、工业地产市场、以及一二三线城市住宅地产市场等方面。政策政策环节采取定性分析。政策对房地产产业链的影响较大，从政策内容来看，可以归为五个大类，分别是：中央政策、省部金融政策、一线城市房地产政策、二线城市房地产政策、以及三四线城市房地产政策。由于房地产政策的影响较大且影响范围广泛，但难以定量，因此我们选择定性的方式对政策进行分析。评分方法分为三等：边际收紧、边际不变、边际放松。分化的房地产政策。从当前的房地产行业政策来看，整体的基调还是包括三个：“房住不炒”、房地产去库存、以及建立房地产长效机制。其中中央、省、部和金融的整体政策还是以边际收紧为主，主要体现在抑制投机需求、强调房地产的自住属性；一线城市由于房价较高、新增住宅用地较少等缘故，房地产政策导向更倾向于改善结构、丰富房地产多层次供给、建立长效机制等方面；二线城市由于房价出现明显上涨，在本轮周期中经历了先放松再收紧的过程；三四线城市是本轮房地产去库存的主要地区，政策方面相较一二线城市明显更倾向于边际放松。图表1.当前房地产政策综合情况-1-1-1-11中央政策省部金融政策一线城市二线城市三四线城市2018-06资料来源：中银证券2018年7月18日等风景看透，看细水长流5土地关注土地市场供求和热度。土地指数的五个数据分别是：百城供应土地面积、购地面积、购地金额、百城成交土地楼面地价、和百城成交土地溢价率。其中供地面积反映土地供给的变化，购地面积和购地金额反映土地需求的变化，三个数据重在衡量土地市场供求的变化；楼面地价和成交土地溢价率反映市场需求的热度，当房地产市场热度上升时，楼面地价和成交土地溢价率都倾向于上升。土地市场整体维持在较高水平。从土地指数的历史走势来看，自2016年以来一直维持在较高水平上震荡，从结构上看，购地金额和成交土地溢价率的影响最大，2017年之后，供地面积和购地面积也明显上升。目前除了楼面地价出现趋势性回落，其他四组指标都在较高水平。图表2.当前土地指数综合情况图表3.土地指数历史走势-24.83-17.57-22.29-5.7215.79供地面积购地面积购地金额楼面地价成交土地溢价率2018-06-1.00-0.500.000.501.001.502.002.503.002009-022010-072012-012013-062014-112016-042017-09土地项目综合指数资料来源：万得资讯，中银证券资料来源：万得资讯，中银证券开发关注投资金额和施工面积。开发指数的五个数据分别是：扣除土地购臵费的房地产实际投资额、新开工面积、施工面积、竣工面积、以及单位施工面积投资额。其中土地购费对房地产开发及下游产业链影响较小，因此我们将其扣除，仅考虑房地产实际投资的部分，另外我们增加了单位施工面积投资额这一指标，用来衡量房地产投资中存在的通胀的现象。单位施工面积投资额的计算方式是“房地产开发投资完成额/房屋累计施工面积”，其中既包括土地购臵费用的变化，又包括了房地产投资成本的变化。新开工指标走高。从开发指标的历史走势来看，2015年之后快速走高，2017年之后出现明显回落，目前维持在较低水平。但从结构上看，竣工面积走低对开发指标拖累最大，而新开工面积近