房地产行业2019年中期策略报告以稳为先精选价值成长20190629平安证券39页

证券分析师杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002邮箱：[e-mail]证券研究报告房地产行业2019年中期策略报告——以稳为先，精选价值成长2019年6月29日研究助理郑茜文一般从业资格编号：S1060118080013请务必阅读正文后免责条款行业评级强于大市（维持）投资要点政策一城一策，以稳为主：经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下，预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调，各地方一城一策，整体以稳为主。投资增速下台阶，预计增长6.5%：2018下半年以来拿地收缩将带动2019下半年土地购置费回落，叠加三四线楼市下行、基数抬升带来的新开工增速下行，预计2019年下半年投资将逐步回落，全年同比增长6.5%。销售软着陆，逐步回归平稳：节后核心城市楼市复苏明显，但随着4、5月政治局、住建部先后发声，苏州、西安等地调控加码，预计下半年将逐步回归平稳。三四线城市尽管上半年呈现韧性，但考虑需求透支及供应增加，量价仍将面临较大压力，预计2019年全国销售面积同比降5.1%。资金端松中转紧，风险尚可控：降准及国债利率回落背景下，2018年年末以来按揭利率及房企融资成本持续下行；5月来尽管融资政策端风向略有变化，但考虑开发商2018H2来主动收缩拿地、加快销售回款，房企整体资金状况仍好于2011和2014年。投资建议：展望2019年下半年，政策面预计以稳为主，基本面在经历节后小阳春后亦逐步回归平稳。在外部摩擦加大、市场波动加剧背景下，低估值高股息率业绩确定的地产板块配置价值依旧凸显，维持行业“强于大市”评级。板块大机会或来自下半年投资增速下行带来的政策预期改善及估值切换行情。个股建议关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、招商等；2）销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城等。风险提示：1）三四线楼市大幅降温带来资产减值风险；2）政策调控进一步加码风险；3）行业融资端大幅收紧风险。2目录CONTENTS政策：一城一策，以稳为主3资金：松中转紧，未至末路销售：软着路，回归平稳投资建议投资：高位回落，同比小增1.1经济下行压力犹存，地产仍为重要支撑经济下行压力依旧较大：2019年一季度GDP增速回落至6.4%，5月工业增加值增速降至5%，连续三个月下行；前5月工业利润总额同比降2.3%，叠加外部冲击，国内经济仍面临短期的周期性下行和中长期结构性下行压力。地产仍是经济重要支撑：2019年一季度拉动GDP增长0.2个百分点；考虑地产上下游产业链，对经济实际贡献率将更高。资料来源：Wind，平安证券研究所地产仍为经济增长重要拉动40.00.10.20.30.40.50.60.72014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-03%房地产业对GDP累计同比拉动6.16.26.36.46.56.66.76.86.97.02015-092016-042016-112017-062018-012018-082019-03%GDP:不变价:当季同比GDP增速下台阶2019年5月单月工业增加值增速降至5%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2016-012016-092017-052018-012018-092019-05工业增加值:当月同比工业增加值:累计同比2019年前5月工业企业利润总额同比降2.3%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%012345672018-022018-052018-082018-112019-022019-05万亿元工业企业利润总额累计同比1.1土地财政依旧突出，出让金大幅下降容忍度较低地方土地出让收入负增长：2018年国有土地使用权出让收入6.5万亿，占地方本级财政收入的66.5%。2019年前5月土地出让金2.1万亿，同比下滑6%。地方债务余额高企：截至2019年5月末，地方政府显性债务余额高达19.9万亿，且大量债务以土地抵押。在地方政府对土地财政依赖度较高背景下，预计其对地价及土地出让金下滑容忍度较低。土地成交持续滑落：2019年1-5月全国土地购置面积同比降33.2%、全国土地成交价款同比降35.6%；百城土地成交建面同比降5.7%。资料来源：Wind，平安证券研究所519.915.016.017.018.019.020.021.02017-122018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04万亿元地方政府债务余额地方政府债务余额高达19.9万亿-10%0%10%20%30%40%50%012345672017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-03万亿元国有土地使用权出让收入累计同比2019年地方土地出让收入同比负增长1.2楼市及经济下行周期，政策中性偏宽松资料来源：政府网站，平安证券研究所6-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2004-022005-032006-042007-052008-062009-072010-082011-092012-102013-112014-122016-012017-022018-032019-04商品房销售面积累计同比2006.5“国六条”2007.9《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，紧信贷2005.3首付上调及“老国八条”2009.12“国四条”2010.4“国十条”北京限购2011.7房价上涨过快二三城市须限购2013.2“新国五条”2015.9新930新政2016.9多地密集出台调控2017.3多地调控加码2018.7遏制房价上涨2005.5“新国八条”2008.12《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，松政策2011.1“国八条”2012.3四大行松绑首套房利率2014.9930新政