房地产行业一二线城市二手房新房9月房价租金报告2019

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明行业研究行业投资策略报告证券研究报告＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃推荐重点公司重点公司18A19E评级我爱我家0.280.32审慎增持国创高新0.330.47审慎增持万科A3.063.52买入保利地产1.581.90买入＃relatedReport＃相关报告《核心城市二手房新房周报:第26期(9.08-9.13)》2019-09-15《核心城市二手房新房周报:第25期(9.1-9.7)》2019-09-09《一二线城市二手房新房8月房价租金报告》2019-09-01＃emailAuthor＃分析师：阎常铭[e-mail]0190514110001郭毅[e-mail]0190518010003＃assAuthor＃徐鸥鹭[e-mail]0190519080008研究助理：靳璐瑜[e-mail]投资要点＃summary＃⚫一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+17%（前值+18%），9月同比+6%（前值-2%），环比-2%（前值-6%）。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%（前值+18%），9月同比+16%（前值-5%），环比+3%（前值-13%）。⚫一线城市：二手房成交上海延续强势，深圳有所反弹，北京较弱。一线城市二手房成交套数，今年以来累计同比+15%，9月同比+16%，环比+1%。新房市场北京有所减弱，深圳上海平稳。一线城市新房成交套数，今年以来累计同比+20%，9月同比-10%，环比-7%。1）北京：二手房成交套数,年初至今累计同比-12%,当月同比-21%,环比-3%。成交价格,年初至今-1%,环比-2%。价格调涨占比,本月为9%,较年初-9百分点。新增客源量,年初至今累计同比+1%,同比+19%,环比-7%。新房成交套数,年初至今累计同比+58%,同比-37%,环比-24%。2）上海：二手房成交套数,年初至今累计同比+49%,当月同比+45%,环比+3%。成交价格,年初至今+6%,环比+3%。价格调涨占比,本月为19%,较年初+1百分点。新增客源量,年初至今累计同比+57%,同比+58%,环比+1%。新房成交套数,年初至今累计同比+7%,同比-5%,环比+1%。3）深圳：二手房成交套数,年初至今累计同比-2%,同比+42%,环比+2%。成交价格,年初至今+0%,环比+3%。价格调涨占比,本月为44%,较年初+15百分点。新增客源量,年初至今累计同比+63%,同比+126%,环比-3%。新房成交套数,年初至今累计同比+23%,同比+27%,环比-10%。⚫二线城市：二手房成交厦门成都热度延续，南京无锡持续回暖，苏州佛山近期走弱，杭州青岛由弱转强。二手房成交套数，今年以来累计同比+21%，9月同比+21%，环比-6%。新房成交套数，今年以来累计同比+15%，9月同比+13%，环比+10%。二手房成交套数9月当月同比，厦门+50%，成都+20%，南京+76%，无锡+53%，苏州-16%，佛山-39%，杭州+42%（年初至今-10%），青岛+125%（年初至今-6%）。新房成交套数9月当月同比，厦门+110%，成都-14%，南京+133%，无锡+193%，苏州+7%，佛山-42%，杭州-11%，青岛+87%。⚫各城市租金分化。从租金涨幅与7日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较去年均值增长4%，七日出租率增长)、深圳北京较弱（租金增长、七日出租率有所下降）。二线城市租金普遍下降5%左右，七日出租率小幅下滑。⚫投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：保利地产、万科a、我爱我家、招商蛇口、国创高新，受益标的还有华夏幸福。风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。＃title＃一二线城市二手房新房9月房价租金报告＃createTime1＃2019年10月02日请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-行业投资策略报告报告正文1、一二线城市逐步回暖一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+17%（前值+18%），9月同比+6%（前值-2%），环比-2%（前值-6%）。典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比+18%（前值+18%），9月同比+16%（前值-5%），环比+3%（前值-13%）。图表1、一二线城市二手房价格趋势本轮成交价最高点时间最高价万/平米2019.09万/平米自最高点回撤成交价（万元）成交价环比挂牌价（万元）挂牌价环比2019.082019.092019.082019.09北京2017年3月6.695.97-11%6.125.97-2%6.156.150%上海2017年4月5.734.90-15%4.774.903%5.175.160%深圳2018年6月5.895.77-2%5.625.773%6.626.620%天津2017年3月2.922.26-23%2.242.261%2.222.230%石家庄2017年9月1.781.47-17%1.481.470%1.651.57-5%廊坊2017年3月3.171.65-48%1.641.651%1.751.73-2%济南2018年5月1.971.74-12%1.751.74-1%1.851.77-5%青岛2018年5月2.511.96-22%2.081.96-6%1.992.095%烟台2018年10月1.281.17-9%1.171.170%1.151.172%郑州2017年11月1.771.37-23%1.411.37-3%1.491.586%沈阳2018年5月1.141.05-8%1.101