房地产行业专题报告商誉减值风险较低无需过度关注2018

行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明2目录1.房地产行业商誉情况..................................................................................................51.1行业18年3季报商誉指标低于市场平均........................................................51.2历史看房地产商誉同样处于市场较低水平.......................................................61.3房地产商誉减值问题相对较小.........................................................................62.企业重组和转型并购带来板块内部分公司商誉较高..................................................82.1部分商誉占比较高房地产公司情况..................................................................82.2未来减值主要来自存货跌价准备......................................................................93.个股商誉减值风险分析............................................................................................113.1国创高新........................................................................................................113.2我爱我家........................................................................................................124.风险提示..................................................................................................................125.小结.........................................................................................................................12行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明3图目录图1截至2018Q3各行业账面商誉价值占总资产比重...............................................5图2截至2018Q3各行业账面商誉价值占所有者权益比重........................................5图32010-2018Q3年商誉/总资产发展变化（%）.....................................................6图4房地产公司商誉/总资产降序排名（位）.............................................................6图52010-2018Q3年商誉/所有者权益发展变化（%）..............................................6图6房地产公司商誉/所有者权益降序排名（位）......................................................6图72010-2017年房地产公司商誉总值和商誉减值占比............................................7图82010-2017年全行业商誉总值和商誉减值占比...................................................7图9房地产行业商誉价值占全行业比重约3%...........................................................7图10房地产行业商誉减值占全行业比重约2%...........................................................7图112015-2018年10月商品房销售面积分线城市同比（%）...................................9图122015-2018年10月商品房销售金额分线城市同比（%）...................................9图132010-2018年上半年房企存货占总资产比例.....................................................10图142010-2018年上半年房企存货跌价准备占存货比重..........................................10图152011-2018年上半年房企存货总值同比增速（%）..........................................10图162011-2018年上半年房企存货跌价准备同比增速（%）...................................10行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明4表目录表1历年最高商誉占总资产比重的房地产公司..........................................................8表2历年最高商誉占所有者权益比重的房地产公司...................................................8表32017-2018Q3商誉占总资产比重排名前五的公司..............................................8表42015-2016年房地产相关放松政策.....................................................................9表52016-2017年深圳云房业绩承诺完成情况........................................................11表6国创高新2017年和2018年前三季度经营业绩情况........................................11表7昆百大A和我爱我家签订的业绩承诺...............................................................12表82016-2017年深圳云房业绩承诺完成情况........................................................12行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明51.房地产行业商誉情况2018年11月16日，证监会发布了《会计监管风险提示第8号——商誉减值》，从商誉减值的会计处理及信息披露、商誉减值事项的审计和与商誉减值事项相关的评估三方面，就常见问题和监管关注事项进行说明。1.1行业18年3季报商誉指标低于市场平均商誉是资产负债表中无形资产中的一项。为了衡量其对上市公司资产价值和对股东的影响，我们分别用商誉占总资产比重和商誉占所有者权益比重两个数值作分析。在目前A股3560个上市公司中，房地产类的上市公司有146个。截至2018年三季报，房地产上市公司平均商誉价值占总资产比重约为1.59%，A股市场平均水平约4.71%。房地产上市公司较市场均值低3.12个百分点。房地产上市公司平均商誉价值占所有者权益比重约为3.74%，A股市场平均水平8.73%。房地产上市公司较市场均值低4.99个百分点。横向对比其他28个行业，房地产上市公司2018Q3商誉占总资产比重和占所有者权益比重排在后四分之一位，位于全行业较低水平。图1截至2018Q3各行业账面商誉价值占总资产比重0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%资料来源：Wind，海通证券研究所图2截至2018Q3各行业账面商誉价值占所有者权益比重0%5%10%15%20%25%30%资料来源：Wind，海通证券研究所A股市场平均商誉价值占总资产比重A股市场平均商誉价值占所有者权益比重行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明61.2历史看房地产商誉同样处于市场较低水平从2010-2018Q3动态数据来看，全市场商誉占总资产和所有者权益的比重从2013年开始逐年增加。而房地产行业平均商誉占总资产和所有者权益比重晚于市场，从2016年开始才出现较明显的涨幅。然而，房地产上市公司平均商誉占总资产比重和商誉占所有者权益比重始终低于全行业平均。我们认为，房地产上市公司商誉占比从2016年开始增加的原因有两个：1）2016年调控政策开始施行后，行业集中度提高明显加快。房地产公司之间大公司收购小公司的现象加剧导致房地产公司账面商誉占比增加。2）在房地产行业增速换挡时期，中小房企因融资、拿地、销售等多方面竞争力不足而寻求新业务发展，通过收购其他行业寻求转型也会导致公司账面商誉增加。从历年全行业商誉占总资产和所有者权益的降序排名变化看，房地产企业始终排在全市场后四分之一分位。相对其他行业，房地产企业资产负债表中商誉占比体量偏小，商誉减值风险敞口较小。图32010-2018Q3年商誉/总资产发展变化（%）0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%房地产全行业资料来源：Wind，海通证券研究所图4房地产公司商誉/总资产降序排名（位）182027272726262425051015202530资料来源：Wind，海通证券研究所图52010-2018Q3年商誉/所有者权益发展变化（%）资料来源：Wind，海通证券研究所图6房地产公司商誉/所有者权益降序排名（位）281926262726252224051015202530资料来源：Wind，海通证券研究所1.3房地产商誉减值问题相对较小从商誉和商誉减值的总量上来看，截至2017年底，29个行业3560个上市公司的商誉合计为13058亿元，2017年商誉减值总额约为386亿元，占商誉总额的2.96%。行业研究〃房地产行业请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明7我们选取的146个房地产上市公司2017年的商誉合计为437亿元，占全市场比重约为3.35%；房地产上市公司2017年减值商誉约为6.23亿元，占全市场比重约1.61%；2017年房地产上市公司减值商誉占商誉总价值约1.42%。房地产商誉和商誉减值总价值在全市场的占比较小。即便房地产行业出现大幅商誉减值情况，其对全行业的影响也相对有限。图72010-2017年房地产公司商誉总值和商誉减值占比0%5%10%15%20%25%30%0500010000150002000025000300003500040000450005000020102011201220132014201520162017商誉合计（百万元，左轴）减值商誉/商誉（%，右轴）资料来源：Wind，海通证券研究所图82010-2017年全行业商誉总值和商誉减值占比0%1%1%2%2%3%3%4%02000004000006