房地产行业2019年16月房地产行业数据点评紧预期销售回落控融资投资下行20190716华

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1证券研究报告行业研究/行业月报2019年07月16日房地产增持（维持）陈慎执业证书编号：S0570519010002研究员[e-mail]韩笑执业证书编号：S0570518010002研究员[e-mail]林正衡021-28972087联系人[e-mail]1《大悦城(000031,买入):协同驱动高增长，开启大悦新篇章》2019.072《房地产:行业周报（第二十八周）》2019.073《绿地控股(600606,买入):利润增速再创新高，新增货值保质保量》2019.07资料来源：Wind紧预期销售回落，控融资投资下行2019年1-6月房地产行业数据点评核心观点在重点城市政策预期收紧下，5、6月份全国销售有所回落，我们认为未来重点一二线城市销售仍能保持平稳，三四线城市将趋于回落，带动全国销售数据下行。同时5月份以来融资管控下，房地产投资增速也如期下行。我们认为随着市场热度的回落，三季度行业政策环境将有所改善。开发投资和新开工增速放缓，土地市场溢价率回落6月房企延续较强开工势头，新开工创出当月历史新高，但受同比高基数影响，累计增速继续回落。4月以来住建部预警重点城市及部分城市出台土拍新政，叠加5月以来房企融资收紧，6月土地市场热度继续得到抑制，百城住宅类土地溢价率为20.8%，连续两个月下滑。我们认为6月房地产开发投资增速下降符合预期，融资收紧影响下，房企将加速库存去化和销售回款，短期施工投资预计维持同比增速，而土地购置费的滞后确认虽然仍有韧性，但在土地市场降温下，增速大概率持续回落，将带动房地产投资增速回落。叠加宏观经济压力，我们认为行业政策环境将有所改善。预期调整带动销售回落，关注三四线城市下行6月以来行业政策环境偏紧：西安收紧限购，成都、天津等城市房贷利率或额度出现收紧信号，市场预期调整，销售热度持续下行。根据我们跟踪的43城高频数据，6月一线、二线、三线城市成交面积同比增长14.5%、26.9%、0.4%，整体增速有所回落。我们认为“一城一策”框架下的有保有压将是政策新常态，6月以来我们同时看到南京、恩施政策有所放松，苏州、海南等省市推出人才政策，同时我们认为宏观流动性相对宽松背景下，全国房贷利率不具备连续上行的基础。我们预计今年重点一二线城市能够保持平稳，而三四线城市将趋于回落，带动全国销售数据下行。融资收紧叠加销售回落，到位资金增速放缓5月银保监会印发23号文以来，房地产信托、境外债融资相继出现收紧信号，而从数据上看房企境内债发行也受到影响。叠加销售热度回落，6月房企到位资金累计增速继续放缓。我们认为融资环境收紧对房企的影响：1、短期现金流影响有限，更多影响再投入预期，拿地力度可能减弱；2、房企将加速库存去化和销售回款，融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融资的龙头房企预计更为受益，融资集中度重新回升。房地产行业融资收紧，看好具备融资优势的优质房企近期房地产行业融资持续收紧，我们认为融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。继续推荐：1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企（万科A等）；2、具备高周转能力和回款能力的成长企业（中南建设、华发股份等）；3、低估值高分红的企业（荣盛发展、华侨城A等）；4、受益于公募REITs未来推进的企业等。风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；部分房企经营风险；行业基本面下行风险。(14)(2)10223418/0718/0918/1119/0119/0319/05(%)房地产沪深300一年内行业走势图相关研究行业评级：行业研究/行业月报|2019年07月16日谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准2正文目录开发投资和新开工增速放缓，土地市场溢价率回落..........................................................4开发投资增速继续放缓，土地购置费贡献预计持续下滑...........................................4新开工增速继续回落，竣工降幅再扩大.....................................................................5土地市场溢价率继续得到抑制...................................................................................6预期调整带动销售回落，关注三四线城市下行.................................................................8融资收紧叠加销售回落，到位资金增速放缓...................................................................10房地产行业融资收紧，看好具备融资优势的优质房企.....................................................12风险提示..................................................................................................................12图表目录图表1：全国房地产开发投资累计完成额........................................................................4图表2：全国房地产开发投资当月完成额........................................................................4图表3：全国住宅开发投资累计完成额...........................................................................4图表4：全国住宅开发投资当月完成额...........................................................................4图表5：施工投资累计增速.............................................................................................5图表6：其他费用累计增速.............................................................................................5图表7：土地购置费累计增速..........................................................................................5图表8：2019年1-5月全国房地产开发投资细分占比....................................................5图表9：全国房屋新开工面积累计值...............................................................................5图表10：全国房屋新开工面积当月值.............................................................................5图表11：全国住宅新开工面积累计值.............................................................................6图表12：全国住宅新开工面积当月值.............................................................................6图表13：全国房屋施工面积累计值................................................................................6图表14：全国房屋竣工面积累计值................................................................................6图表15：全国房地产开发企业土地购置面积累计值.......................................................6图表16：全国房地产开发企业土地购置面积当月值.......................................................6图表17：全国房地产开发企业土地成交价款累计值.......................................................7图表18：全国房地产开发企业土地成交价款当月值.......................................................7图表19：百城及各线城市住宅类土地成交溢价率...........................................................7图表20：全国商品房销售面积累计值.............................................................................8图表21：全国商品房销售面积当月值.............................................................................8图表22：全国商品住宅销售面积累计值.........................................................................8图表23：全国商品住宅销售面积当月值.........................................................................8图表24：全国商品房销售金额累计值.............................................................................9图表25：全国商品房销售金额当月值.............................................................................9图表26：全国商品住宅销售金额累计值.........................................................................9图表27：全国商品住宅销售金额当月值.........................................................................9行业研究/行业月报|2019年07月16日谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准3图表28：商品房待售面积及去化周期.............................................................................9图表29：房地产开发企业到位资金累计值............................................................