房地产系列专题报告之一从政策历史变迁看当前房地产调控如何演绎地产政策边际放松仍需等待2018

宏观经济深度报告-2-敬请参阅最后一页特别声明内容目录引言...............................................................................................................4一、回顾历史：房地产调控政策的目标在于“稳房价”与“稳经济”..........4（1）2003-2007年：紧缩型调控..................................................................5（2）2008-2009年：扩张型调控..................................................................8（3）2010-2013年：紧缩型调控...............................................................10（4）2014-2016年上半年：扩张型调控。.................................................12（5）总结回顾：房地产调控的目标在于“稳房价”与“稳经济”.............14二、分析现实：2H2016以来坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策15（1）房地产紧缩措施：坚持“房住不炒”，强调分类调控、因城施策........15（2）这一轮房地产紧缩调控以来房地产市场开始分化...............................19三、政策前瞻：房地产政策边际放松仍需等待...........................................21（1）部分城市房地产泡沫依然较高...........................................................21（2）房地产价格下行压力初显.................................................................23（3）房地产政策边际放松仍需等待..........................................................24图表目录图表1：1999年开始房地产市场快速发展（亿平方米）.................................4图表2：房地产业对GDP的贡献提升（%）...................................................4图表3：2003年以来我国房地产调控阶段.....................................................5图表4：经常账户占名义GDP比重大幅攀升..................................................6图表5：房地产价格出现了两轮大幅上涨时期.................................................6图表6：2003-2007年紧缩性房地产政策........................................................7图表7：经济整体迅速向下转向了过冷（%）.................................................9图表8：商品房销售面积、价格大幅萎缩........................................................9图表9：2008-2009年扩张的房地产政策........................................................9图表10：2010年我国经济快速扩张（%）...................................................10图表11：2010年商品房销售面积、价格扩张（%）.....................................10图表12：2010-2013年紧缩的房地产政策....................................................12图表13：2014年起我国经济再次面临下行压力（%）.................................13图表14：2014年商品房销售面积、价格大幅下降（%）..............................13宏观经济深度报告-3-敬请参阅最后一页特别声明图表15：2014-2015年商品房库存达到历史高位.........................................13图表16：2014-2015年居民部门杠杆率增速放缓.........................................13图表17：2014-2016年上半年扩张的房地产政策.........................................14图表18：2016年一二三线城市房价出现分化...............................................15图表19：三四线及以下房地产库存与全国总体走势分化...............................15图表20：2016年下半年以来中央层面紧缩的房地产调整政策......................16图表21：2016年下半年以来房地产企业融资收紧........................................17图表22：2016年以来部分城市房地产调控政策...........................................17图表23：棚改计划和实际完成数量（万套）................................................19图表24：全国一般公共预算棚户区改造财政支出.........................................19图表25：一二三线城市房地产价格走势分化（%）......................................19图表26：一二三线城市商品房销售分化（%）.............................................19图表27：扣除土地购置费后房地产投资负增长（%）...................................20图表28：房地产开发企业融资渠道的收紧（%）..........................................20图表29：地产企业融资成本明显上升（%）.................................................21图表30：新开工增速大幅上升，但竣工增速下降（%）...............................21图表31：从房价收入比来看，2017年，深圳、北京、天津、上海、杭州、海口和广州较高，其他城市相对较低................................................................22图表32：从房价租金比来看，2017年，深圳、天津以及合肥较高，其他城市相对较低......................................................................................................22图表33：全国23个重点城市房地产泡沫程度（不包括深圳）......................23图表34：商品住宅销售明显转弱（%）........................................................24图表35：二手住宅价格环比开始回落（%）.................................................24宏观经济深度报告-4-敬请参阅最后一页特别声明引言随着房地产企业融资难度的上升，以及房价下行压力的显现，市场对房地产政策再度放松的预期有所升温。我们回顾了1998年商品房制度建立以来房地产政策的历史变迁，通过分析房地产调控政策在房价与经济中的平衡，对当前的房地产政策的目标、约束和效用进行了分析，并对未来的房地产政策方向进行展望。一、回顾历史：房地产调控政策的目标在于“稳房价”与“稳经济”1998年，全国福利分房制度退出，城市居民住房转变为商品房模式的市场供给制度。我国原有城市居民住房主要来源于单位福利分房模式的计划供给制度，1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求停止住房实物分配制度，实行住房分配货币化，提出促使住宅业成为新的经济增长点。自此，全国福利分房制度退出，城市居民住房转化为商品房模式的市场供给制度。与住房供给制度改革相对应的是，房地产用地制度的改革和住房贷款制度的逐步建立。房地产用地由此前的划拨方式转变为出让方式。2002年4月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。住房贷款制度也开始建立。1998年4月，人行发布了《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，5月发布《个人住房贷款管理办法》，正式拉开了向居民发放住房按揭贷款的序幕。居民住房制度改革后，房地产市场快速发展。1999-2002年，商品房销售面积由1.34亿平方米增加到2.50亿平方米，年均复合增长率23.11%，房屋新开工面积由2.16亿平方米增加到4.23亿平方米，年均复合增长率25.00%，房地产开发投资由0.40万亿增加到0.77万亿，年均复合增长率24.48%。单纯考虑房地产业对GDP的贡献率由3.10%提高到4.60%，如果进一步考虑房地产对上下游产业的带动作用，其对经济贡献作用将会更大，房地产业成为了拉动经济增长的重要力量。图表1：1999年开始房地产市场快速发展（亿平方米）图表2：房地产业对GDP的贡献提升（%）来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所商品房制度建立以后，房地产市场迅速发展，房地产价格也开始快速攀升，房地产调控政策正式开启。以商品房销售额与销售面积之比衡量商品房均价，2003-2005年，商品房均价同比由3.82%快速上升至16.72%。自此，我国也正式开始房地产调控的历程。2003年以来，我国房地产调控经历了“紧缩”、“扩1.341.702.082.502.162.833.594.230123451999200020012002商品房销售面积房屋新开工面积3.703.103.405.504.60012345619981999200020012002GDP累计同比贡献率:房地产业宏观经济深度报告-5-敬请参阅最后一页特别声明张”多个交替阶段。其中，2003-2007年为紧缩期，经济阶段性面临过热风险，我国房价上涨较快，为稳定房地产价格，避免经济过热，政策转向房地产紧缩调控；2008-2009年为扩张期，为应对国际金融危机对我国的负面冲击，实施了一揽子经济刺激计划，房地产调控也转向扩张，支撑了短期经济复苏，同时也导致了房地产价格大幅上涨；2010-2013年为紧缩期，为了遏制房地产价格持续攀升，再次实施紧缩的房地产调控政策；2014-2016年上半年为扩张期，由于再度面临经济下行压力，房价持续下跌，房地产调控开始放松，房地产市场迅速回暖，虽然避免了经济进一步下滑，但