.05-4%1.141.140%大连2019年6月1.401.400%1.351.403%1.481.40-5%南京2018年8月3.143.09-2%3.003.093%2.983.021%无锡2017年10月1.741.53-12%1.481.533%1.621.631%苏州2019年4月2.812.31-18%2.322.31-1%2.582.601%杭州2018年8月3.342.99-10%2.992.990%3.273.270%合肥2019年4月1.691.59-6%1.611.59-1%1.631.61-2%惠州2017年10月1.191.03-13%0.981.035%1.171.180%东莞2018年11月1.991.82-9%1.751.824%1.962.033%厦门2017年6月4.663.88-17%3.863.881%4.194.221%武汉2017年8月2.141.74-18%1.741.740%1.811.937%长沙2018年6月1.190.99-17%1.010.99-2%1.151.151%重庆2018年6月1.411.27-9%1.271.270%1.371.36-1%成都2018年5月1.731.46-16%1.501.46-3%1.571.581%西安2018年6月1.671.44-13%1.441.440%1.601.600%资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-行业投资策略报告图表2、一二线城市成交量趋势类型累计同比9月同比9月环比2019.09（千套）2019.09所处分位数2015-2019区间（千套）月均成交（千套）20152016201720182019北京新房58%-37%-24%4(1/4，1/2)[1，14]97445二手房-12%-21%-3%12(1/4，1/2)[6，32]1622111312合计2%-25%-9%15(1/4，1/2)[9，38]2529151717上海1新房7%-5%1%12(1/4，1/2)[4，24]1717111011二手房49%45%3%20(1/2，3/4)[7，55]3031131420合计30%22%2%32(1/2，3/4)[11，79]4748242432深圳新房23%27%-10%3(1/4，1/2)[1，8]63223二手房-2%42%2%7(1/2，3/4)[2，18]108556合计6%37%-2%10(1/2，3/4)[3，22]1611789青岛新房-13%87%29%13(1/2，3/4)[4，21]1116131110二手房-6%125%2%5(1/2，3/4)[1，11]36544合计-11%96%21%18(1/2，3/4)[5，29]1422181514佛山新房8%-42%-24%8(1/2，3/4)[2，20]--71313二手房7%-39%2%4(1/2，3/4)[1，8]--455合计8%-41%-16%13(1/2，3/4)[5，27]--111817南京新房26%133%84%9(3/4，1)[2，16]911656二手房26%76%-3%9(1/2，3/4)[3，18]813757合计26%101%27%19(1/2，3/4)[5，33]1724131013无锡新房25%193%-1%6(3/4，1)[1，15]46345二手房14%53%-3%6(3/4，1)[1，9]35645合计19%100%-2%12(3/4，1)[3，20]7119810苏州新房15%7%5%7(1/2，3/4)[3，14]86667二手房32%-16%-18%7(1/2，3/4)[2，16]67479合计24%-6%-8%14(1/2，3/4)[4，25]1414101316杭州新房-18%-11%43%7(1/4，1/2)[2，21]912875二手房-10%42%-20%4(0，1/4)[2，11]58745合计-15%2%13%11(1/4，1/2)[4，30]1420151110厦门新房191%110%-54%1(1/4，1/2)[0，5]32101二手房160%50%-8%2(1/4，1/2)[1，8]34213合计167%59%-24%3(1/4，1/2)[1，13]66324成都新房69%-14%-5%13(3/4，1)[0，23]8741014二手房35%20%-1%9(1/2，3/4)[0，13]696710合计53%-3%-4%21(3/4，1)[0，31]1416101823资料来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理1上海二手房成交量数据为估算请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-行业投资策略报告图表3、一二线城市二手房指标业主成交周期（天）议价空间（%）价格调涨占比（%）新增客源/新增房源2019.082019.092019.082019.092019.082019.092019.082019.09北京100102-4%-4%10%9%5.95.8上海119111-3%-3%21%19%4.54.7深圳131133-3%-3%35%44%3.03.2天津113113-3%-3%12%11%1.81.7石家庄9898-4%-4%16%13%1.21.1廊坊7583-4%-4%13%13%0.60.7济南108115-3%-3%12%11%1.61.5青岛109106-4%-4%13%13%1.72.0烟台116104-4%-3%19%19%2.12.3郑州110111-3%-4%15%18%4.42.6沈阳8382-3%-3%43%41%4.94.2大连112112-4%-4%27%25%7.58.9南京116110-3%-2%23%21%1.61.4无锡6462-2%-2%37%36%0.60.7苏州6467-3%-3%36%30%3.83.1杭州106113-5%-6%23%19%2.12.2合肥9497-3%-3%26%22%1.21.1惠州116121-4%-4%30%33%0.60.7东莞93103-5%-5%38%42%1.31.0厦门9498-5%-5%25%22%1.10