房地产行业2019年中报综述营收业绩稳健增长板块长期配置价值不减

请阅读最后评级说明和重要声明1/21[Table_MainInfo]┃研究报告┃房地产行业2019-9-1营收业绩稳健增长，板块长期配置价值不减——地产行业19年中报综述行业研究┃深度报告评级看好维持报告要点房企上半年营收业绩稳健增长，预收款项增长保障房企后续业绩2019年上半年，A股上市房企营业收入同比增长约22.6%，归母净利润同比增长约13.9%；毛利率约为32.6%，较2018年上升约0.2个百分点；归母净利率约为10.7%，较2018年上升约0.9个百分点。地产板块内部业绩分化趋势明显，大型房企与中型房企的业绩增速显著领先小型房企。预收账款方面，2019上半年预收账款与营业收入的比值由2018年的1.10倍上升至2019上半年的1.17倍，为行业未来的业绩增长提供有效支撑。展望未来，上市房企预收账款增速较快，毛利率处于较高水平，房企的业绩锁定程度较强。龙头房企销售稳健增长，中型房企销售表现较优龙头房企2019年销售目标对应的增长率大多位于10%至30%的范围内，维持稳健增长的预期。从销售表现看，2019上半年龙头房企维持稳健增长态势，TOP100房企累计实现销售金额约5.33万亿元，同比增长约13.7%；累计实现销售面积约3.88亿平米，同比增长约11.6%。其中，中型房企的整体销售表现优于大型房企。上半年负债率维持高位但增速放缓，短期偿债压力平稳上市房企的资产负债率由2018年末的80.1%上升至2019上半年的80.5%，净负债率由2018年末的94.5%上升至2019上半年的99.9%。上市房企的货币资金覆盖率由2018年末的122.0%上升为2019上半年的123.2%，资金覆盖率较为稳定。整体看，上市房企负债率仍在提升，但提升速度有所放缓。大型房企在销售回款以及融资渠道方面表现较好，中型房企融资依旧承压。投资建议：行业集中度或将加速提升，板块长期配置价值不减政策方面，自2019年5月起银行开发贷、房地产信托、海外债等融资渠道均有所收紧，行业集中度或将加速提升。从楼市结构看，2019年楼市发展将进一步分化，一二线城市市场持续回暖，三四线城市后续承压。从板块估值看，申万房地产当前PE约为9.39倍，板块长期配置价值不减。我们持续看好两条主线：1）看好龙头房企万科A、保利地产；2）在本轮周期中持续改善、业绩兑现度较高的中南建设、阳光城。[Table_Author]分析师吕聪[e-mail]执业证书编号：S0490519060004联系人杨骕（8621）[e-mail]联系人袁佳楠（8621）[e-mail]联系人薛梦莹（8621）[e-mail][Table_Company]行业内重点公司推荐公司代码公司名称投资评级000002万科A买入000671阳光城买入000961中南建设买入600048保利地产买入[Table_QuotePic]市场表现对比图（近12个月）-25%-11%3%17%31%2018/92018/122019/32019/52019/8房地产沪深300资料来源：Wind[Table_Doc]相关研究《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告点评》2019-8-25《龙头房企中报表现亮眼，业绩稳中有增可期》2019-8-25《掘金万亿物业蓝海，优选成长与品质——物业管理系列报告一》2019-8-20风险提示：1.流动性环境改善或不及预期；2.调控政策或继续收紧。94106请阅读最后评级说明和重要声明2/21行业研究┃深度报告目录房企上半年营收业绩稳健增长，预收款项增长保障房企后续业绩.................................................5营收业绩持续增长，利润率维持较高水平...............................................................................................................5地产板块内部业绩分化趋势明显，大中型房企业绩增速相对领先....................................................................................62019上半年期间费用率有所上升，大型房企费用率管控优势凸显..................................................................................7大型房企少数股东损益占比下降.............................................................................................................................7预收账款持续增长，充分保障后续业绩增长...........................................................................................................8龙头房企销售稳健增长，中型房企销售表现较优........................................................................102019上半年龙头销售展望稳定.............................................................................................................................10上半年龙头房企销售延续增长态势........................................................................................................................10上半年负债率维持高位但增速放缓，短期偿债压力平稳.............................................................12上市房企销售回款稳健增长，大型房企销售回款表现相对较好............................................................................12大型房企经营性现金流净额转负，中小型房企持续为正.......................................................................................12经营性现金支出增速有所反弹，小型房企经营性现金支出开始收缩.....................................................................132019上半年融资环境有所改善，小型房企借款收到的现金增速大幅回升............................................................13阶段性偿债高峰期已至，小型房企偿债压力相对较大...........................................................................................14负债率持续增长但增速放缓，大中型房企负债率依旧维持高位............................................................................14有息负债增速有所下滑，大型房企增速相对较高..................................................................................................15净负债率维持高位，短期偿债压力变化不大.........................................................................................................15大型房企净负债率较低，偿债压力相对较小.........................................................................................................16投资建议：行业集中度或将加速提升，板块长期配置价值不减..................................................17政策层面：短期融资端收紧，行业集中度或将加速提升.......................................................................................17行业层面：商品房销售分化加剧，一二线城市持续向好.......................................................................................18一线城市——销售情况大幅回暖....................................................................................................................................18二线城市——销售端回暖趋势明显................................................................................................................................19三四线城市——分化加剧，全年销售承压.....................................................................................................................19重点房企估值仍处较低水平，长期配置价值凸显..................................................................................................19请阅读最后评级说明和重要声明3/21行业研究┃深度报告图表目录图1：2019上半年上市房企营业收入同比增长约22.6%.............................................................................................5图2：2019上半年上市房企归母净利润同比增长约13.9%.........................................................................................5图3：2019上半年上市房企毛利率约为32.6%...........................................................................................................6图4：2019上半年上市房企归母净利率约为10.7%........