2015.3330新政2019多地政策微调，一城一策1.2楼市及经济下行周期，政策中性偏宽松资料来源：政府网站，平安证券研究所76789101112132008-032009-012009-112010-092011-072012-052013-032014-012014-112015-092016-072017-052018-032019-01%GDP:不变价:当季同比2009.12“国四条”2008.12《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，松政策2010.1“国十一条”2010.7房价上涨过快，二三线城市必须限购2011.1“国八条”2011.3四大行松绑首套利率2009.12“新国五条”2014.9“930”新政2015.9“新930”新政2017.3多地加码调控2018.12因城施策、分类指导1.3节后楼市量价升温，土拍热度快速上行房价环比涨幅扩大：受按揭利率回落、前期积累刚需入市影响，春节后楼市逐步回温，2019年5月70个大中城市房价环比上涨0.7%，涨幅较4月扩大0.1个百分点；其中一线、二线、三线环比分别上涨0.3%、0.8%、0.8%，涨幅较4月收窄0.3个、持平、扩张0.3个百分点。土地成交溢价率再度攀升：受资金面改善、市场温度回升带动，开年以来百城土地成交溢价率走高，2019年4月为23.4%，达到近一年来高点，部分城市最高楼面地价已超2016-2017年高点。资料来源：Wind，各城市国土局，平安证券研究所2019年70城房价指数环比延续上行80%5%10%15%20%25%30%2017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05百城土地成交溢价率一线二线三线2019年百城土地成交溢价率攀升-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%2017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-0570个大中城市新建商品住宅价格指数:环比一线二线三线2019年部分城市高价地城市地块楼面地价（元/平）溢价率开发商常州常州新北区巫山路东侧、珠江路北侧地块1323869%龙湖绍兴越城区迪荡湖2号地块1672363%阳光城、大悦城杭州杭政储出[2019]12号4532530%杭州滨江南京2019年宁出第02号G083198042%荣盛郑州郑政东出〔2018〕25号（网）2291450%建业成都锦江区三圣乡华新村二、组地块18400134%禹洲1.3政策重提房住不炒资料来源：各政府网站，平安证券研究所楼市及地市回温背景下，2019年上半年政策重提房住不炒92017年以来多地率先展开“人才争夺”，各城市人才新政频出2018年1月：兰州、合肥等城市提出实行差别化调控政策2018年5月：住建部约谈成都、太原等楼市过热城市，强调坚持调控目标不动摇2018年3月：武汉、长沙、成都相继发布“刚需优先摇号”政策“7.31”中央政治局会议：坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制10月及12月中央政治局会议未提及房地产12月24日住建部定调2019年楼市：以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展中央经济工作会议：构建房地产长效机制，坚持房住不炒，因城施策2019年两会指出落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，未提房住不炒4月政治局会议重提房住不炒，明确落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制住建部分别于4月、5月预警提示楼市、地市过热城市，其中佛山、苏州、大连、南宁被点名6月郭树清主席讲话提到必须正视一些地方房地产金融化问题，不同地区房价有涨有跌都很正常2018年12月住建部部署2019年工作任务时，明确稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。在经历3、4月楼市、地市升温后，4月政治局重提房住不炒、住建部先后两次点名十个热点城市，苏州、西安先后升级调控。1.3一城一策、以稳为主仍将是下半年主基调资料来源：各政府网站，平安证券研究所10政策有保有压、松紧各异：由于地方楼市冷热不均，各地房地产政策亦松紧各异。西安、苏州等地楼市因短期房价上涨较快（其中西安5月房价环比上涨2%，领涨全国），5、6月调控先后加码；而部分三四线及核心城市远郊区域政策存在边际松动。展望下半年，一方面宏观经济下行压力犹在，仍需要房地产发挥“压舱石”和“稳定剂”作用；另一方面部分城市房价、地价快速升温，房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。预计下半年政策端仍将延续一城一策、以稳为主的主基调。一城一策、有保有压渐成方向时间城市内容放松2018.12菏泽取消新购住房限售规定，此前规定本地居民购买新房及二手住房限售2年、非本地居民限售3年2019.2阜阳阜阳市国土资源局土地出让公告显示新出让土地限价条款取消，此前规定对应地块开发的商品住宅销售均价不高于同一区域、同一类型、同一品质当月销售均价2019.3东莞二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收2019.6南京外地人在高淳区买房，只需持有南京市居住证或携带劳务合同与营业执照，此前规定须在最近3年内累计缴纳2年以上社保或个税收紧2019.4长沙对购买第二套改善型住房，停止契税优惠政策，改为按4%税率征收契税2019.5苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新房限售3年；工业园区全域二手住房限售5年2019.5合肥收紧土地竞买规则，规定关联公司不得报名竞买同一幅土地2019.6西安升级限购：①针对市外迁入户籍的居民家庭，需落户满一年或缴满1年社保才可在限购区内买房；②针对非本市户籍居民家庭且在限购区内无住房的，需提供5年以上社保证明才可购买1套房；③将临潼区纳入限购区范围目录CONTENTS政策：一城一策，以稳为主11资金：松中转紧，未至末路销售：软着路，回归平稳投资建议投资：高位回落，同比小增2.1国债利率下行，按揭利率见顶回落多次降准背景下，十年期国债收益率回落：2018年连续四次降准，2019年1月、5月再次