房地产行业房企拾企系列之战略和架构篇房企扩张的上半场跨地域带动架构调整2018

行业一般研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of24目录1.90年代出生，物业公司伴随................................................................62.2000~2008年：全国规模扩张..............................................................92.1.万科：大规模扩张，3+X布局....................................................102.2.保利：北上广为核心，布局经济中心城市.................................112.3.恒大：立足省会城市，广撒网式布局........................................122.4.碧桂园：专注一线近郊和二三四线城市....................................132.5.融创：天津出生，初步布局........................................................142.6.龙湖：区域聚焦，多业态发展....................................................152.7.中海：四大区域一二线城市布局，住宅为主，商业为辅........152.8.华润：全国扩张，住宅开发+投资物业+增值服务....................172.9.绿地：全国布局，向综合性地产商转型....................................182.10.华夏幸福：政府主导、企业运作，打造产业新城..................183.2000~2008年：两级到三级架构，职能向业务转变........................183.1.万科：从两级到三级管理架构，职能由总部下放到区域........183.2.保利：直线职能，扁平但集权....................................................193.3.恒大：集团化管理........................................................................213.4.碧桂园：职能部门........................................................................213.5.中海：业务与职能部门并行........................................................213.6.华润：职能转变为业务部门........................................................22图表目录图1：“总部-区域-城市”的三级管理架构利于房企地域扩张和深耕.......5图2：万科、恒大、碧桂园和华润在销售规模不到500亿元时便调整为三级管理架构........................................................................................6图3：十大房企中有9个在90年代及以前成立.......................................6图4：十大房企物业管理公司基本上伴随着房企的成立.........................7图5:在2000~2008年间，房企城市数量扩张了3~5倍.......................10图6:房企平均在每个城市的项目为2~4个...........................................10图7：万科早期的布局三大区域：珠三角、长三角和环渤海................11图8:2000~2008年间，万科业务覆盖城市从5个到32个，扩张了5倍...............................................................................................................11图9:平均每个城市房地产项目从2个扩张到3~4个............................11图10：保利上市时的布局以广州、北京和上海为核心.........................12图11:2006~2008年间，保利业务覆盖城市从10个到18个，扩张了近1倍.......................................................................................................12图12:平均每个城市房地产项目从4.6个下降到3.8个，以横向扩张为主..........................................................................................................12图13：2006年恒大开始布局全国，以平铺式立足主要省会城市........13图14:2006年碧桂园广东省外扩张首先进入的是湖南长沙和内蒙古满洲里......................................................................................................14图15:截止2008年底，碧桂园房地产业务覆盖28个城市，9个省直辖市自治区..............................................................................................14行业一般研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3of24图16:2006~2008年间，碧桂园覆盖城市扩张了2倍...........................14图17:平均每个城市房地产项目从2.6个下降到1.9个.......................14图18：融创上市前布局5个策略城市：天津、重庆、北京、苏州和无锡..............................................................................................................15图19：2005年龙湖开始对外扩张，随后进入成都、西安、北京和上海..............................................................................................................15图20:2000年，中海的地产业务仅占47%.............................................16图21:到2008年，地产业务占比达到95%...........................................16图22:2000年初，中海在一线城市和战略二线城市扩张.....................16图23:2008年，中海在中国内地已形成四大区域布局.........................16图24：华润旗下四大业务板块，定位“住宅开发+投资物业+增值服务”..............................................................................................................17图25:2000~2008年间是华润城市扩张最快的时候...............................17图26:截止到2008年底，华润合计进入17个城市.............................17图27：绿地在以住宅开发为主的同时发展商业地产.............................18图28：区域公司架构设立时，平均每个区域5个城市，13个项目....19图29：2006年保利上市时架构为直线职能型，下属14个职能部分..20图30:2007年保利进行简化，突出房地产业务的开发职能.................21图31:2008年进一步扁平化，将本级业务开发和集团管理职能分开.21图32:2005年中海的业务部门与职能部门平行..................................22图33:2008年退出基建业务，撤销基建部门......................................22图34:2001年华润（北京）旗下为4大职能部门..............................22图35:2003年因区域扩张形成城市公司..............................................22表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览...................4表2:十大房企普遍是先城市扩张再区域深耕，除了融创和万科.........5表3:2000年开始房企开始了全国扩张的战略.........................................9表4:十大房企大部分同时进行了业务扩张，进入领域包括商业地产和地产产业链相关产业..........................................................................10请务必阅读正文之后的免责条款部分1.主要结论组织架构是企业战略实施的手段之一。根据企业的战略目标，组织架构会进行相应的调整。本文从十大房企的历史战略和组织架构来讨论房企的发展之路。没有最佳的组织架构，只有最前瞻性的战略，以及搭配合适的架构成为最佳组合。2015年以前，房企的历史之路主要以区域扩张和业务扩张（非转型）为主，组织架构从职能型逐渐向事业部转型，到最后房地产业务基本形成三级管理架构，以事业部的形式发展转型业务，并一定程度上下放权力。表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览公司万科保利恒大碧桂园融创龙湖中海华润绿地华夏幸福类别战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构90年代从深圳进入省外个别一二线城市经营架构削减至单一房地产广州-广州-佛山---重庆-内地住宅，香港商业-北京住宅和写字楼-上海-廊坊-2000~2008年三大城市群全国扩张；单一房地产业务调整为“战略总部-专业区域-执行一线”的三级架构北上广为核心全国扩张；住宅为主，商业为辅直线职能立足省会全国扩张“集团董事局-总公司高管-地区分公司高管”的三级架构一线近郊和二三线城市扩张；开拓酒店业务直线职能深耕环渤海、苏南和成渝三大区域；住宅和商业综合发展-区域聚焦，多业态全国扩张-四大区域一二线城市扩张；住宅为主，商业为辅业务与职能平行全国扩张；住宅开发+投资物业+增值服务从职能转变为业务部门全国扩张；发展超高层商业地产-发展固安工业园区产业新城-2009~2014年四大城市群全国扩张；发展城市配套服务从传统金字塔向扁平化架构转移下沉周边城市扩张；住宅为主，多元业态发展调整职能部门，尝试设立业务部门全国省级行政区域覆盖完毕；优化布局结构-继续扩张；扩大酒店和其他持有型物业从垂直管理调整为“总部-区域”两级管理架构深耕“京津沪渝杭”-五大区域深耕，增持物业地产开发